新一份財政預算案有關樓市篇幅不算多，在私人土地供應方面，港府覓地似乎遇到困難，須更改規劃用途，將五幅東九龍商業地皮改劃為住宅用途。對此市場反應紛紜，有意見指，改變用途有助紓緩緊絀的住宅供應。另外亦有意見稱，「為香港長遠的健康發展，港府應確保有足夠的土地供應作商業發展。」

　本港土地供應長期緊絀，一直是本港樓價居高不下的主因。新一份財政預算案提及，下年度賣地計劃推出15幅住宅地皮，可提供約6000個單位，較今個財政年度減少20%，連同鐵路發展及私人重建項目，預期潛在土地供應合共提供16500個單位。

　財政司司長陳茂波說：「我們因應最新經濟情況及市場反應，正研究將東九龍區5幅商業用地，改劃為住宅用地，如證實可行，我們計劃今年啟動法定城規程序改劃用途，初步估計，可合共提供約5800個私人房屋單位。」

　3幅商業地曾流標

　這5幅商業地皮均位於啟德，當中3幅曾推出，但最後流標收場，現時難以估計改劃需時多久。

　高力國際香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示，2021/22年度賣地計劃只推出3幅商業用地，「對此我們並不感到意外，甲級寫字樓市場在過去兩年由於疫情以及經濟因素均處於下行周期」。美聯測量師行董事林子彬則稱，改變土地用途仍有待城規會批准，相信落實後料有助紓緩整體未來緊絀的供應。

　仲量聯行估價諮詢部資深董事周若瑜表示，倘若政府將東九龍5幅商業地皮轉作住宅地，有助紓緩私人住宅用地不足的燃眉之急，然而，「為香港長遠的健康發展，港府應確保有足夠的土地供應作商業發展，而非集中發展住宅」。

　轉換用途冀善用土地資源

　陳茂波續指，當局已覓得於未來10年興建31.6萬個公營房屋單位的土地。按預測，在2020/21年度起計的5年內，公營房屋總建屋量共約10.14萬個單位，當中包括超過7萬個公共租住房屋及「綠置居」單位，以及超過3萬個其他資助出售單位。私營房屋方面，估計今年起計的5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過1.8萬個，較過去5年平均數增加約5%。

　未來五年土地供不應求

　港府亦已覓得可在2023年底前提供約1.4萬個過渡性房屋單位的土地，已有超過1100個單位入伙，涉約9800個單位的項目已啟動。50億元的資助計劃已批出超過26億元的項目，政府今年會再注資33億元。

　戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權就房屋供應回應稱，未來五年（即2020/21至2024/25）的公營房屋總建屋量預計合共約為10.14萬個單位，但仍難以滿足目前公屋輪候申請者的需求。港府應加快土地改劃申請程序，推動新界閒置土地發展，藉以增建更多出租公屋，解決基層家庭的住屋需要。（記者 周健鑫）

　房屋土地相關措施概要

　土地房屋

　○2021/22年度賣地計劃、鐵路物業發展、私人發展和重建項目的潛在住宅用地可提供約1.65萬個單位。另3幅商業用地預計可提供約48萬平方米商業樓面面積。

　○新發展區及正規劃的發展項目內，估計共有超過860公頃新界棕地可發展作房屋或其他土地用途。

　○研究把東九龍區5幅商業用地改劃作住宅用途，預計共可提供約5800個私人房屋單位。

　○檢視約40幅有聯用潛力的「政府、機構或社區」用地，今年內提出具體發展建議。

　○在本季度推出以「標準金額」徵收補地價的先導計劃，鼓勵工廈重建。

　房屋供應

　○公營房屋：預計在2020/21年度起計的5年內，建屋量約為10.14萬個單位，包括超過7萬個公屋/綠置居單位，及超過3萬個資助出售單位。

　○私人住宅：預計2021年起計的5年內，每年平均落成量超過1.8萬個單位。

　【預算案拆局】唔知仲要等幾耐？

　最近視頻網站YouTube上經常播放一則廣告，內容令人頗感無奈：「嗯，好靚啊~~」，「我哋結婚好唔好，嫁畀我」，「我哋plan咗好耐喇，唔知仲要等幾耐」

　這則廣告含蓄又委婉地折射出香港社會殘酷又令人不安的事實——沒錢、沒樓、沒婚結。片中女子與拍拖多年的男朋友計劃了很長時間，甚至不敢在影片中說出，那句眾所周知的現代社會婚嫁規則，就是為了不傷害男主角和觀眾的心，可即使影片創作者、投資方、導演於心不忍，香港小市民早已被土地短缺供應不足的棲市狀況蹂躪得體無完膚。

　香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才接受本報記者訪問時就反覆強調，香港私樓供應不足是因為土地供應不足，「麵粉」不足，落成的私樓自然也不足。

　今年財爺陳茂波在財政預算案上特別提出，研究將5幅商業地改為住宅用途，的確是急市民所急、想市民所想的又一舉措。儘管改變土地用途有待城規會批准，但是落實後料有助紓緩未來緊絀的住宅供應。市區土地儲備幾近見底，未來可供興建住宅的用地有限，商業用地早前反應平平，相信轉換用途可以更有效善用土地資源。

