宋丁

    NO.1 一首驚回，亂雲掠過

    五年前，當中國房地產的頭部企業們都意氣風發地拍地、貸款、高負債、高槓桿、高周轉，繼續疾行在他們認定的「通天大道」上的時候；

    五年前，當中國大中小城市的政府都在積極籌措賣地以獲取更多的土地出讓金、繼續以土地財政模式填補地方經濟日益缺錢困境的時候；

    五年前，當各路銀行繼續秉持預售制的制度安排，與開發商簽訂預售款合同，同時與買房者簽訂按揭合同，開始提前收取買房者的按揭貸款的時候：

    五年前，當大大小小的中介機構向詢價的買房者高聲吆喝「抓緊買房，再不動手，房價又要上漲了」的時候；

    五年前，當形形色色的炒房團、炒房聯盟、炒房專業戶在不停地跑樓盤、抵押貸款、買進賣出的時候；

    五年前，當越來越多的普通市民都被裹挾在房價上漲的浮雲裏，到處打探樓市最新消息，一些人四處籌款高價買房，以「房奴」的身份坐等收納房價上漲的「紅利」的時候；

    五年前，當太多的人都十分認真地相信樓市里流傳的一種近乎「真理」級別的說法「房價會一直上漲」的時候；

    幾乎沒有人想到，後來，口罩時代來了，美國的制裁來了，美元的加息潮來了，房地產的「三條紅線」來了，國內經濟的低潮周期來了，國民經濟的趨勢性反轉時代來了。

    一切的一切，看似猝不及防，又那麼順理成章！

    正所謂：一首驚回，亂雲掠過。

    NO.2 救市乏力，趨勢使然

    我們看到，上方「房地產是中國經濟最大的灰犀牛」的警告聲餘音未了之際，面對整體經濟以及房地產的急速下滑，高層再一次祭出了「房地產是國民經濟的支柱產業」這樣的幾乎完全相反的立論，緊接着，從高層到基層，兩年多來，上千次的扶持政策投放，可以用「不惜一切代價」來形容。

    看似力圖「救市」，救樓市，救房地產，實則真心想救中國經濟。因為，這房地產，其自身的就業率、產能、稅費貢獻長期以來一直是國家經濟的老大，其對經濟的直接貢獻就8-10%，間接貢獻更是要到20%以上去了。如此重要的產業，政府怎麼能眼看着讓它一夜之間被打入冷宮、拖垮整個中國經濟呢？

    然而，幾年過去了，從上到下，幾乎所有的努力似乎都顯得蒼白無力。成交量持續萎縮，房價一路下探，所謂「穩地價、穩房價、穩預期」基本上成了一句空話，連「房住不炒」都成了多餘，因為，因為，這個時候，誰還敢炒房！？誰還能炒房！？

    這個時候，有人出來大談「周期論」：現在房地產低迷只是在一個周期的下探期，甚至可能已經達到底部，樓市遲早會反彈，就像2008年，就像2015年，大家要耐心等待喔！

    此話不算錯，因為，正如在房地產高潮迭起的日子裏，總有人提醒：沒有隻漲不跌的樓市。如今，再次提及「周期論」，當然也可以說：沒有隻跌不漲的樓市。

    然而，比周期更厲害、更猛烈的，是趨勢。中國房地產的大趨勢來了，它的底層性、關鍵性的指征是：城市化基本到位、人口負增長、人口老齡化、城鎮住宅總量高企、人均居住面積攀至國際高位、住房供應和銷售指標連續下降、房企和居民負債率顯著上升，等等。

