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【熱點追蹤】溢價率「三連漲」  土拍市場春意漸濃

【熱點追蹤】溢價率「三連漲」 土拍市場春意漸濃

責任編輯:童越 2024-04-03 18:23:21原創 來源:香港商報網

 繼上周一天之內,出現廈門、寧波、蘇州三個地王之後。近來中國土地拍賣市場,久違的多輪競價再次在多個城市出現,溢價率也是一個比一個高。中國指數研究院公布研究結果表明,一季度全國300城宅地出讓金同比增一成,這與去年上半年300個城市土地出讓收入下滑兩成形成鮮明對比。其中表現最好的是,具有較高變現力的一二線熱點城市核心地段地塊,正成為開發商補倉的重點,並受到追捧。

 競價到底有多火爆

 3月27日,蘇州、廈門和寧波一日誕生3個「地王」項目。其中,蘇州一宗地塊在經過51輪激烈競標後,由綠城中國以6.5萬元/平方米、溢價率18.22%拿下,不僅一躍成為蘇州新一代「地王」,更是刷新江蘇省地價上限。在廈門,歷時1個多小時、152輪出價後,將軍祠地塊由廈門國貿以6.27萬元/平方米拿下,溢價率40.79%。此前廈門島內的單價「地王」是中海地產於2023年8月15日拿下的大唐中心地塊,樓面地價約5.18萬元/平方米。

 與這些創造新「地王」的城市相比,一線城市表現一點也不遜色,並且是土拍成交首屈一指的主力軍。3月14至15日,上海出讓5宗地,全部溢價成交,總成交134億元,12家房企搶1宗地,其中4宗觸頂搖號,整體溢價率超過9%。3月15日,北京順義新城一宗地塊的出讓吸引了37家房企爭搶,北京今年以來四次土拍中,豐台大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門、順義空港、昌平生命科學園地塊均競拍至搖號階段,以遠高於底價成交。

 在近來土拍市場中,新一線及二線城市也不遑多讓,在3月29日的土地集中拍賣中,位於湖北武漢市沙湖大道以南的P(2024)008號商務金融地塊,經過108輪競價最終成交,溢價率高達77.14%。3月29日進行的杭州今年第二輪土拍,溢價率超過23%。3月30日,位於福建福州市核心區的台江區「狀元」地塊經過48輪激烈競價,被浙江綠城以總價20.31億元拿下,成交樓面價27712元/平方米,溢價率12.81%。近來合肥濱科城、包河區地塊競爭激烈,溢價率分別達54%、32%。3月進行的成都今年首輪土拍,爆發「搶地大戰」,錦江區的潘家溝31.2畝地塊,足足拼殺了55輪競價才決出勝負,溢價率衝上了31.76%。

 在這些城市土拍高溢價率推動下,土拍平均溢價率也是持續走高。今年以來,土拍平均溢價率已經悄悄「三連漲」,克而瑞數據顯示,2月平均溢價率達到5.2%,重新回到2022年以來平均線的上方,這個成績也創下了近7個月以來的高點。3月溢價率較此更上新台階,據中指研究院統計,今年一季度,全國300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%,溢價率提升至5.6%,原因在於一二線城市優質地塊拍地節奏加快,帶動成交樓面均價結構性上升。

 中心城市的地 好地段變多了

 導致土拍轉暖的一個重要原因是,今年以來多個一二線城市提供了更為優質的土地。根據中指研究院統計數據顯示,今年以來一線城市土拍節奏相比去年加快,截至3月26日,一線城市住宅用地成交規劃建面同比增長約88%,土地出讓金同比增長接近2倍(198.7%)。對此,中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示,部分核心城市優質地塊推出量增加,且推地節奏加快,帶動核心城市住宅用地成交面積增長,同時,房企投資更加聚焦核心區域、優質板塊,也使得對核心城市優質地段的土地爭奪更為激烈,帶動土地出讓金及成交樓面均價結構性上升。官方數據也在證實土拍市場正轉暖,根據自然資源部數據,前兩月一二線城市住宅用地成交量同比增長。三月成交更好於前兩個月。

 陳文靜指出今年以來,一線城市土拍節奏明顯加快,並且優質地段的土地同比也有較大增幅。今年一線城市成交地塊多位於核心區,成交樓面價整體較高,與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中,有9宗位於中心城區,佔比約四成;廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中,中心四區地塊數量佔比超四成。

 為何會出現這樣的轉變?諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪以廣州為例向記者表示,在去年及今年初多宗地塊流拍,以及庫存量居高不下的背景下,土拍熱度的回升以及流拍現象的改善對於廣州來說至關重要,「提質」供地也就成了當下的必然之選,從其近來公布的規劃來看,廣州土拍市場整體土地供應往市中心靠,今年該市中心四個區計劃供應地塊佔比接近總量的一半。日前,在廣州市2024年春季土地推介會上,12宗優質居住地塊集中亮相,其中就有四宗地位於天河區,吸引了保利、中海、華潤、招商、越秀、龍湖、大華、新鴻基、新世界等40餘家知名房企參會交流。

 在供地計劃中拿出更大誠意,不只有廣州。此前結束的上海首輪集中土拍,5宗地塊整體素質較優,1宗地在內環內,1宗地在中內環間,2宗地塊都在中外環間,剩餘1宗地靠近外環。同期,北京首輪集中土拍推出的豐台大瓦窯L42、L44兩宗地塊,位於四至五環之間,屬於臨鐵地塊,距離地鐵14號線大瓦窯站直線距離500米。

 政策釋放刺激成交

 為什麼那麼多的一二線城市願意出讓更多優質土地,陳文靜認為,自去年第四季度,自然資源部取消土拍限價後,全國熱點城市的核心區價值持續體現。「取消土地限價」政策以來,目前大多數城市已恢復「價高者得」,樓面價重現區域新高,房企們願意為優質地塊「買單」。

 除此以外,關榮雪表示,進入2024年,多城市土拍規則整體延續寬鬆態勢,部分城市繼續放鬆土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中,優化了此前執行18年的「70/90」政策,中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%;深圳也於近期取消了「70/90」政策。

 加之,繼廣州對120平米以上住宅解除限購以外,中國一線城市相繼放鬆限購,還有相當數量的二線城市完全放開限購。在這些政策的綜合作用下,一線城市的樓市加速轉暖,北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯。深圳市房地產中介協會公布最新數據顯示,深圳二手房市場3月成交量按月增近1.2倍,2024年首季二手房成交量達11742套,按年增長13.9%。上海的3月二手房成交量超2萬套,越過1.5萬套的「榮枯線」。據諸葛數據研究中心監測數據,整個3月份,重點10城二手房成交超7.23萬套,較2月份大幅上漲123.35%。樓市成交的轉火也一定程度帶動土拍市場轉旺,不過,中指研究院研究認為,當下土拍市場並非全面轉暖,三四線城市的土拍仍是以底價成交居多,並且會有流拍出現,土拍市場城市分化現象正在加劇。(記者  童越)

 頂圖來源:中新社圖片


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