【香港商報网訊】中國人民大學副校長、經濟學院院長劉元春昨天在一份報告中指出，中國消費者在房地產去庫存中債務率大幅度上升，消費基礎受到嚴重削弱。目前居民財富基本上被房地產掏空，廣大中產階級和中下收入階層被房地產套牢。

 

　　存款大幅減少因消費模式變化

 

　　這份題為《改革開放新征程中的中國宏觀經濟》的報告分析稱，2015年之前，被房地產套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產市場。

 

　　消費的核心支撐力不是高收入階層，而是中等及中下收入階層。過去幾年，收入分配發生較大積極變化的可能是赤貧階層，他們在脫貧攻堅戰中獲益很大;但是中下收入階層可支配消費性資金支撐力則大幅度削弱，是導致消費行為模式發生變化的很重要的一個原因。

 

　　報告稱，與此相關的一個明顯變化是，居民淨儲蓄開始出現持續下降的態勢。截至2018年9月，居民淨儲蓄餘額(住戶存款減去住戶貸款)約為24.7萬億元，較去年同期水平下降6.7%，而去年同期已經較前年同期水平下降了6.3%，兩年累計下降12.6%。「這樣的一些變化不是我們過去所認為的，由於短期宏觀經濟變化所出現的波動，而是行為模式的基礎發生變化而出現的一種變化」，報告認為。

 

　　在宏觀方面，報告認為2018年世界經濟結構的裂變改變了中國宏觀經濟2016年以來「穩中向好」的運行趨勢，宏觀經濟核心指標在「穩中有變」中呈現「持續回緩」的態勢，下行壓力持續加大。這說明中國宏觀經濟既沒有「觸底企穩」，也沒有步入穩定復蘇的「新周期」，反而在內部「攻堅戰」與外部「貿易戰」的疊加中全面步入中國經濟新常態的新階段。

 

　　報告預測，2019年必定成為中國擺脫新常態低迷期、走向高質量發展模式的關鍵年。世界經濟結構與秩序的變化，決定了中國宏觀經濟的歷史方位與國際方位，這也決定了2019年經濟運行的模式可能發生變化。

 

　　瓊皖渝經濟對房地產依賴度高

 

　　值得注意的是，前三季度31個省份GDP和房地產開發投資數據近期悉數出爐，數據顯示，瓊皖渝三省經濟對房地產依賴度依然較高。「房地產開發投資佔GDP比重」排名顯示，排在第一的海南省佔比達到了34%，但較去年有所下降;安徽省22%次之;重慶以21%排第三，其餘大多數省份比重在10%-15%之間。

 

　　中新經緯網援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，排位前三省佔比高與招商力度大有關係，也和具體的產業導入有關。中原地產首席分析師張大偉表示，海南是旅遊大省，旅遊產業具有季節性，是當下全國熱衷的房產投資地。張大偉並不認為海南省經濟短期內可以完全甩開房地產的依賴，他表示，海南省新的概念還未完全落地，更需要做的是引進產業，現在來看，尚需比較長的時間。而安徽、重慶則屬於人口外流省份，核心來看還是和各省的產業結構有關係。

 

　　粵房地產投資超萬億居首

 

　　數據還顯示，2018年前三季度，房地產開發投資排名前五的省份投資總額約佔全國投資總額的42%。廣東省房地產開發投資以10295億元位居首位，也是唯一的破萬億省份，緊隨其後的四個省份分別是江蘇、浙江、山東和河南。

 

　　張大偉分析稱，北京、上海等「租賃試點城市」紛紛加大住房租賃用地的供應規模，此舉必會帶動房地產開發投資的增速。預計京滬兩地「房地產開發投資佔GDP比重」近期可能會提高一些，長期來看應會下降。

 

　　另外，2018年前三季度東北地區房地產開發投資3725億元，同比增長16.5%。雖然增長率位居四大區域之首，但是東北地區省份「房地產開發投資佔GDP比重」均處在倒數位置。張大偉表示，東北三省「房地產開發投資佔GDP比重」低，主要與房價絕對值相對比較低有關係。本質上還是與各區域內省份的產業結構有密切聯繫。

 

　　【鏈接】滬二手房行情差中介降薪關店

 

　　上海二手房市場呈降溫之勢。數據顯示從去年11月份開始，上海二手房指數已連續11個月下行。今年10月份，上海二手住宅成交套數為1.2萬套，和2016年同期水平相比，接近「腰斬」。

 

　　中原地產分析師盧文曦認為，上海二手房市場呈「量價齊跌」態勢，目前市場上最受歡迎的是90平方米以下的小戶型，主要原因是總價較低，購房者願意出手，成交量保持較穩定，而大戶型的成交量下滑較為明顯。伴隨樓市調控一系列「重拳出擊」，上海樓市逐步駛入平穩發展軌道，購房者期待房價進一步下行，觀望情緒濃重。另一方面，今年新房供應持續湧入市場，導致選擇面擴大，購房者議價空間提升，也進一步促進二手房市場降溫。

 

　　值得注意的是，伴隨二手房成交量持續在低位徘徊，部分滬上中介開啟「過冬模式」，出現降薪和關店現象。其中，上海中原地產取消所有崗位的全勤獎、津貼減半發放。在靜安區多家中介門店關門，剩餘門店成交也急劇萎縮。