    大趨勢的關鍵在於，很多指標是不可逆的，而周期性的很多指標是可逆的。因此，在大趨勢面前，亢奮了二三十年的房地產模式也不得不低下高貴的頭顱。

    大趨勢與房地產本身存在的周期並不矛盾，從一般周期看，當前這樣的低潮現象不可能長期持續，一定會在未來的恰當時點從目前的低潮格局重新回到相對正常的市場交易氛圍，適度地放大交易量，甚至若干重點城市的重要樓盤仍然會出現一定的熱銷局面，全國房價儘管存在明顯的地區分化現象，但從整體看，隨着國家經濟的穩步增長和通脹的規律性上升，全國住房均價仍然存在伴生性、小幅度的穩健上升空間。這是剛性上升空間，而不是加槓桿後的虛擬上升空間，這個認知非常重要，千萬不要看到將來某個時候房價有所上升，就認定炒房時代又回來了。

    大趨勢已清晰表明，中國房地產再也不可能回到那種萬民炒房、房價一路飆升的時代了，那種帶有鮮明的土地財政時代特徵的、房地產曾經成為國家經濟第一支柱產業的時代已經永遠過去了。房地產不可避免地要告別高增長、高槓桿、高房價的時代，而回歸國民經濟民生實用性、居住消費性支柱產業的基礎地位。

    有人在那裏拼命說，什麼趨勢，瞎扯，大城市的房子仍然遠不夠住，樓市一定會重回往日輝煌，房價還會上漲X倍！

    這些人，不是壞，就是手裏囤積了太多的房子，這一輪下來虧慘了，急需出手。

    連大趨勢都不願承認的人，賭輸了就是他的命。

    當然，一線、強二線城市未來人口仍然有增長機會，土地出讓和蓋新房子的數量沒那麼多了，但仍然有一個量在那裏，當然也會有相應的交易。更多的是老房子的拆舊換新或翻新改造，還有大量保障性住房的推出以及龐大的存量房的運營，可見，房地產仍然有大把事做。所謂大趨勢，絕不是說房地產這個產業要退出歷史舞台，那是胡扯，大趨勢說的是，房地產必將深刻改變運行模式，原來那套依賴土地財政、依賴加槓桿炒作、金融投資屬性遠超實用屬性的扭曲型模式真的不行了。

    此外，周期這個事還在，那些被套的主們還有一點機會撿回一點損失。但是，指望所謂周期性「大反彈」而補回全部損失，甚至再攀高峰，那幾乎是癡人說夢了吧。

    除非他像神仙一樣，當年就神奇地遵循了「雙核」法則，買到手的都是「核心城市」、「核心地段」的好房子，那有可能在接下來的周期回升中，依托房地產大分化的現實，在回溫的樓市里挽回多一些的損失，否則就不要胡思亂想了。

    我們能夠肯定的一點是，中國幾十年來踐行市場經濟的歷程中，幾乎所有中國人直接感受到的更多的是通脹、上漲、上行、增長和亢奮，而對通縮、下跌、下行、衰退和灰心幾乎沒有成型的概念，更沒有深刻的體驗，甚至不願意相信。因此，當房地產劇烈、持續下行的浪潮湧來之時，太多人感到非常不理解，非常不適應，甚至非場」觸。

    然而，這是鐵定的事實，這是殘酷的現實，千真萬確。無論階段性周期還是長期性趨勢，它們來臨時，不會和任何人商量，也不會理會任何人的心情。

    NO.3 算賬擔責，為了未來

    一地雞毛。用這個詞來形容當下的中國房地產，似乎還算貼切。現在的問題是，如何收拾這爛攤子？要不要清理一下？

    結論是很清楚的：必須清理。高層近期也明確表露了這個意向，並日漸政策導向化。因為，留下一堆債務，一堆困局，一堆問題，會長期拖累中國經濟正常運轉，嚴重影響民眾的正常生活。

    好了，如果清理，當然得算一算賬。說起「算賬」，立馬讓人想起「秋後算賬」這個詞，是不是說得重了點啊？因為那意味着，要釐清所有參與者的責任，清理自然要從各自擔責開始。

