今年3月底，恒大提出全面实施 「高增长、控规模、降负债」 发展战略。 8 月 31 日，中 国 恒 大 （3333.HK） 发 布2020 年度中期业绩，上半年实现销售额 3488 亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心 净 利 润 193 亿 ， 现 金 余 额2046 亿，各项核心指标均位居行业前列，凸显恒大 「新战略」 见成效，逆市增收减负，兑现承诺。恒大总裁夏海钧表示，下半年，恒大将持续发力，在销售领域，全年销售额有望上探 8000 亿大关；在降负债方面，将在半年有息负债降低400亿的基础上，力争通过推动恒大物业分折上市等举措继续降负债率。进入2020年，受宏观经济和疫情冲击的双重影响，房地产市场持续低迷。今年3月，恒大董事局主席许家印提出，恒大全面实施 「高增长、控规模、降负债」发展战略。从最新发布的半年报来看，恒大依然交出一份亮丽的成绩单。

        恒大销售回款率近九成达3120亿用许家印的话说， 「高增长」就是要实现销售高速增长，恒大的目标是今年要实现销售8000亿。然而，今年上半年房地产市场陷入低迷，要想实现销售大幅增长无异于逆水行舟。为实现 「高增长」目标，恒大再次展示其超前的战略眼光。今年2月，在受到疫情冲击、售楼处大面积关闭的不利情形下，恒大率先实施 「网上销售」的颠覆性营销革命，打造线上与线下相结合的闭环模式，并推出最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场，推动销售高速增长。得益于此，恒大上半年实现销售3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率89.4%，成为TOP5阵营中唯一实现销售大幅增长的房企。

       土储降至2.4亿平方米「控规模」就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，恒大的目标是在未来三年，每年要降低3000万平方米左右的目标。上半年来看，恒大下足了功夫，充分利用现有的庞大低成本优质土储，严控拿地，土地储备下降至2.4亿平方米，平均楼面地价2121元每平方米，项目总数817个。据世邦魏理仕对于恒大集团土地储备的评估值约为1万亿。但值得注意的是，这些优质土储一二线城市占比高达 66%。其中一线城市的项目原值 492 亿元，占10%，平均楼面地价每平方米3711元，二线城市原值2871亿，占比56%，平均楼面地价每平方米2572元，三线城市项目处原值1731亿元，占比34%，平均楼面地价每平方米1501元。在恒大的土地储备中，大湾区是一个重点。目前，恒大在大湾区共有127个项目，总规划面积3653万平
米，货值 1.26 万亿。此外，在恒大 104 个旧改项目中，深圳就有 55 个，大湾区除深圳外还有12 个。夏海钧表示，大湾区是恒大的利润增长点，大湾区项目会给公司创造巨大效益。他强调： 「未来的爆发点，就集中在大湾区」。在恒大看来，2.4 亿平方米土地储备，近 3 万亿货值，可满足公司未来3-4年发展需要。

       上半年有息负债降400亿在恒大的新战略中，更重要的是 「降负债」。根据许家印的要求，恒大未来三年要力争把有息负债每年平均下降 1500 亿。从半年报来看，得益于销售回款与土地储备的 「一增一减」，恒大有息负债与3月底提出新战略时相比，减少约400亿。换言之，以「降负债」为核心的恒大新战略，并未因疫情而改变。今年，恒大大刀阔斧实施战略转型，力度之大前所未有。在疫情冲击之下，恒大依然交出一份高质量的半年业绩，充分印证了新战略的前瞻性和正确性，一个更稳健的新恒大值得期待。在房地产的白银时代，只有应时而动，深谙攻守之道，才能行稳致远。恒大一攻一守之间，独到的 「新战略」在不断变幻的市场环境中彰显成效，也为其他房企转型提供了良好的借鉴。全年销售上探8000亿。

        展望下半年的发展，夏海钧介绍，下半年，恒大将坚定不移实施 「高增长、控规模、降负债」战略，以最大决心、最大力度降负债。一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要继续实施土储负增长，力争平均每年减少3000万平方米；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。具体而言，下半年恒大可售货值超8100亿，按照上半年56%的去化率计算，则可实现销售4536亿，全年销售额有望达到8000亿。此外，恒大还将逐步分拆优质资产陆续上市，进一步增加净资产。夏海钧介绍说，比如恒大物业此前引入235亿港元战略投资，预计将降低净负债率19个百分点。下半年，恒大将有更大幅度的项目，公司有息负债将在上半年降低400亿的基础上继续降低，他预计 2020 年全年减负债的规模在 1000 左右，公司逐步的更加稳健，更加健康的去向前发展，也符合政府对房地产监管的要求。分析认为，受疫情冲击影响，行业上半年普遍呈下滑态势，恒大迅速应对，新战略全方位初显成效。相信随着下半年市况持续复苏，恒大业绩将再创新高，一个高质量增长的行业龙头，将出现在投资者眼前。夏海钧在发布会上再次强调，恒大未来将坚定不移实施 「高增长、控规模、降负债」的发展战略，有息负债平均每年要减少1500亿。

