港府预期未来几年公营房屋及私人住宅供应将显著回升。

　　【香港商報网訊】記者葉子睿報道：本屆政府首份財政預算案中，未有為樓市「加辣」或「減辣」，主要是提出土地和房屋未來供應。預算案透露，今日(3月1日)將公布的2018/19年度賣地計劃，會有27幅住宅用地，加上鐵路及重建局物業等，全年的潛在土地供應可供興建約25500個單位。由於不明朗因素減退，樓市昨日即錄個別破頂二手住宅成交。

　　太古城2房價創新高

　　財政預算案發表後，鰂魚涌太古城隨即錄得成交，出售單位成交價為1250萬元，呎價高達20627元。美聯首席高級營業經理吳肇基指出，太古城興安閣高層B室實用面積606平方呎，建築面積700平方呎，屬2房間隔，銀碼創2房同類單位新高。原業主2006年3月以350萬元買入，持貨約12年，獲利900萬元。

　　財政司司長陳茂波在預算案記者會中指出，土地不足長期困擾香港社會，又表示政府過去對樓市升溫十分關注及「睇得好實」，但處理這問題要由多方面手。他指出，政府亦關注發展商對一手樓的銷售手法，例如最近一項目有300多個單位，但只有2個單位招標出售，政府關注這種銷售手法是否可改善。去年印花稅收入龐大，但他重申政府無意為樓市減辣，又不會為撤回辣招定時間，不令市場有不必要揣測。

　　陳茂波表示，政府過去透過檢討土地用途物色到超過210幅具短中期房屋發展潛力的土地，合共可提供逾31萬個單位。而去年成立的土地供應專責小組正在努力凝聚社會共識，並將於今年上半年進行公眾參與活動，與社會各界討論增加土地供應的取捨和優次，年底前會向政府提交建議。

　　樓市基本面變化

　　過去數年，本港住宅單位在供應偏緊、利率超低及資金流入的疊加因素影響下，樓價已非一般市民所能負擔。但陳茂波認為，過去幾年導致樓市急升的基本因素已慢慢起了根本變化，在未來5年私人住宅單位的平均落成量將達到每年約20800個，比過去五年的平均數增加五成。他續指，估算未來3至4年可以供應市場的一手私人住宅單位維持在約97000個的高水平。

　　賣地方面，2018/19年度賣地計劃共有27幅住宅用地，可供興建約15200個單位;加上鐵路物業發展、市區重建局、私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約25500個單位。

　　短中期的住宅供應方面，陳茂波指出政府會繼續透過改劃用地、適度提高發展密度及推展啟德發展區、安達臣道石礦場、鐵路物業、市區重建等發展項目，提供合共約38萬個住宅單位。中長期方面，政府會全速推行多個新發展區及小蠔灣等鐵路物業發展項目，以提供約22萬個單位，其中東涌新市鎮擴展區的填海工程，於2023/24年度起將逐步提供約49000個住宅單位。

　　重置觀塘九龍灣政府設施

　　商業地方面，陳茂波表示政府除了重置觀塘和九龍灣兩個行動區內的現有政府設施，釋放約56萬平方米商業/寫字樓樓面面積，未來幾年預計也可陸續推出位於啟德發展區、廣深港高速鐵路香港段總站上蓋、中環新海濱等多幅商業用地，合共可提供約110萬平方米樓面面積，其中2018/19年度賣地計劃會包括4幅商業/酒店用地，可提供約53萬平方米樓面面積。　　

　　預算案拆局

　　港人首置房宜步步為營

新世界郑志刚去年率先推动帮助年轻人置业计划。

　　最新財政預算案中，一些備受關注的樓市措施均未見推出，如港人首置房、加快農地轉換及重啟活化工廈等。不過，另一個角度看，此舉反而是好事，反映港府在房屋政策轉變階段步步為營，沒有好大喜功。由特首林鄭月娥提出的港人首置房等措施，與往屆政府措施存在根本性不同，絕對應該小心處理。

　　首置房措施以罕見的公私營合作方式發展，即由政府尋找適合土地，於公開市場批予私人發展商，再由政府與發展商合作發展，這打破了資助房屋由政府獨力發展的慣例。這種模式的好處十分明顯，就是可以透過發展商分擔發展資助房屋成本，更可促進發展商向首置市場發展。

　　新世界率先推助年輕人置業計劃

　　事實上，新世界(017)去年就率先推出幫助年輕人置業計劃，旗下屯門新盤天生樓向合資格年輕人提供優惠。該公司執行副主席兼總經理鄭志剛日前透露，該計劃已經錄得1200份申請，即80倍超額申請，在優化計劃後，或再推出上鄉道及窩打老道項目第2批名額，惟他並沒有披露名額數目等資料。

