獅子山學會營運總監 白仲祺
鴨脷洲上周賣出香港歷史上尺價最貴的一幅地皮后,令很多港人感到譁然。由於這塊地皮是由中資財團奪得,引來聲音批評是否需要限制內地來港投資。但發展局局長馬紹祥立即回應由於香港屬開放型經濟體,故政府不宜干預公開拍賣土地。內地「熱錢」繼續流入香港,當然可解釋樓價為何一直上升,但是香港政府一直政策干預,亦是令樓價不斷再創新高的原因之一。
政府干預推高樓價
全港最大地產代理商中原集團主席施永青先生開記者招待會,表示之前以為今年樓價會下降多達30%,但由於中原領先樓價指數創歷史新高,現在更改自己的看法,認為樓價會繼續上升。施先生并說目前樓市不只是一個調整,反而是一個新的升浪的開始。另一位地產公司主席湯文亮博士,就指樓市創新高實屬毫無意外,認為政府推出新一輪印花稅后,令很多內地和本港人士利用公司來買入樓宇單位。政府推出15%新印花稅后,內地買家利用轉讓公司,便能節省30%印花稅,但是買家將印花稅的成本加進交易價錢內,令樓價錄得大量升幅。所以這些成交價格,數字上看似錄得升幅,但實際上是由於印花稅上升,令買家需要多付的成本增加。其實政府增加印花稅,表面只會增加買家成本,但從事實看到,亦同樣增加賣家的成本。
筆者無意預期樓價走勢,不過想帶出樓價首先被外圍因素影響,例如美國聯儲局利息,和內地資金流動等等因素,但是,政府一直已經采取主動措施來干預樓價。在外圍因素不大變動之下,政策一直干預需求。但是政府采用印花稅,除了想藉著增加樓價來減低需求,同時亦因為成本大量增加,令二手樓供應大量減低。市民越來越依賴一手新盤供應,令一手樓的樓價不斷創新高,帶動成交量非常低的二手樓價錢同樣升高,導致惡性循環。
外圍有變恐泡沫爆破
所以,筆者認為政府主動干預樓市交易成本,令價格流動自由度大大減低,亦同時增加每一項成交的價格跳動。除了樓價不斷創新高,有一天外圍條件變動,例如美國聯儲局加息,又或者內地資金流動減低,香港樓價如一眾專家預期泡沫爆破時,同樣價格下降亦會速度驚人。