時事評論員 吳幼珉

　今年1至7月，內地商品房和住宅銷售面積同比下降6.5%和4.3%；指的是在那期間新房的銷售面積。上半年，「北上廣深」二板市場掛牌量則同比增長三至五成，二手樓成交量卻同比下跌12.7%、11.1%、10.3%和增長了0.8%，二板市場整體交投比以一板市場更淡靜。

　房地產市場發展進入新階段

　內地城鎮居民人均居住面積在改革開放前是3.6平方米，增加至現在的40平方米。約97%城鎮家庭已擁有自家的住房，而且平均每戶有1.5套住房，四成城鎮家庭有兩套以上的房子。用中國人民銀行官宣的話來說，內地「房地產市場供求關係已發生深刻變化」。

　高房價導致發展商不斷投資建房，房地產市場也因而供過於求。2016年全國兩會前後，樓價暴漲，許多地方在短短幾個月內樓價上漲了兩三倍，市場上長期流傳「中國房價有升沒跌」，投資非常熾熱。2020年後，政府干預力度加大，先是一手樓價升、二手樓價降，降幅並不明顯，許多小業主則開始抱怨市場「有價無市」。

　另一方面，樓價不調整，就不可能扭轉供過於求的現象，也不可能擠掉樓市泡沫，成為中國當前面對而且不得不解決的經濟風險。若樓價下跌，卻也可能有負面效應。住宅物業是中國家庭財富主要的組成部分，樓價跌居民身家縮水，居民消費能力和意欲都會下降。今年上半年，中國最終消費支出對經濟增長貢獻率達77.2%；穩經濟就得穩消費，擠壓樓市泡沫也不得不面對消費可能適度削弱的挑戰。

　樓價下跌也會削弱房地產開發商的投資意欲。今年上半年，中國不含農戶的固定資產投資同比增長3.8%，低於GDP增速；其中房地產開發投資更減少了7.8%。而1至7月，全國房地產開發投資更同比下降8.5%；房企的房屋施工面積同比下降6.8%，其中住宅施工面積減少了7.1%。房屋新開工面積也下降了24.5%，其中住宅新開工面積降25%。估計今明兩年，房地產業對GDP的貢獻率會減少。

　北上置業要謹慎

　樓價升，官方強調「房住不炒」；樓價跌，投資和剛需客都會卻步。7月底，內地新商品房和住宅待售面積同比增長17.9%和19.5%，也導致了某些經營不善的發展商資金無法周轉。中國恒大去年底總負債逾2.4萬億元人民幣，總資產1.84萬億元，包括現金約43億元，土地儲備2.1億平方米。2021和2022兩年合計虧損超過8000億元，至去年末，合同負債7200多億元，涉及幾十萬套已出售但未交付的住宅單位。

　媒體稱碧桂園上半年可能虧損550億元人民幣；若8月7日未支付的2250萬美元利息維持至9月，碧桂園將正式違約；碧桂園8月11日更宣布超過160億元的11隻債券停牌。此外，遠洋集團也宣布債務違約。

　內地房地產市場發展太快，不少房企缺乏歷練和有效風險管理，接連爆雷在所難免。中國國家統計局國民經濟綜合統計司司長付凌暉稱，目前房地產市場總體處於調整階段，房企如今面對的問題是階段性的，隨着市場調整機制逐步發揮作用，政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。保交樓涉及廣大群眾的利益，而如何合法合理地處理資不抵債、流動性不足和巨額虧損的房地產公司，對中國債權人和整個社會來說也都是一個考驗。

　近日，央行再次減息降準，望能有效刺激消費、投資和經濟。如前述，當前樓市主要矛盾是供過於求和市場缺乏信心，央行措施短期內對樓市支持力度相對有限，估計樓價仍有下行壓力。內地樓市至今上升了接近20年，樓價適度調整對中國樓市和經濟長遠發展其實也是無害的。香港居民若現階段希望北上置業，需要了解國家政策和當地市況。內地樓市調整一般較香港溫和而延續時間也會較長，現在買房會較難脫手。（圖片：中新社）