港股內房板塊昨日爆發小股災，佳源國際(2768)急插逾80%。圖為佳源國際參與發展的屯門「龍床盤」。
【香港商報网訊】記者張智榮、姚一鶴報道：港股昨日爆發細價股小股災，今次災情發生在內房板塊，引爆點主角相信是屯門「龍床盤」發展商佳源國際(2768)。起初有傳佳源國際持有的3.5億美元（約27億港元）債券昨日到期，市場猜測股價暴瀉或由於集團該批債券存在償付風險。惟其後集團強調有關票據已償還全數款項，頓時內房股災成為一個謎，陷入「羅生門」。
全日市值蒸發逾260億
佳源國際昨日午後遭「清倉式」拋售，最多曾暴瀉逾89%，股價曾低見1.4元，最終收報2.52元，急插逾80%，成交額高達11億元，全日市值蒸發逾260億元。而該公司本金額4億美元票息12%，2020年到期的債券亦曾急挫30%創下新低。同時，事件觸發市場對內房債危機的憂慮，牽連多隻細價股，包括小型內房股陽光100(2608)，以及非內房股如宏達金融(1822)及仁天科技(885)等亦慘當「炮灰」，以上3隻股票昨日均曾最多跌近80%，收市跌幅則介乎65%至73%。
公司確認還清27億票據
事實上，內房板塊昨日並沒有傳出行業方面的利淡消息，起初市場消息指，佳源國際昨日有合共3.5億美元（約27億港元）債券到期，目前未知這是否導致股價暴瀉的原因。不過，佳源國際於昨日收市後發聲明指，有關集團分別於2018年1月19日及4月26日發行，共值3.5億美元、票息8.125厘的優先票據，集團確認已償還全數款項。集團並強調目前財務狀況健康，業務運作正常，管理層對公司未來發展充滿信心。截至2018年12月31日止12個月，佳源國際合同銷售金額約201.804億元人民幣，按年增長94.6%。
佳源國際現「清倉式」拋售下，昨日臨近收市錄得多宗大手買入及賣出成交。其中一宗大手買入成交，成交量為79萬股，成交價為2.52元，涉資199.08萬元。其餘還有兩宗大手賣出成交，成交價分別為2.5元及2.46元，分別涉資750萬元及238.62萬元。
銷售額年增10倍惹爭議
據了解，佳源國際為佳源集團旗下地產業務的上市公司，而佳源國際第一大股東為主席沈天晴，持股比例達55%。沈天晴同時亦是佳源集團創辦人，佳源集團旗下業務包括房地產開發、電器零售、建築施工、醫療養老、商業管理、物業服務等。
據港交所(388)中央結算系統持股紀錄披露，現時佳源國際最大持倉券商為建銀國際，持股29.5%，其次為華金證券(國際)，持股7.95%，緊接為凱匯資本，持股5.69%。值得一提的是，佳源國際上市至今將近3年的時間，股價可說是越升越有，上月曾創新高16.36元，與招股價比較，漲幅達560%。
佳源國際股價持續上升的動力，以及突如其來的暴瀉，背後原因仍未得知。不過，房地產信息機構克而瑞於本月初發布2018年中國百強房企銷售增幅排行榜中，佳源集團以1005.43%的驚人銷售增幅，成功登上排行榜榜首位置。該排行榜顯示，佳源集團2017年的銷售額為79.2億元(人民幣，下同)，2018年銷售額增至875.5億元，短短1年內銷售額急升10倍有多。不過，值得玩味的是，當時排行榜出爐後，佳源國際的股價卻未見異動。
「宇宙最強」的銷售額增長難免惹起市場爭議，同時亦帶來質疑的聲音。佳源集團於本月14日發表聲明稱，佳源集團與佳源國際主體完全不一致，實際情況是佳源集團2017年銷售額為508.25億元，2018年銷售額為875.5億元，實際增長為72.2%。
【新闻链接】「龍床盤」爭議頗多
內房股佳源國際(2768)昨日突遭洗倉，有消息指，午後傳出佳源有一筆3.5億美元的債務（約27億港元）到期，並在同一時間，該債息率突飆升至逾百厘，於是市場開始出現沽貨行動。去年首度涉足香港地產市場的佳源國際，最為知名的當然是其與陞域集團合作發展的屯門樓盤菁雋，因為一句「皇帝都係瞓張床」更有「龍床盤」的稱號。不過，去年「龍床盤」菁雋多番易手，首日開售的27伙只售出2個單位，佔可售單位的7.4%。