    過去若出了一些事，經常的做法是，組合一個平台公司，把所有的垃圾事都裝進去，由它一家處理，其他機構和人，任他過去有多少事，都給他把煩事「豁免」掉，繼續輕鬆上路。

    這次的房地產出事，能被「豁免」嗎？不能了。為什麼？第一，事太大了，根本搞不起這麼一個能裝下那麼多爛事的筐筐，第二，有事的主體太多，都想被「豁免」也太幼稚了。

    梳理，算賬，就得從擔責起步。誰來擔責？總不能說，讓房企或個人或地方政府或什麼一方力量把所有責任都一股腦兒擔下來，這不符合歷史邏輯，也不符合現實情況。

    我們的社會有一個不太好的毛病，就是，出了什麼情況，從上到下，總是想推諉責任，天底下哪裏有那麼好的事？像房地產出了這麼大的事，把國家經濟都搞得如此緊張，到頭來竟然都想推諉責任，想想看，能推得了嗎？如果都不願擔責，那房地產債務困局這道坎就繞不過去，中國經濟就難以解套。如果這邊總也「繞」不過去，那邊就痛痛快快地「饒」過誰，想想看，這事成立嗎？顯然不成立。

    這就要回到我的文章標題了：

    地產亂雲過，蒼天饒過誰？

    話說得有點重，有點「得理不饒人」的味道，但是，這話又不能不說啊。

    其實，也不是什麼「不饒人」，不過是讓各路參與方客觀看待自己的歷史，總結經驗教訓，配合國家政策規則做出一定的解困操作而已。勇敢承擔歷史責任，這不僅是反映任何社會組織或個人的一種精神品質，更是着眼未來，為國家經濟和人民生活更好地發展鋪平道路。

    NO.4 五大角色，各自擔當

    二三十年來的房地產發展，可以說幾乎社會的方方面面都卷進去了。我只能集中盤點一下五大主要角色的責任問題。

    角色一：先鋒隊——房地產商

    我們都知道，房地產如今的低迷，「三條紅線」政策幾乎是壓垮它的「最後一根稻草」，壓出來一長串債務「爆雷」的房企，2.4萬億的恒大徹底爆了，1.8萬億的碧桂園危機重重，連「優等生」萬科也負債1.2萬億，近來頻頻出現麻煩，更多的頭部房企們也在爆雷或走在爆雷的路上。

    由於債務爆雷，導致房企工地上出現很多爛尾樓，以至於這兩年來地產界最熱門的一個詞竟然是「保交樓」。政府說，救民不救商，救房不救市，銀行可根據「保交樓」的實際需要，給予相關符合條件的房企一定的資金支持，以保障已售樓盤的交付。

    住建部長在今年兩會上說的很直白：對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破產的破產，該重組的重組。看來高層已經等不及了，房企債務困局不解決，房地產形勢很難扭轉，也必然影響到全國整體經濟的穩健發展。

    那些陷入債務困局的房企們，它們要擔哪些責呢？所謂「龐氏騙局」，所謂三高（高槓桿、高負債、高周轉），所謂內部操控，所謂資金挪用，所謂樓盤爛尾，等等，房企們當然要為自己的嚴重錯誤承擔歷史責任，犯錯到什麼程度就承擔責任到什麼程度，無法「豁免」。

    當然，我還是要說三點：

    其一，如此大面積的房企出現債務違約甚至爆雷，這已經不單單是房企一個方面的問題，背後的相關制度例如開發貸制度肯定存在問題；

    其二，在當前困局下，仍然有相當一部分房企能夠保持業務的相對穩定發展；

    其三，多年來，中國城鎮居民的居住水平得到很大提升，房企在其中所做的貢獻應該充分肯定。

    就是說，當對房企困局追責的時候，必須把房企的貢獻與部分房企的債務困局區別看待，不能不分青紅皂白地把所有房企或房企的所有行為都歸入「另類」。這樣做才是對中國房地產歷史保持客觀理性認識的正確姿態。

    角色二：大財主——商業銀行

    中國的商業銀行們在這場房地產「擊鼓傳花」式的超級「遊戲」中本來一直是「大贏家」，因為它們搭上了房地產預售制的「快車」，賺得「盤滿缽滿」。預售制可以伴生出千億級別的「授信」，鎖定開發商的開發貸高利，同時又能夠延伸出「預貸制」，即提前與購房者簽訂按揭合同，在樓盤交付前很長一段時間內，准業主們就不得不開始向銀行按月償還按揭貸款，而且月供還款中的利息佔比竟然高達90%左右。

