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【市場探針】揭開地產商不為人知的真相

【市場探針】揭開地產商不為人知的真相

責任編輯:林鏗泓 2023-11-25 11:22:06原創 來源:香港商報網

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長 蔡志忠

地產代理公司合謀定價鬧得滿城風雨,被競委會提出起訴是一件嚴重的事件。一向以來,社會上對地產代理的操守要求甚高,地監局的監管也甚為嚴厲,憑良心說,經過25年的發牌制度之後,地產代理的專業水平已經有所提升。在這次事件中,外界出乎意料地少有譴責聲音,不知道是否如筆者所形容,本次合謀定價與其他行業的出發點有所不同,地產代理並非要賺取暴利,而是為了讓公司繼續經營下去。

成也地產商  敗也地產商

然而,近期坊間卻對「合謀投地」和「合謀不投地」皆甚為不滿。不少人認為,是地產財團「合謀投地」,有默契地出好低的價格,致使港府土地招標不是流標,便是賤價賣地。就如今年9月份啟德住宅地段,以53.5億元招標售出,每呎樓面地價為5392元,比2019年同區招標的每呎19636元,足足便宜了7成,也比10年前啟德首次賣地的價格還要低。時光倒流回到十年之前,難怪外界認為港府賤賣土地,更加責備地產商合謀定價投地。到底事實是否如此?

近期社會上又對地產商「合謀不投地」產生不滿。什麼叫「合謀不投地」,就是地產商私下互相溝通,一起不落標,讓港府在「零入標」情況下收回土地。就如今年11月9日截標的港鐵東涌東站土地招標,竟然一個標書都沒有,於是外界又開始責怪地產商,認為是地產霸權再度出現,地產商不投地,目的想威逼港府讓步,取消所有樓市辣招,讓樓價立即回升。究竟真相又是否這樣?

港府今年推出10次土地招標,有6次流標或沒有標,僅有4次批出土地,流標率比中標率高。港府近年拼命花錢,收入卻不甚重視,對於金融與地產兩個最大貢獻的行業,不但沒有扶持,仍然堅持以「樓市辣招」來壓抑剛性需求,捆綁正常交投,從而減少經濟流通,也致使庫房收入銳減。港府財政赤字嚴重,原本豐厚的儲備如今只剩下不足7000億元,按照如此走勢,不出三五年儲備將有可能全部花光。於是,大衆便開始歸咎是地產商「合謀投地」與「合謀不投地」的惡果,即成也地產商,敗也地產商。

地產霸權還存在嗎?

關於「合謀投地」與「合謀不投地」的原因,必須揭開其不為人知的真相,今時今日港府已拿回土地主導權,還能夠容許地產霸權存在嗎?

答案幾乎不可能!香港房屋政策中公私營房屋的供應比例已經由6:4之比,改為7:3之比,也就是說香港7成的土地將用來興建公營房屋。根據相關官員透露,在可見的未來,基層市民皆能夠成功上樓,連居住在劏房、7年後才能申請上樓的新移民,也在盡力安排中。解決基層民眾的居住問題是熱心官員最大的心願,也是港府必將達到的房策目標。

再解讀一下本文的主題「合謀投地」,今年9月份啟德地皮以每呎5392元標出,價格比10年前還低,當時立即引起港府有賤賣土地之嫌,坊間懷疑是地產商聯手造成。其實,投得此地皮者為信和置業,由於想減低風險,還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作,信和置業財政穩健,屬於零負債,老闆黃志祥更是愛國愛港商人,絕對不會專登「玩嘢」與港府作對,出此價是在商言商,考慮的是將來市場的價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。

再說「合謀不投地」一事,也是毫無根據。東涌土地零入標是因為位置比較偏遠,目前同區現樓價格每呎在1萬元多一點,而項目的成本包括建築費、發展時間、利息支出等,已經將近1萬元,若果再加上投標的土地價格和其他行政支出,已經沒有水位,倘樓價持續向下,將來隨時虧大本,顯然不入標純粹是「計唔掂數」的商業決定,並非「合謀不投地」行為。更重要的是,今天樓市成交十分疏落,交投已重回「沙士」時期,發展商新盤在重賞之下仍然出不了貨,自然缺乏資金及意欲再去投地。

如果港府想順利以賣地來增加庫房收入,甚至讓價格可以好一些,就必須想辦法創造成交,推出刺激樓市、股市以及經濟方面的措施。地產商賣得出樓,自然會努力投地,就像中東盛產的石油一樣,都是一種商品,不必價高,只要做到貨如輪轉,一切就會變好,事情就那麼簡單,不要想得太多。

頂圖:中新社資料圖。

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