繼上周一天之內，出現廈門、寧波、蘇州三個地王之後。近來中國土地拍賣市場，久違的多輪競價再次在多個城市出現，溢價率也是一個比一個高。中國指數研究院公布研究結果表明，一季度全國300城宅地出讓金同比增一成，這與去年上半年300個城市土地出讓收入下滑兩成形成鮮明對比。其中表現最好的是，具有較高變現力的一二線熱點城市核心地段地塊，正成為開發商補倉的重點，並受到追捧。

　競價到底有多火爆

　3月27日，蘇州、廈門和寧波一日誕生3個「地王」項目。其中，蘇州一宗地塊在經過51輪激烈競標後，由綠城中國以6.5萬元/平方米、溢價率18.22%拿下，不僅一躍成為蘇州新一代「地王」，更是刷新江蘇省地價上限。在廈門，歷時1個多小時、152輪出價後，將軍祠地塊由廈門國貿以6.27萬元/平方米拿下，溢價率40.79%。此前廈門島內的單價「地王」是中海地產於2023年8月15日拿下的大唐中心地塊，樓面地價約5.18萬元/平方米。

　與這些創造新「地王」的城市相比，一線城市表現一點也不遜色，並且是土拍成交首屈一指的主力軍。3月14至15日，上海出讓5宗地，全部溢價成交，總成交134億元，12家房企搶1宗地，其中4宗觸頂搖號，整體溢價率超過9%。3月15日，北京順義新城一宗地塊的出讓吸引了37家房企爭搶，北京今年以來四次土拍中，豐台大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門、順義空港、昌平生命科學園地塊均競拍至搖號階段，以遠高於底價成交。

　在近來土拍市場中，新一線及二線城市也不遑多讓，在3月29日的土地集中拍賣中，位於湖北武漢市沙湖大道以南的P（2024）008號商務金融地塊，經過108輪競價最終成交，溢價率高達77.14%。3月29日進行的杭州今年第二輪土拍，溢價率超過23%。3月30日，位於福建福州市核心區的台江區「狀元」地塊經過48輪激烈競價，被浙江綠城以總價20.31億元拿下，成交樓面價27712元/平方米，溢價率12.81%。近來合肥濱科城、包河區地塊競爭激烈，溢價率分別達54%、32%。3月進行的成都今年首輪土拍，爆發「搶地大戰」，錦江區的潘家溝31.2畝地塊，足足拼殺了55輪競價才決出勝負，溢價率衝上了31.76%。

　在這些城市土拍高溢價率推動下，土拍平均溢價率也是持續走高。今年以來，土拍平均溢價率已經悄悄「三連漲」，克而瑞數據顯示，2月平均溢價率達到5.2%，重新回到2022年以來平均線的上方，這個成績也創下了近7個月以來的高點。3月溢價率較此更上新台階，據中指研究院統計，今年一季度，全國300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%，原因在於一二線城市優質地塊拍地節奏加快，帶動成交樓面均價結構性上升。

　中心城市的地 好地段變多了

　導致土拍轉暖的一個重要原因是，今年以來多個一二線城市提供了更為優質的土地。根據中指研究院統計數據顯示，今年以來一線城市土拍節奏相比去年加快，截至3月26日，一線城市住宅用地成交規劃建面同比增長約88%，土地出讓金同比增長接近2倍（198.7%）。對此，中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示，部分核心城市優質地塊推出量增加，且推地節奏加快，帶動核心城市住宅用地成交面積增長，同時，房企投資更加聚焦核心區域、優質板塊，也使得對核心城市優質地段的土地爭奪更為激烈，帶動土地出讓金及成交樓面均價結構性上升。官方數據也在證實土拍市場正轉暖，根據自然資源部數據，前兩月一二線城市住宅用地成交量同比增長。三月成交更好於前兩個月。

　陳文靜指出今年以來，一線城市土拍節奏明顯加快，並且優質地段的土地同比也有較大增幅。今年一線城市成交地塊多位於核心區，成交樓面價整體較高，與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中，有9宗位於中心城區，佔比約四成；廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中，中心四區地塊數量佔比超四成。

　為何會出現這樣的轉變？諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪以廣州為例向記者表示，在去年及今年初多宗地塊流拍，以及庫存量居高不下的背景下，土拍熱度的回升以及流拍現象的改善對於廣州來說至關重要，「提質」供地也就成了當下的必然之選，從其近來公布的規劃來看，廣州土拍市場整體土地供應往市中心靠，今年該市中心四個區計劃供應地塊佔比接近總量的一半。日前，在廣州市2024年春季土地推介會上，12宗優質居住地塊集中亮相，其中就有四宗地位於天河區，吸引了保利、中海、華潤、招商、越秀、龍湖、大華、新鴻基、新世界等40餘家知名房企參會交流。

　在供地計劃中拿出更大誠意，不只有廣州。此前結束的上海首輪集中土拍，5宗地塊整體素質較優，1宗地在內環內，1宗地在中內環間，2宗地塊都在中外環間，剩餘1宗地靠近外環。同期，北京首輪集中土拍推出的豐台大瓦窯L42、L44兩宗地塊，位於四至五環之間，屬於臨鐵地塊，距離地鐵14號線大瓦窯站直線距離500米。

　政策釋放刺激成交

　為什麼那麼多的一二線城市願意出讓更多優質土地，陳文靜認為，自去年第四季度，自然資源部取消土拍限價後，全國熱點城市的核心區價值持續體現。「取消土地限價」政策以來，目前大多數城市已恢復「價高者得」，樓面價重現區域新高，房企們願意為優質地塊「買單」。

　除此以外，關榮雪表示，進入2024年，多城市土拍規則整體延續寬鬆態勢，部分城市繼續放鬆土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中，優化了此前執行18年的「70/90」政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也於近期取消了「70/90」政策。

　加之，繼廣州對120平米以上住宅解除限購以外，中國一線城市相繼放鬆限購，還有相當數量的二線城市完全放開限購。在這些政策的綜合作用下，一線城市的樓市加速轉暖，北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯。深圳市房地產中介協會公布最新數據顯示，深圳二手房市場3月成交量按月增近1.2倍，2024年首季二手房成交量達11742套，按年增長13.9%。上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的「榮枯線」。據諸葛數據研究中心監測數據，整個3月份，重點10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。樓市成交的轉火也一定程度帶動土拍市場轉旺，不過，中指研究院研究認為，當下土拍市場並非全面轉暖，三四線城市的土拍仍是以底價成交居多，並且會有流拍出現，土拍市場城市分化現象正在加劇。（記者  童越）

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