    然而，讓銀行大佬們想不到的是，樓市竟然「塌方」到如今的地步，很多業主還不起按揭貸款，斷供了，迫使銀行將房產法拍。這真有點「成也蕭何，敗也蕭何」的味道。

    如今，在政策要求下，銀行不得不降低貸款利率，或對部分符合條件的業主實施延期還貸政策，以緩解業主的還貸壓力，並減弱業主提前還貸的行動。

    然而，銀行只做這點事夠嗎？顯然不夠。因為，在多年來房地產亢奮上漲過程中，銀行藉助預售制這種存在明顯缺陷的信貸政策以及關聯的、更加不合理的「預貸制」，獲得了非常可觀的利息收益。這意味着，未來銀行須逐步剝離預售制下的信貸模式，同時更要終止所謂「預貸制」，對購房者的買房貸款必須在房企交樓後才能正式啟動按揭貸款償還流程，而且，當月還款中的本金和利息佔比要趨向合理，不能由銀行單獨搞「霸王條款」迫使購房者簽訂執行。

    角色三：加速器——居間操盤者

    中國人骨子裏對「商」有一種負面定位，從「士農工商」的排位就看得出來，在買者賣者中間做「倒騰」生意的商人，歷史上的社會地位是比較低的。

    然而，世事多變。「商人」在當下日益發達的市場經濟體制中，反而如魚得水，往往成了最能賺快錢、撈熱錢的一族，比如這些年來的房地產領域，那些在房子銷售過程中的中介機構、房產交易牽線人、房產代持者、專門從事炒房的投機者，等等。我把他們統稱為「居間操盤者」。

    為什麼如此大量的居間操盤者能夠存在？而且在樓市亢奮期常常還能賺得盆滿缽滿？那是因為買方和賣方之間存在一條信息溝壑，居間操盤者能夠利用這種信息不對稱格局賺取不俗的差價。

    說起賺差價這個事，當然這是市場經濟的必然伴生現象，居間服務其本身也無可厚非，很多正規的中介機構賺的也都是合理的差價。問題出在：這個差價到底賺多少才合理？從過去房地產亢奮期的表現看，居間操盤者通常都有強烈的衝動，把買賣差價盡量搞大，以便輕鬆賺取中間的暴利。

    從這個意義上說，樓市里房價不合理的拉升現象，和居間操盤者的操弄顯然有關係，特別是那些中小型的、不太守規則的中介機構，更容易如此操弄。其實，當前樓市成交下滑的疲弱表現事實上就是在懲罰那些缺乏職業道德的居間操盤者了，因為沒有了成交量，他們到哪裏去賺錢？很多居間操盤者都關門走人了。

    最慘的當屬那些「職業型」的加槓桿炒房者們了，他們曾經在熱絡的樓市里翻雲覆雨，買進賣出，藉助高利貸、經營貸等等手段，吞進大量房產，坐等暴漲後賣出大賺一把。現在，樓市低迷，他們大都被套牢，一些炒房者被迫斷供法拍，這當然是咎由自取，自擔責任，「誰捅的窟窿誰來補」。

    角色四：接盤俠——普通購房者

    我用了「接盤俠」這個詞彙來界定樓市裡面的普通購房者，是因為，一方面，從房地產商業流程看，從政府土地出讓、銀行放貸、房企貸款投資開發及銷售，到最後由購房者貸款賣房，這是常規意義上的「接盤俠」；另一方面，從地價房價上漲的流程看，政府拿走地價，銀行拿走利息，開發商拿走樓盤項目利潤，中介機構拿走居間服務費，炒房者拿走加槓桿炒房利益，最後留給普通購房者的就是房價高企的房子，這裏的「接盤俠」有點在「擊鼓傳花」遊戲最後的「冤大頭」的味道，也內含了「房奴」的概念。