　住宅落成量仍處低位

　值得留意的是，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近年發展商可吸納的土地供應明顯減少，未來落成量下降是可以預料的。預算案中，估計未來五年(2021年至2025年)私人住宅單位每年平均落成量超過1.8萬個，較過去五年的平均數增加約5%。只是，若與去年財政預算案公布估計未來五年(2020年至2024年)平均每年落成量約為1.96萬個相比已見減少；若與近五年作比較，亦見呈下調趨勢。

　麵粉不足自然麵包不足，對於一雙雙翹首盼望步入婚姻殿堂的戀人、一個個即將迎來新生命的小家庭來說，就好像YouTube廣告詞說的：「唔知仲要等幾耐。」（記者 王丹丹）

　《明日大嶼》工程研究預計6月批出

　政府消息人士透露，涉及1000公頃交椅洲填海的《明日大嶼》工程研究，現正進行招標，初步投標反應踴躍，當局收到10份以下標書，預計今年6月批出，期望能盡快展開為期42個月的研究，首場公眾諮詢最快明年下半年進行，政府計劃研究期間進行兩次公眾諮詢。

　財政司司長陳茂波在預算案中提到多個土地來源，包括在新發展區及正規劃的發展項目內，估計有超過860公頃新界棕地，可發展作房屋或其他土地用途。當局亦正研究，將東九龍5幅商業用地改劃作住宅用途，初步估計可提供大約5800個私人住宅單位。

　會德豐地產主席梁志堅表示，棕地及「明日大嶼」需較長時間發展，然而「遠水不能救近火」，期望政府做好短中期供應；又稱即使未來經濟出現復蘇，亦不會出現商業地不足的情況。（記者 周健鑫）

　政府研引入差餉累進制度

　財政司司長陳茂波提到，差餉制度自1995年以來未有重大改變，為確保與時並進，當局已要求財庫局和差餉物業估價署，檢討是否有優化空間，包括應否引入累進差餉制度及為自住物業提供恒常寬減。

　此外，政府亦會考慮把繳納差餉的主要法律責任，由物業的使用人轉移至業主，反映業主須為其物業負有最終責任。

　陳茂波出席記者會時強調，指政府計劃參考物業價值釐定研究累進制差餉制度，現行劃一的制度雖快捷、成本低，但他認為累進制可更為精準，他形容「(樓價)貴啲收高啲(差餉)，自住可豁免或收少?」值得深入研究，並否認有關措施與控制樓市有直接關係。

　累進制可更為精準

　財經事務及庫務局常任秘書長(庫務)劉焱指出，社會上對做法有不同看法，有意見認為未必幫到小市民，引導政府重新檢視差餉制度。她指出海外普遍會以租值、物業價值形式累進收取，如使用累進方式，或要為自住物業提供寬減等，認為累進形式更能反映能者多付原則。

　政府會就應否及如何修改差餉制度，諮詢立法會相關事務委員會的意見。（記者 周健鑫）

　專家回響

　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁

　陳永傑

　財政預算案中，有關樓市墨不多，財政司司長亦明言過去一年住宅樓價表現平穩，故未見減辣。啟德5幅商業用地改劃為住宅用地，一來可為庫房帶來近500億元賣地收入，另外亦可增加九龍市區豪宅供應，屬兩全其美方法。

　他相信踏入2021年，未來私人住宅供應依然匱乏，樓市會更熾熱，相信套股換樓活動增加，部分資金將流向樓市。預期整體樓市升約15%，預期豪宅市場將會率先跑出，預計年底前CCL可突破200點，再度突破歷史新高。

　香港置業營運總監及九龍區董事

　馬泰陽

　新一份財政預算案內容一如市場預期，聚焦企業及民生紓困措施，沒有為住宅物業市場加減辣招，而房屋及土地政策雖然以長遠發展為主，短期內供應難以大幅增加。

　不過，政府計劃將東九龍區五幅商業用地改劃作住宅用途，初步估計共可提供約5800個私人房屋單位，有助增加市區私人住宅供應，進一步鞏固東九龍新地標之地位，對整體樓價有支持作用。

　世邦魏理仕香港研究部主管

　陳錦平

　政府住宅用地供應中進一步減少私人住宅單位數目，有機會造成2025年至2027年中期住宅供應短缺。政府預計2021年起計的5年內，每年平均落成量18000個私人住宅單位，相比去年拋出的19600個單位為低。供應持續減少將有利樓價企穩、甚至向上。

　東九5幅商地改劃作住宅，雖然有助長遠本地住宅供應，但同時減少了包括啟德發展區在東九龍規劃作為香港第二核心商業區的幅員，有商榷餘地。

　高力國際香港及大灣區研究部主管

　鄧淑賢

　政府研究把東九龍區五幅商業用地改劃作住宅用途，我們認為是提高住宅供應的亮點。而「標準金額」徵收補地價的先導計劃，亦有助刺激工廈市場投資意欲。

　但政府建議讓非政府組織租用合適和入住率偏低的酒店和賓館作過渡性房屋，由於酒店單位並沒有煮食設備和獨立空調，故過渡性房屋先導計劃未必可行。