月初獲北水連續7日增持的九龍倉(004)，終於改變其自去年8月以來的持續下跌。九龍倉於短短半年下跌幅高達40%，然而，近日九龍倉公布全年業績，令股價更上一層樓。

　截至去年12月底止，九龍倉營業額180.64億元，按年跌19.3%。盈轉虧蝕17.05億元，上年同期賺60.19億元;每股虧損0.56元。派末期息0.2元，全年合共派息每股0.4元，兩者都是按年持平。撇除投資物業重估虧損及其他項目，去年基礎淨盈利按年減少92%至3.03億元，每股基礎淨盈利為0.1元。

　香港物業方面，按應佔份額計算，全年銷售額合共10.25億元，及至年底的未確認入帳銷售額為7.33億元。全年確認入帳的發展物業收入減少79%至9.05億元，營業盈利減少59%至6.16億元。另外，受疫情影響，中國內地投資物業組合出現近年來首次收入倒退，下半年遭受的打擊更為嚴重。收入下跌11%至47.98億元，營業盈利下跌9%至32.26億元。

　多間大行上調評級

　雖然九龍倉去年每股盈利跌18%屬負面，但預計內地投資物業項目和合同銷售將強勁復蘇，現時估值相當於預測明年市帳率0.3倍及預測明年市盈率9倍，估值具吸引力;相信九龍倉去年業績已呈見底信號。從基本面改善和淨現金的角度來看，具有吸引力。如果其母公司會德豐像去年一樣恢復回購行動，股價或會獲得更多支撐。

　九龍倉去年未售存貨減值撥備合計接近60億元，主因去年內地房地產市況差，銷售出現較大幅度下跌，預計未來不需要再進行撥備，如市場回暖，可能可以回撥，或成功售出單位轉化成盈利。

　現時九龍倉股價已升穿今年以來的下降趨勢，投資者不妨趁低吸納。

　李慧芬

　Vantage客席分析師

　(筆者並沒持有以上股票)