    問題是，為什麼這麼多年來，普通購房者明知房價已經高企，還是前赴後繼地去買房子？一方面是真正需要住，這是剛性需求，另一方面，越來越多的普通購房者也在房產買賣中賺到了差價。這個差價有多少？可能有幾倍、十幾倍甚至幾十倍！

    當房子的投資屬性被普通購房者親身體驗到以後，他們對房子的訴求就遠遠不是買來居住那麼一點想法了。連國家都說了嘛，要提高居民的財產性收入。房子當然是普羅大眾最直接、最方便操作的身邊財產。由此，中國樓市成了廣大普通購房者們的財產增值「天堂」，他們也甘於貸款買房，當一回高房價房產的「接盤俠」和「快樂的房奴」。

    問題是，這些美好的現象都只存在於房價上漲的通道里。算起來，2020年之前的「接盤俠」們由於後續房價仍有上升，所以他們還能夠從房價上漲中有所獲益。然而，2020年之後，中國房地產整體進入低潮，房價持續下跌，後來的普通購房者大多數被套牢，成為真正意義上的「接盤俠」。

    當樓市下跌之際，所有的普通購房者們的房產價值都出現縮水，很多人的房子價格甚至出現大幅跳水，房產成了負資產，其中一部分人被迫斷供，進入法拍，這對於普通購房者家庭的打擊是非常嚴重的，甚至是毀滅性的。

    普通購房者的房產在樓市下滑中出現縮水，當屬正常現象，然而，出現大縮水，甚至斷供法拍，這就是大問題了。作為普通購房者當然有他們自己的責任，什麼責任？比如，超過常規支付能力的貸款行為。然而，讓他們承擔房價暴跌的全部歷史責任，這個確實有點冤枉他們了。因為，他們畢竟是這場房地產擊鼓傳花式的「遊戲」中的終端接盤俠和受害者，前面的各位主們，例如銀行、地方政府，這個時候，都應該做出責任分擔的行動。

    關於銀行的擔責，上面已經談到了，至於地方政府在化解普通購房者債務困局中應該如何擔責和操盤，下面專門講。

    角色五：大地主——地方政府

    坦率說，這個角色應該放在第一的位置談，為什麼？因為所有房地產的開發，首先是土地出讓，沒有政府供地，哪裏會弄出那麼多樓市裏的離奇怪事？但是，一上來就談「大地主」，這實在有點敏感，放在最後談，顯得絲滑一點，對吧？

    首先賣個好，這麼多年來，地方政府通過大量土地出讓，讓廣大市民有更多的機會改善居住水平，同時獲得的土地出讓金也投入了大量基礎設施和公共服務項目的建設，對城市經濟社會發展做出了很大貢獻。

    然而，在房地產發展中大量曝光的債務困局，地方政府幾乎是首當其衝。一方面，從地方政府自身看，在土地財政缺口背景下，又推出了城投債等諸多債務，導致地方政府的負債水平日益高企；另一方面，從房地產發展看，地方政府從土地招拍掛中獲得大量土地收益，後來又在房產交易中獲得各種稅費收益，加起來大體佔到當地房價的一半左右。這就是說，地方政府的土地財政及稅負成為房價上漲的第一推動力。

    試想，當政府從房價中得到如此高昂的收益之下，後來的銀行、房企、居間操盤者同樣也要有所獲利，這就導致房價出現輪番接盤式上漲，最後，大量普通購房者（少數投機分子除外）不得不成了高房價房產的「接盤俠」。

    面對這種情況，政府有沒有責任來合理化解普通購房者面臨的困難？我認為必須有，因為畢竟政府在房價中拿走了差不多一半的收益，也推高了房價，到頭來讓普通購房者承擔全部損失，這顯得很不合理。

