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【來論】減辣之後 樓市何去何從?

【來論】減辣之後 樓市何去何從?

責任編輯:蔣璐 2023-11-04 13:27:49 來源:香港商報網

    作者:蔡志忠 香港專業地產顧問商會會長

    上月底港府宣布對樓市減辣,引起外界一片憧憬,一二手樓市交投略為增加,給寂靜的市場帶來一點希望。然而,減辣一星期以來,樓市表現仍然疲弱,究竟為何?經過幾年新冠疫情的折磨,香港經濟受到極大衝擊,樓市早已嚴重內傷,港府到今天才出手,其實已錯過最佳救市時機,樓市要完全復原需要一段漫長時間。當然,從另一個角度看,有政策支持樓市,也等於支持經濟,有總比沒有好,只能冀望先讓成交量慢慢增加,從而帶動整體經濟流通。

    如實反映市況 不要盲目唱好

    近年香港發生不少變化,有人離開也有人進來,作為中國香港人一定要愛國愛港。那麼誰最熱愛香港、誰最支持香港國際金融中心地位?筆者認為是留在香港堅守著陣地,並以真金白銀作出投資的人,他們最有發言權。正是因為如此,我們要實事求是看待事物,評論樓市更要如實反映市況,指出政策缺點所在,不要盲目唱好,才能真正解決問題。筆者一直強調,樓市是香港經濟重要一環,撤銷辣招拯救樓市,不會讓重傷的樓市立即復原反彈,只可以製造多一些成交,讓中小企業的樓宇抵押貸款鬆一口氣,是幫助經濟復蘇的重要舉措。

    我們目前面臨的經濟狀況,其真實的數據是殘酷的,香港零售市場9月份的表現,只比去年同期增長13%,比預期中差;地產從業員跌至4萬人左右,平均每13.5人開一張買賣單;香港仔、何文田等區的優質新盤開價每呎1.7萬至2萬元左右,價格重回7至8年前;屯門新盤發展商罕有推出賣樓保證,如物業入伙時樓價下跌可獲賠償5%;還有縱使減辣,東涌填海第106B區住宅地招標,地產商依然出價未達政府底價而流標,是今年官地第5次流標,反映發展商並不看好樓市前景。

    如何製造買地誘因?

    就以政府土地招標多次出現流標為例,社會上有聲音指責是地產商暗中聯手,故意出低價迫使土地流標,將來港府土地賤賣引致庫房收入大減,甚至出現財政赤字,責任歸咎於地產商。對於外界這種責備態度,筆者認為一點都不出奇,地產行業以往長期賺大錢,地產商在大衆眼中都是富豪財團,市道好時積極買地建屋,貨如輪轉;如今市道轉差不肯投地,引致土地流標,難免會讓一些人產生不滿。不過話要說回來,假如賣出的土地價格偏低,又會使另一些人認為港府賤賣土地,將利益輸送給地產商。

    至於為什麼地產商強烈要求港府撤銷樓市辣招?原因是樓市已經回到「冰河時期」,10月份包括住宅、工商舖、車位在內的總成交量竟然只有2,925宗,是33年以來月份次低,非常離譜和可悲。大家要明白,地產商賣出樓房資金才能夠回籠,才會再積極投地發展,在市道好的時候,甚至肯出高價買地,政府庫房收入自然也會增加;相反,如果樓市像今天這樣冰封,地產商不但只會出低價競投,甚至乾脆不投。內地房企的財政危機,陸續出現的暴雷情景,是一個血的教訓,難道香港地產商看不到嗎?

    準備一場持久戰

    因此,要讓賣地收入增加,首先就要讓樓市交易量恢復正常,製造更多吸引地產商買地的誘因。什麼是正常市場?就是回到13年前,重返2010年時的樓市政策,光是減辣不夠徹底,應該撤銷所有樓市辣招。地球正處於政經紛亂時期,地緣政治局勢動盪,戰爭引起生靈塗炭,在環球經濟不景氣之下,作為金融中心的香港正處於風口浪尖,非常時期必須用非常手段全力救市。

    港府總是鼓勵市民,對香港要有信心,然而經濟數據卻並不理想,中小企業要守到甚麼時候,明年、後年,還是更久?筆者比較保守,已經做好心理準備,這將會是一場持久戰。在此仍然苦口婆心地作出警告,樓市的最大的敵人、消費市場的對抗者、也是企業大量借貸產生嚴重負擔的債主,就是高利率,仍然會維持一段長時間,這是金管局總裁余偉文說的,大家一定要記住。(中通社資料圖)

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