【香港商報网訊】本港商業區租金登全球最貴，且未來商廈租金仍存在極大的擴張潛力。文華東方國際昨日宣布，將於明年3月底關閉有45年歷史的銅鑼灣怡東酒店，並計劃將原址重建為綜合商廈，預期重建需時6年，涉及投入資金約6.5億美元(約50.7億港元)。集團預計，重建後可帶來約29億美元的收益。

　　商用物業估值高企

　　文華東方表示，重建酒店反映香港商用物業的估值高企，商業樓宇有較高的預計回報率，而酒店需要作重大投資。早於2015年，集團已獲批在原址興建一幢樓高26層的綜合商用樓宇，總樓面面積達約68.4萬平方呎。

　　集團料重建需花費6年時間，耗資約6.5億美元，當中需要的融資包括外債和現金儲備，相關融資細節將適時決定，估計大部分費用在2023年才會衍生。而明年集團將付其中約1500萬元的費用。酒店關閉後，根據市場資料及目前作出的假定，扣除關閉成本後，估計能為集團帶來約29億美元的會計收益。

　　位於銅鑼灣的怡東酒店於1973年開業，在港營運已逾40年，為四星級酒店，大部分房間可享維港海景。集團去年6月宣布檢視怡東酒店的長遠策略方案，就出售酒店測試市場反應。當時，傳酒店獲多家發展商入標競投，惟因有關收購建議書未符合期望或交易要求，最終於9月流標。

　　估重建後呎價6萬

　　高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚估計，銅鑼灣區有商廈落成，短期內租金升幅不算快，現時該區每呎樓面地價估值達4萬至4.5萬元，計及重建建築成本約8000至1萬元，故預測落成後每呎可達6萬元。預計銅鑼灣商廈全年升幅，他料租金將上升約5%，隨未來區內寫字樓供應逐步下降，加上灣仔中環繞道將落成，相信該區租金未來一兩年後上升速度將更快。

　　至於評估集團落實重建的背後原因，張翹楚先指出營運酒店的成本巨大，換來的收益往往不及寫字樓。再者，共享寫字樓於近年興起，承租者會大手購入如全層寫字樓樓面，再分租予不同租客，從而帶來可觀的租金收入。此外，怡東酒店地契條款並沒有特別的發展限制，以上因素令重建商廈變得吸引及可行。

　　【拆局解碼】核心地帶供應短缺 重建商廈成趨勢

　　今次怡東酒店重建計劃並非重建商廈的首例，長實(1113)在7月底宣布落實中環和記大廈的重建計劃。這一方面反映商廈蘊藏巨大升值潛力，另一方面亦顯示商廈供不應求，在住宅地以外，本港還缺乏商業用地。

　　長實將於明年開展和記大廈的重建計劃，重建後預計樓面面積逾49萬平方呎，樓高約41層，料於2023年落成。集團表示，中環核心地段的商廈供應短缺，市場對和記大廈寫字樓需求一向殷切，集團相信重建後可提升物業估值，並增加租金收入。市場一般預測到2023年時，和記大廈的呎價將介乎7萬至8萬元，總值則有望超過300億元。

　　建構新CBD增商業用地

　　本港缺乏商業用地，尤其在核心商業區一帶，而中環商廈的空置率屢創新低，重建商廈成為趨勢可以預見。不過，除卻重建商廈一途，另外建構新的核心商業區未嘗為好辦法。

　　「起動九龍東」早在多年前提出，政府銳意打造東九龍為第二個核心商業區(CBD2)，近年本港多家發展商亦紛紛插旗東九龍，證明計劃確大有發展前景。施政報告將於今天發表，會否重提九龍東計劃，值得關注。

　　香港商報記者