　　除了新世界之外，會德豐地產及新地(016)亦表示正在研究類似置業計劃，意味首置房未正式推出，已為市場帶來新變化。當然，是否有成果，具體還要視乎政府於政策上持續力度及操作力。當中，提供發展商參與的誘因十分重要，例如近期傳出的研究放寬地積比。

　　另一方面，加快農地轉換及活化工廈重啟，港府亦可謂「沉得住氣」。因為農地轉換及活化工廈是前屆政府的產品，行之有效，市場亦熟悉，依循舊有規則重新推出的阻力按理會十分小。這屆政府班子偏偏捨易取難，希望以新方式推出措施，達到私人發展商願意釋放更多土地，並令付不起昂貴租金或樓價的市民有容身之所。這種勇於開拓的精神，不可謂不難得。

　　香港商報記者 曾浩榮

　　預留10億助善用政府空置土地

　　【香港商報訊】記者曾浩榮報道：最新財政預算案於房屋土地措施上，有一個驚喜，就是計劃預留10億元，以短期租約租用空置政府用地或校舍的機構，提供基本工程費用及協調工作。據政府消息人士指出，有關資金料會以基金形式，撥款合資格的機構，而措施最大好處是將維持附近斜坡等責任歸於政府，料可推動更多機構租用空置用地。

政府有多所空置校舍。

　　空置政府用地達830幅

　　政府消息人士稱，目前有逾830幅的空置政府用地，未被使用的空置校舍有28間，當中主要在無電無水的偏僻地區，多數亦有斜坡，過去由於維護斜坡及通水電責任不明，令租用申請甚低。過去一段時間，就只有6宗申請，5宗成功。

　　至於用途方面，消息人士直言，不排除將撥款用作過渡性房屋，如貨櫃屋、組合屋等，但主要相信會用作平整地盤等維修。維修撥款亦相信有兩大可能，第一是申請者自己有工程隊，或者是有工程隊願意協助。在此情況下，將撥款直接予申請者，再由政府監督用款情況。

　　第二種可能是申請者沒有工程隊，可向建築署提出要求，再由建築署處理，有關撥款會批予建築署支出，餘下用作維修。至於此舉會否令建築署未來工作大增，政府消息人士稱，當局相信初步應不會出現，而措施本身原意亦希望是增加申請。

　　維修空置校舍不便宜

　　被問及10億元料可使用多久，政府消息人則回應指出，十分難料，暫未有具體預測，內部亦正研究為撥款設上限，例如大埔一空置間校舍整理費用就高達5000萬元。

　　此外，政府亦擬在「政府、機構或社區」用地落實「一地多用」多層發展模式，以屯門診所為例，計劃將大興政府合署遷至屯門診所新建大樓，騰空的土地可能會建屋。政府消息人士稱，「一地多用」概念一直存在，具體措施則未有定案，政府或社企佔比意向不多，或逾一成。

　　回響

　　會德豐

　　長遠供應穩定

　　會德豐地產常務董事黃光耀指出，未來1年私人住宅市場有2.55萬伙潛在供應，加上重建、農地及改劃用途的土地，補充市場供應，相信土地長遠供應穩定。集團亦對政府擬推27幅地皮及4幅商業地皮，感到興趣，會考慮積極競投。

　　萊坊

　　期待賣地表

　　萊坊高級董事林浩文表示，財政預算案在地產方面沒有什麼驚喜，亦估計對樓市沒有重大影響，反而對政府將公布的賣地表有大興趣，現時樓價高企，政府會否或有能力持續推地將會是重點。以現時市況及需求下，市場可吸納未來供應，不會出現「供過於求」，只是以前的供應太少。

　　Q房網

　　冀政府放寬按揭成數

　　Q房網香港董事總經理陳坤興表示，現時活化成交量最能惠及市民，今年1月11日換樓期延長已初步活化換樓市場，但數據仍只及高峰期超過12000宗的三分之一，離市場轉活仍有一大段距離，政府應順應成交初步回升，而適度減辣，放寬按揭成數，讓對住屋有急切需求的新一代有機會上車，同時亦讓換樓客可以容易換樓。

　　經絡按揭

　　樓按政策未有「交功課」

　　經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，政府在房屋政策的墨甚少，只是交代未來數年的住宅落成量，及重申未來供應量充裕，未見有關紓緩及幫助首置客上車的即時及實質措施。完全沒有「交功課」，相信政府是擔心推出新措施會令大眾誤以為是「減辣」信息，令樓價繼續升溫。