经济观察报 记者 陈博

　　万科没有预料到，在与深圳市政府成功合作了三个城中村改造项目后，“万村计划”第四站——清湖新村，项目还未启动便遭遇了巨大的舆论风暴。

　　清湖新村位于深圳富士康龙华园区北门，聚居于此的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨。而这，恰是万科庞大的城中村计划此前宣布的重要原则之一。

　　在富士康，一名基层员工的综合月收入大约3000-4000元。按照清湖新村当前一个单间600-800元/月的租金标准，叠加水电等费用，居住花费共需约1000元/月，占据月工资的三分之一。

　　尽管万科随后回应称，改造前后租金价格处于同等区间，但这远未能抚平担忧，对这些精打细算的租客而言，哪怕是100元的涨幅，也是生活不可承受之重。

　　万科来了

　　6月13日，入夜的深圳，细雨绵绵。

　　清湖新村7巷4栋铁门旁，老叶(化名)和老婆正在退房，他们脚边的红色脸盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

　　两个星期前，老叶收到房东通知，万科收下了这栋城中村楼房准备改造，限期一个月内搬走。老叶租住的单间，面积10多平方米，房租从两年前的450元/月一路上涨到今年的750元/月。

　　在深圳这座移民城市，城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年底，规委统计显示，深圳现存城中村数量1044个，覆盖超1000万人口。

　　2017年8月以来，深圳市发布多份文件，强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合治理，消除各类安全隐患。

　　在这样的契机下，万科于去年底启动了“万村计划”，通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业，改造成“泊寓”品牌的长租公寓，并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租工作的有37个。

　　5月，深圳万村进驻清湖新村，目前已在村内签约了10栋房屋。

　　万科的改造逻辑有两个：一是提升安全等级，将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境;二是提高房屋和空间的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。其内部曾多次释放出“万村计划”是响应政府号召的表达，像国内绝大多数长租公寓项目一样，并没有明确的盈利模型。

　　但在清湖新村，对租金更加敏感的租客们认为，自己的生活空间不需要改造，有监控、防盗门、灭火器、消防栓，除了电线稍有点老化，其他安全并不成问题。而且，改造之后也不可能改变楼间距，一样是“握手楼”，不见阳光。

　　租金

　　租金是最大的矛盾点。

　　老叶说，自己不需要居住品质大幅提升，考虑的第一因素还是租金便宜。在绵绵雨幕中抱起脸盆准备撤退，但他也不知道该往哪里搬。

　　清湖新村改造消息一经扩散，周边相似房源的租金也伺机而动，老叶找房过程中，很多房东抓住这点表达了涨租的意向。

　　这让万科很无奈，“万科不来，他们就不涨租了吗?”一位接近万科公寓管理层的人士说，万科从来没说要涨租。

　　深圳万村也在第一时间回应，改造前后的租金价格处于同等区间。

　　但租客的担忧显然更符合经济逻辑：一方面，租金会伴随着居住环境的改善和配套的成熟水涨船高;另一方面，收楼和改造意味着投入成本，它们终将传导至终端租客身上。

　　经济观察报了解到，在清湖新村，万科收楼的租金标准是，楼梯房42元/平方米/月，电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%，租赁合约期为12年。万科介入前，清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。

　　以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例，收房成本约为630元。据财新网报道，万村发展有限公司总经理蔡学金称，深圳万村在村民房的改造成本(达到拎包入住标准)为2600-3000元/平方米。以此统计，改造总成本为3.9万-4.5万元，按照长租公寓行业惯例，一般在前五年分摊完改造成本，即平均每个月的改造成本约650-750元。不计运营成本，一套15平方米单间每个月总成本最少1280元。

　　在万科之前，金地已经“进村”，金地草莓社区清湖店，目前在租28-42平方米户型，价格介于1880-2980元/月。

　　万科方面回复经济观察报，我们原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间，万科在面积上做调整，以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。

　　去年10月，万科泊寓相关负责人曾表示，万科现有的城中村物业管理基本上是投入大于收入，有的还依赖政府补贴。

　　老叶对这样的说法并不领情，笃定地认为，万科的改造会刺激周边城中村房东的涨租预期，直接导致他们收入缩水，如果再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。

　　接近万科公寓管理层的人士一再表示，“万村计划”并非垄断行为。在清湖新村的改造中，万科甚至连10%都覆盖不了，更不要说目前尚没有一栋楼进入实质性清空状态了。

　　事实上，富士康周边城中村涨租是一直存在的现象，甚至只要一传出富士康涨薪风声，城中村房东、二房东都会借机涨租。

　　低收入之困

　　清湖新村已经是万科改造的第四个城中村项目，更早之前，万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造工作。

　　距离清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是万科深圳玉田村改造项目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白领接受，其首批推出的44套出租房，全部满租。

　　上述接近万科公寓管理层人士分析，万科目前已经做成的几个城中村改造项目没有出现这么大的质疑声，因为项目的目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。

　　但清湖新村的情况明显不同。该人士说，理解低收入员工的不愿接受，我们的客群可能定位在收入水平相对更高一点的员工。

　　不过，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程师级别员工，也在高昂的生活成本之下压力倍增。已过而立之年的李生，在富士康工作超过6年，每月到手工资5000多元。房租加上水电费800元/月。一旦租金上涨，寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得压缩。他说，如果房租一路推高，他只能选择离开深圳。

　　城中村改造

　　为了逐步实现城市功能优化、产业结构升级，对土地资源极为稀缺的深圳来说，城市更新被视为城市发展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。

　　在中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题，是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。

　　如果从整个城市的发展格局来看，深圳产业结构的优化促使人口结构也发生重构，过往的人口红利逐渐步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下，必须做出升级，提升自己的技术能力增加收入，否则只能被迫外迁。”宋丁认为。

　　在另一个层面上，人口格局的调整，或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年，华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时候，中兴通讯将生产基地迁往河源，比亚迪也在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。

　　富士康科技集团创始人兼总裁郭台铭近期表示，深圳就是未来的硅谷，而富士康龙华园区是未来硅谷的核心，但他同时说，富士康要把深圳园区改造成一个研发平台园区，包含工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。

　　深圳市前副市长唐杰曾对经济观察报谈到房价与创新成本以及制造业出走之间的关系。他以纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、旧金山以及西雅图为例，称这都是房价高企的城市，特别是美国西部这三座城市，是典型的房价“高了还高”的城市。这些城市同样是制造业已经退出的城市。“许多中国经济学家习惯用‘产业空心化’来评论城市发展。可是没有制造业的纽约怎么没有空心化?”唐杰说，新泽西有很多制造业，纽约的服务业和大学科研是为美国东北部的产业提供服务，这就是大都市的功能。

　　唐杰认为，从京沪深看，中国大都市区已经开始了“去制造化”过程，制造业以大都市为中心向外、向二三四级中小城市扩散，是一个潮流。未来，坚持制造业的城市一定不会是具有辐射力的大都市，而是不断虹吸周边中小城市资源的自利型城市，也就是不断自我膨胀、引发投资收益加速递减，持续下去只有一个可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是现在的底特律与曾经的匹兹堡。从这个意义上讲，华为终端搬到松山湖是非常正确的选择，是深圳走向大都市区的重要步骤。