5月23日,針對3月26日住建委等5部門聯合發布的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,北京市住建委作出幾點具體解釋,政策執行前完成網簽的商辦類項目可保持現有設施。
已購商辦房可租也可售
在政策執行前,已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目,開發商可保持現有設施;已購買的商辦類房屋,購房者可保持現有設施。對於已購買的商辦類房屋,可出租,且不限定出租對象;也可銷售,但購房人應符合政策要求。此外,中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務,但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。
商住市場徹底冰凍
目前,樓市的減法已經做到極致,限購、限貸、限價、限售、限商,調控全面進入“五限”時代,本輪調控政策影響最大的就是商住市場,其中北京與上海的受到的影響最大。
據中原地產研究中心統計數據顯示,326北京商辦項目調控後接近2個月時間內,北京商辦市場徹底冰凍,實際市場成交量跌幅99.9%,市場接近0成交。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,曆史最嚴格的商辦限購政策,對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊力度非常明顯,目前整體市場已經全面冰凍。與調控前相比,整體市場成交量全面萎縮,特別是在今年調控前,商住簽約量接近萬套,而在調控後,剔除通州個別項目的商務公寓,市場整體接近0成交。
從數據看,熱點成交項目主要有,世界僑商中心有一整棟的超過400套寫字樓簽約、光大新北京中心、富力運河十號有部分商務公寓,剔除這些通州項目,整體實際市場上,成交量接近於零,成交量暴跌99.9%,全面冰凍。不僅僅交易市場出現了明顯的降溫,土地市場商辦類地塊也出現了明顯的退燒,商辦限購後出讓的數宗商辦地塊,溢價率明顯下調,特別是最近更是多年未出現的流標現象再次出現。
兼顧了購房者的合理利益
北京房地產業協會秘書長陳志表示,“嚴格執行‘326’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執行口徑確定的大原則。簡單來說,就是“326”政策的紅線是不能逾越的,但一些已購房人群的合理利益,這次也得到了兼顧。商辦類房屋雖然本身並不是居住屬性,但鑒於部分商辦類房屋的購房者,購買後確實已經住進去了,所以這次執行口徑對於這些購房者的利益還是照顧了。
換句話說,已購的商辦類房屋不會拆除那些居住設施,出租的話也不會限制不讓租給個人,也就是說以前怎么用,現在還是怎么用,沒有改變。這裏面透出一個原則,就是商辦類房屋如果現在是用來住的,還可以繼續住。
但如果是拿來投資炒房的,再出售必須要符合限購。這就將購買商辦是解決購房人自身問題,和去投資炒房這兩種情況區分開。合理的需求政府予以照顧;投資投機、要靠倒商辦來賺錢的堅決遏制。
中央財經大學教授尹飛認為,長期以來,北京市一直對商業、辦公類項目違規該居住用途的行為進行管控和風險提示。從2011年起,相關部門曾經出台了多個文件,規范商業、辦公類項目的開發、建設、銷售行為,防止變相“商改住”。
最近這五六年裏,北京相關部門下發的關於防止變相“商改住”的文件就有四五個。另外,在網簽合同的明顯位置,北京市住建委也對購買商業辦公類房屋的規劃用途、使用年限、雙方責任以及存在的風險進行了明確的提示。消費者對自己購買的商品房性質、用途等,也要有清晰的認知,以更好地保護自身權益。