今年第二季度，上海商業地產市場租賃活動溫和復蘇。租金的進一步下行調整推升了租戶的問詢熱情，辦公樓市場租賃活躍度有所上升。

    仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：「租戶正積極把握租金調整的窗口期機會，優化其租賃策略」。此外，核心商圈內的零售租賃需求小幅回升，運動戶外服飾及裝備、平價餐飲、烘焙飲品等業態租賃表現相對活躍。

    今年二季度，全市甲級辦公樓淨吸納量上升至 115,700 平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示：「租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意願加強，帶動淨吸納量回升。租戶更加聚焦高品質項目。在中央商務區，租戶把握市場價格調整的機會，升級辦公空間。同時，成本驅動型需求向非中央商務區搬遷的趨勢仍在持續。」 在非中央商務區，隨着租金差距縮小，部分位於郊區的企業搬遷升級到非中央商務區甲級項目，以期在成本效益和辦公環境之間實現更好的平衡。

    二季度全市共四個項目竣工，總建築面積共計261,000平方米。其中，中央商務區錄得一個項目竣工交付，即太平洋新天地商業中心T2，總建築面積為40,400平方米，位於新天地板塊，該項目收穫了較高的預租及問詢。受新增供應及向非中央商務區搬遷的趨勢影響，中央商務區空置率環比上升0.3 個百分點至15.6%。非中央商務區共計3個項目竣工，總建築面積錄得220,700平方米。新項目的入市加劇了市場競爭，空置率環比上升 0.5 個百分點至 30.1%。

    租金繼續下行，市場競爭持續，較大的市場供應加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續處於下行通道。項目之間的價格競爭持續。新近項目業主通過較低的租金和具有吸引力的激勵政策，以促進租戶進行搬遷升級，而現有項目為提升或保持項目的出租率，繼續優化租賃價格。二季度，中央商務區租金環比下降4.6%，非中央商務區的整體租金環比下降3.8%。

    空間使用基準數據在混合辦公模式下的重要性日益凸顯。 在全球範圍內，混合辦公模式日益普及，其不斷演進正持續對辦公空間的策略規劃和管理產生影響。仲量聯行近期的全球調研顯示，企業實施混合辦公模式的主要動因為優化空間利用率（79%）、改善員工體驗（60%）和支持工作方式的改變（59%），而科技和數據將主導辦公空間的使用和利用方式，賦能更加動態高效的辦公場所管理。

    仲量聯行智動辦公中國區諮詢業務董事陳德瑾指出，「我們觀察到，越來越多的企業開始運用科技工具來追蹤空間使用基準指標，作為其優化房地產組合、規劃和設計辦公空間時的重要參考，主要包括了空間利用率、空間佔用率和空間密度(每工位或人均租賃面積)等指標。企業應當將設施管理、辦公空間規劃和設計，以及科技投入等方面納入整體戰略規劃中，從而打造一個更靈活敏捷的辦公場所。」

    今年第二季度上海零售物業整體租賃需求有所改善。受到核心區租賃需求的復蘇推動，二季度上海整體淨吸納量轉負為正，共錄得2,300平方米。

    仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示，「新增租賃需求主要集中在運動戶外服飾及裝備、平價餐飲、烘焙飲品、快時尚、本土女裝和折扣店等業態。」

    值得關注的是，近年來戶外運動熱潮的興起，極大地推動了消費者對運動產品的市場需求。在此背景下，國內外知名運動品牌紛紛加速擴張步伐，與此同時，越來越多的海外小眾運動品牌也陸續進駐中國市場，在上海開出首店。

    二季度上海非核心商圈迎來徐匯萬科廣場一個項目開業。該項目位於上海南站商圈，其商業體量約為9萬平方米。二季度核心商圈無新增供應，整體空置率從10.3%繼續下降至9.2%；而非核心商圈空置率從12.5%上升至13.2%。零售項目表現日益分化，一些能輻射周邊大量居民家庭的標桿性區域型購物中心展現出較強韌性。

    核心商圈二季度首層平均租金環比下降0.4%，非核心商圈首層平均租金環比下降0.9%，租金降幅較一季度均有收窄。 在日益激烈的市場競爭中，鑑於零售品牌的承租能力普遍減弱，不少零售物業項目正持續面臨挑戰。

    黃臻進一步表示，預計2024年上海零售租賃需求仍將主要來自運動、女裝及與「性價比」緊密相關的平價餐飲、快時尚和折扣店等業態。同時，隨着消費者對文化藝術體驗的需求日益增長，預計未來將有更多零售項目積極融入文化、藝術與自然元素，力求為消費者打造多元化、沉浸式的消費體驗。（實習記者 宋佳音）