綜合當下市況，房地產投資信託基金實為股、債市之外的另一投資選擇。

 

　　香港寫字樓、商廈租金收入持續上升，可謂有價亦有市。若然看好後市，REITs(房地產投資信託基金)將是一筆相當穩定的收入，實為股債市外另一投資選擇。

 

　　REITs為房地產信託基金，收入來自寫字樓、商場、酒店及工廈等物業出租交易。由於《房地產基金守則》規定，基金管理人須將除稅後淨收入的90%分派予基金單位持有人，這意味只要年度租金淨收入表現按年持平，投資者的回報(即收息)亦會按年持平；相反，投資地產股，上市公司有權決定是否派息。

 

　　REITs中的每單位可分配收入(DistributionPerUnit，簡稱DPU)與股息近似，即REITs持有人每單位可得到的收益，但與股息不同之處是，股息是以盈利為派發基礎，會受折舊、資產重估等影響，而DPU則以REITs的營運現金流為基礎，不受以上因素影響。REITs會將90%或以上可分配收入派予持有人，因此REITs被視為回報穩定的投資。

 

　　REITs具高股息特性

 

　　目前全球起降息風，利率有下行趨勢，資金將轉向股利率及息收佳的資產避險，REITs成為最大受惠者。另一方面，美國REITs屬內需市場，受中美貿易影響低，且擁有獲利上修、股利率佳及資金回流等三大利多因素加持，後市有機會再創高點，適合當長期資產配置，建議短線遇拉回可找買點，分批布局。

 

　　從後市來看，全球股市波動加劇，有利於部分資金轉往獲利較穩定的不動產類股，同時在REITs具高股息特性，而其固定租期的性質，也讓其獲利穩定度以及可預期性高於其他產業。

 

　　派息可揀現金或以股代息

 

　　REITs派息主要是派發現金，只有以人民幣買賣的匯賢(87001)，可以選擇收現金，或者以股代息。一些REITs如冠君(2778)、泓富(1881)及陽光(435)，其物業類型為本地寫子樓、商場及工廈；而越秀(405)、開元(1257)、匯賢(87001)等基金則主攻內地寫子樓、酒店及商場。

 

　　究竟投資REITs要注意哪些風險？首先，市場利率會影響投資人持有REITs的意願。雖然利率走勢與REITs表現無絕對相關，REITs的高股利率往往高過消費物價增長率，但利率上升會使借貸成本增加降低槓桿報酬，投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。

 

　　要挑選好的REITs投資，除了要留意不動產管理團隊之經營能力外，該REITs的投資策略是否多元，不僅只是集中在某一種類型的不動產，而是能多樣投資於各類不動產標的以分散風險，另外，REITs的獲利能力亦相當重要，其營運現金流量是否充足、可分配之現金、投資價值等，均是觀察要素。

 

　　【小知識】邊隻REITs市值最大？

 

　　論市值，最大隻REITs當然是本港第一隻REITs上市的領展(823)，也是唯一的一隻藍籌REITs。

 

　　根據資料顯示，截至昨日收市，領展的市值達2046.04億元，已大過其餘所有上市REITs市值的總和。

 

　　根據領展年報顯示，截至今年3月底止全年業績，領展增加末期分派，每基金單位分派末期分派140.55仙。以領展每手交易單位500計，每手收息702.75元(未計手續費)。以全年計，領展合共分派271.17仙，按年增加8.56%。領展股價靠穩，近日企穩於96元以上水平。

 

　　領展全年派息增8.6%

 

　　既然REITs投資與基金所擁有出租物業有關，就需要留意物業出租表現，甚至未來租約到期的情況。在香港，領展目前已有租約當中有26.4%將於最遲明年3月31日到期，20.7%將於2021年3月31日到期，之後約滿的有43.8%，而目前已短期出租及空置的則佔9.1%。投資者需留意所買基金的租賃情況，及收購計劃。

 

       （香港商報記者馮金鋒）