由資深投資者「波叔」鄧成波家族持有的位於屯門的菁雋單幢項目，連同屯門新合里1號及3號、葵涌成功中心等一众物業，去年獲內房佳源國際以26億元購得逾70%的股權，波叔及相關人士則繼續持有近30%權益。
該盤當時被稱為貴絕新界西北區同類戶型，平均呎價高達1.7萬元。該樓盤呎價也高於同區首批開價，如較2018年10月弦海首批貴7.3%，較2016年的豐連首批8826元的價格屯門新盤2年貴了90%。
「龍床盤」屯門菁雋。資料圖
「龍床盤」廁所面積約24方呎，堪稱「麻雀雖小，五臟俱全」，提供坐便、洗臉盆及站式洗浴間。扣除廁所面積後，全屋可以用到的實用面積只有約88方呎，包括客廳餐廳及開放式廚房。該盤更成為當時網民熱話，有人認為這個盤「唔人道」，但亦有人覺得「價錢平，大家搶住上」。
佳源國際控股創始於2003年，是內地發展比較成熟的物業開發商，主要在江蘇省開發大型住宅綜合體項目及綜合商業綜合體項目。集團主要業務營運包括開發及銷售住宅及商用物業，以及出租擁有或開發的商用物業。
截至2015年11月30日，佳源國際控股在江蘇省有19個物業開發項目，包括正處於不同開發階段的14個住宅綜合體項目及5個商業綜合體項目。在19個物業開發項目中，集團已完成8個項目，部分開發的有7個項目。據稱，佳源國際在內地合共有32個項目，土地儲備面積逾7500萬方呎，涉及地皮包括位於江蘇省、廣東省及澳門等，入股鄧成波持有的項目，屬首次進軍本港物業市場。
佳源國際股份在2016年3月8日於港交所(388)主板上市，招股價為2.48元，全球發售為4.5億股，集資額為11.16億元，主要用作開發現有項目的建築成本、潛在土地收購及建築成本和營運資金。2017年12月，佳源國際控股以35.1億元購入澳門氹仔地皮。
【数字背后的故事】佳源洗倉潮背後關鍵人物
佳源國際(2768)昨日遭遇洗倉潮，市值單日蒸發263億元。市場一度傳聞乃因該公司當日有3.5億美元債到期，收市後公司發聲明，指已償還全數款項，業務運作正常。
首先要指出的是，暴跌之前的佳源股價已偏高。佳源昨日收報2.52元，跌幅80.61%。跌後的市盈率約3.371倍，按資產淨值3.313元計算，市帳率約0.761倍。對比其他中小型內房，無論是市盈率還是市帳率均未見特別吸引(詳見表)，尤其市帳率，更是遠遠高出昨日同樣暴跌的陽光100(2608)。
誰斬倉？佳源大股東為主席沈天晴，持股55%，而據CCASS持倉紀錄顯示，佳源最大持倉為建銀國際，持有29.5%，其次為華金證券(國際)，持7.95%；凱匯資本亦持5.69%。媒體資料顯示，2017年6月，沈天晴與建銀國際訂立股權質押，約6億股，相當於沈天晴持股的60.81%。
昨天斬倉的嫌疑證券行之一是建銀國際，該行除持倉佳源國際外，另有1615.3萬股陽光100(2608)、28萬股弘達金融(1822)及4591.731萬股仁天科技(885)，初步吻合條件。
如果要問佳源為何有財困嫌疑？這要講到另一個城中大佬波叔！
佳源為港人所熟悉的是，其為屯門「龍床盤」屯門菁雋的接盤俠。菁雋由老牌建築商俊和發展，樓盤最細單位實用面積僅128方呎，簡直就是地產霸權的象徵。後來，俊和將菁雋全幢物業以近12億元轉售予人稱波叔的「舖王」鄧成波，波叔一轉手就將包括菁雋70.1%股權的3項物業打包售予佳源國際，作價26億元。一買一賣之間，波叔盡顯叱咤舖壇本色。
菁雋去年11月開價，首批單位平均呎價約16937元，成為屯門史上最貴新盤。只是，適逢香港樓價調整周期，除推出首日賣出兩個單位外，至今未錄新成交。佳源一手蟹貨，難怪會被市場質疑資金周轉不靈。蔡清偉
