邵志堯

　　一眨眼香港已回歸祖國廿年，依稀記得那年7月1日下了連場大雨，交接的場面歷歷在目。1995年6月，美國《財富》雜誌封面以「香港之死(The Death of Hong Kong)」為題，預言九七回歸后香港將會出現大倒退，很快便會玩完;但到了2007年，同一份雜誌，刊登一篇文章「噢!香港不死(Oops! Hong Kong is Hardly Dead)」，由快死變為不死，他們承認預測錯誤，如果深信外地傳媒信息而作出判斷，真的是情何以堪!

　　最近又有人慨嘆說：「香港從回歸時占中國GDP16%，下降至現在的2%。」視之為香港經濟倒退，并為之神傷，但筆者認為這樣衡量香港是否倒退，應該是捉錯用神，這只表示香港的經濟增長速度遠遠不及內地而已。以香港700萬人口和中國13億多人口相比，香港占中國GDP16%根本就是不恰當，只不過是內地改革開放以后，發展需要時間，經濟過去多年以雙位數字增長，到今天基數大和全球經濟放緩，才以7%增長。香港今天占中國GDP2%，才是一個常態數字。

　　廿年前香港樓市火熱，碰到亞洲金融風暴之后，至2003年沙士時期，樓價拾級而下，從高峰下調了接近七成。不少持有物業者弄至負資產和家破人亡。最近香港樓價迭創新高，香港人忘了97教訓，又再瘋狂，并說大跌市將至，究竟今天真的有廿年前的影子嗎?

　　筆者認為是貌似而神不似，原因如下：

　　一、低首期

　　那些年只要有首期一成便可以做業主，由於入場門檻低，數人七湊八搭便可解決首付問題，與今時動輒需四至五成首期簡直不可同日而語。

　　二、釐印費支付時間

　　今天，買家在簽署正式買賣合同的時候便要支付釐印費，但那個時候并沒有這個規定，簽署正式樓契才需支付，所以便會出現多重確認人身份的交易，即買家簽署臨時買賣合同后，找到下一手買家，在既定的日子成交便可，俗稱摩貨(Confirmor)，在最瘋狂時有十三摩，即在交易當天前轉了十三次手，因只有律師費用和佣金的成本，沒有釐印費，可見當時的瘋狂程度。

　　三、中央信貸資料庫

　　八十年代末，電腦還未流行，是以喬布斯在做雅達利電腦的時候，由於銀行沒有通報機制，只要夠膽，憑一張身份證便可向ABCDE五間銀行借貸，雖然他的入息證明只能供一個100萬的物業，付出首期10萬，貸款90萬，但銀行不聯網，他可以購入5個物業，只要他有50萬便可以，本來銀行評估只可以承擔90萬風險的，加起來卻是450萬，風險非常之高。

　　中國銀行在2001年重組，把13個分支銀行合併，令申請幾家銀行的機會大大減少。到2002年中央信貸資料庫正式成立，各銀行才能信息互通，能把個人所能負擔的風險真正披露，香港銀行和金融業於是得到保障。

　　四、樓花預售監管

　　那個時候只要不是新批地契，預售樓花便不用監管，發展商有絕對自由分配單位，所以便出現一些駁腳經紀，要給他們齘底費用才能購入一手單位。

　　另外，賣樓方式也沒有限制，排隊便能營造氣氛，麗港城便出現過飲管黨和手套黨;抽得籌也可以作轉讓，太古雍景台開售時在太古廣場打了幾圈蛇餅，事關一抽中便可得數十萬獎金，誘惑甚大。

　　筆者認為，今時今日，炒家已經絕迹樓市，只剩下用家，一個要首付五成連同稅費和雜稅至七成的人，他們追求的只是在金融海嘯各國政府瘋狂QE后，購買資產防止貨幣的購買力貶值而已。筆者看不到泡沫的存在，所謂歷史會重复，只是人云亦云而已。