房地产调控 「模范生」

      今年以来，受疫情冲击及经济下行的影响，房地产市场普遍降温，恒大业绩却能逆市大增的原因何在？

      分析认为，关键在于恒大时刻紧跟政策步调，成为房地产调控 「模范生」 。近年来，国家坚决执行 「房住不炒」 政策，出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策，对房地产行业的稳健发展起到了至关重要的作用。恒大作为业内龙头，多年始终坚持贯彻落实 「三稳」 等调控政策。「房住不炒」 要义即专注刚需群体，准确把握房屋的居住属性。恒大总裁夏海钧表示，公司坚持民生地产战略、始终定位刚需，120 平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高达97%，自住比例高达85%，有力践行了中央提出的 「房住不炒」定位。同时，恒大多年来坚持不捂盘惜售、不哄抬房价。 2018年、2019年、2020年上半年，恒大销售均价分别为 10515 元/平米、10281 元/平米、9029元/平米，售价始终保持稳定，严格贯彻了 「稳房价」 「稳预期」 的政策要求。

       据夏海钧介绍，按照国际经验，房价收入比在 6倍左右比较合理。 2019 年中国城镇居民家庭收入13.1 万元，按 8000 元/平计算（去精装修），一套100平米的恒大房子总价为80万，房价收入比（三口之家）仅为6.1倍。按照首付三成、贷款30年计算，月供仅需2900元左右，充分满足了老百姓的住房需求。此外，在 「稳地价」 方面，恒大坚持不拿地王，2018年、2019年、2020年上半年，恒大平均楼面地价均保持在 2000 元/平米左右，为行业最低之一。分析人士认为，恒大坚定执行国家各项调控政策，打造满足刚需的高性价比产品，发挥龙头房企在执行房地产调控的带头作用。可以看出，越是像恒大这样坚决执行调控政策的 「模范生」 ，越能在激烈的市场竞争中取得稳健发展。

汽车产业开启第二增长曲线

       如果说地产是恒大的主航道，新能源汽车则是即将引领恒大腾飞的第二条增长曲线。自全面布局汽车产业以来，恒大立足全球视野，通过一系列国际并购和合作，完成了从整车研发制造、动力总成、动力电池、智慧充电到汽车销售的全产业链布局。8月以来，恒大汽车频放大招。先是恒驰首期六款车同时亮相，随后恒大汽车上海、广州生产基地曝光，全线进入设备调试阶段。在恒大汽车(0708.HK)半年业绩发布会上，恒大高管表示将筹建36个恒驰展示体验中心、1600个恒驰销售中心、3000个自建及授权维保修售后服务中心，意味着恒大不到2年迅速完成了覆盖 「研产销」的全产业链布局，并透露恒驰明年上半年启动试生产，下半年陆续实现量产。可以看到，恒大通过一系列超前布局，在研发、生产、销售各环节全面发力，打造了 「研产销一体化」闭环。未来随着恒驰量产入市，恒大有望迅速抢占市场主导地位，向行业龙头进发。如此看来，在地产主业高质量发展的同时，新能源汽车将有望成为恒大又一个千亿级的核心产业，实现「双翼齐飞」。恒大不仅实现了地产主业的稳健发展，更呈现出多点开花的产业新局面。展望未来，随着各产业不断发力，相信恒大将会给市场带来更多惊喜。

恒大物业力争下半年上市

       在地产主业表现亮眼的同时，恒大的新业务也在快速成长。作为下半年的业务亮点之一，恒大物业的分拆计划在此次业绩会上备受关注。上述战略投资，包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。估值达到750亿，反映了各方对恒大物业发展前景的看好。物业管理是目前资本市场最热的板块之一，恒大分拆物业上市的计划，很自然地成为当日发布会的焦点。

       据夏海钧介绍，目前恒大物业合约面积超 5 亿平方米，在管面积超 2.5 亿平方米，服务600万业主；2019年营业收入73亿元，净利润9.2亿元。夏海钧还表示，恒大物业未来三年将保持高速增长。各方对恒大物业发展前景亦是一致看好。恒大物业稍早前成功引进235亿港元战略投资，占股 28.061%，公司估值达750亿元，投资者包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。事实上，由于物业股具备轻资产结构、现金流充足等优势，近年来一直备受资本市场的热捧。仅今年上半年，就有约 21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，几乎所有成功上市的物业公司均获得超百倍的超额认购。而截至8月27日，在港上市物业管理公司业绩表现普遍较好，疫情下营收、归母净利润增长50%以上成为常态。业内人士认为，目前已上市的物业股中，龙头股市值已超 1500 亿港元。从恒大物业的基本面不难判断，一旦上市，其必将成为该板块的新龙头，市值有望看高一线。从此次交出的半年业绩来看，恒大超前的战略眼光，让其在抓住大发展机遇的同时，也很好地控制住了经营的风险。加上公司陆续分拆优质资产上市，为股东释放更多价值， 「新恒大」的发展前景无疑令人充满期待。（记者 黄裕勇 ）