    近期，有一位很有影響的專家給地方政府出了個超級點子，他說，現在市面上房價下跌很多了，政府可以考慮趁低價把這些房產收購回來，一方面化解樓市房子賣不動的問題，另一方面也可以解決政府手裏缺乏保障性住房的問題。他還專門補了一句：政府這樣做沒有道德問題。

    我一直非常尊敬這位曾經任職地方高官的專家，他提及的政府低價收房用於保障性住房這個事本身也是好事，但是對於他後面補充的那句話我是不敢苟同啊。政府這麼做怎麼就沒有道德責任呢？政府在前期賺夠了土地和稅費收益，把高價房甩給普通購房者，現在房價跌了，都是普通購房者的損失，政府趁低價再買回去，這麼操作，直接讓我們想起「潮汐美元」的把戲，利用加息降息的時間差和空間差，去收割全球各國的「韭菜」。難道地方政府也想玩一遍這種充滿道德缺陷的、操弄市場的把戲嗎？

    我認為，政府應該堅定阻止普通購房者進入斷供法拍流程，這是政府的道德責任和義務。但是，這個事該如何操作呢？說起來容易做起來難啊。地方政府的財政本來已經焦頭爛額，你還讓它站出來為作為「接盤俠-冤大頭」的普通購房者們的債務困局去做背書，政府何德何能可以做得到呢？

    如果我們的政府都如此矯情，如此與民對壘式地認知和操盤，這還是「人民政府」嗎？這屆馬市長說，那是上屆陳市長留下的爛攤子，與我無關。真是胡扯，市長可以有一百個，政府只有一個，化解上屆、上上屆政府留下來的問題，這是政府天經地義的事，與市長有關，與馬先生陳先生無關。不要喊冤，不要矯情，當市長不是用來走過場、撈資本的。

    怎麼解決？面對這個問題，我只能回他一句話；車到山前必有路。還想回他一句話：辦法總比問題多。最後，再回他一句話：你以為市長是那麼好當的？

    當然，政府在房地產上面臨的問題遠不是這一個。更頭大的是，土地財政靠不住了！眼看着賣地越來越難，這財政還如何維持？靠房地產稅？根本抵不上賣地收益，還不知猴年馬月的事呢；靠傳統產業徵稅？太弱；靠水電燃氣加價？市場太牴觸；靠增加罰沒款？太離譜；靠發展高端產業？太久，等不急，甚至壓根沒希望；靠中央財政轉移支付？這好事有多大可能性啊？

    最難受的是，這麼多年來，地方政府大都養成了依賴土地財政的習慣，財政一緊張，立馬賣地，立馬緩解。現在，讓地方政府改掉這習慣，多難啊，可是，不改連財政人頭費都不夠用了！

    這正是：地產亂雲過，蒼天饒過誰？連地方政府都不饒，在財稅收益上，更是不依不饒，當年的賣地有多榮耀，現在的財政就有多苦逼。

    中國的城市，就此進入一個「斷舍離」的時代，大分化的時代，有些城市，踏上新的經濟航道，找到了新財稅的砝碼，又可以昂首前行；而可能更多的城市只能在苦苦探路中匍匐前行；還有一些城市，可能要被甩出大道之外了，進入縮量發展通道，就此暗淡下去。

    地方政府們，你們想讓自己的城市成為哪一類呢？

    NO.5 認責領命，晴朗前行

    好了，我已經就房地產流程中涉及到的五方主要角色的責任和問題說得不少了，最後的幾句話是：各方角色們，大家都曾經在中國房地產領域吃香的喝辣的，現在困局來了，想作鳥獸散並沒有那麼容易啊，各方都捫心自問一下，有什麼事、什麼責可以且應該擔帶一下？從哲學視角看，這是積德行善，這是從善如流。擔責意味着對歷史負責，對未來負責，大家各自從那個曾經的房地產「角斗場」上認責領命，為的是清除路障，辨識方向，下一步繼續晴朗前行。

    房地產這個大市場，現在還很冷，這樣做，也算是「報團取暖」吧。

    各方大佬們，如此操盤，大家願意嗎？能做到嗎？