新一期居屋昨日公布銷售安排，下季共7132伙接受申請，定價與申請者負擔能力掛鈎，即以市價約七折出售。今次「居屋2024」並首度引入「家有初生」優先選樓計劃，預留約四成單位予有初生嬰兒的家庭。近期本港樓價縱然回調，但由土地供應到公營房屋供應仍須維持穩定，否則無法滿足剛性住屋需求，甚至形成斷層；另外生育配套亦要增量提質，以降低生育的門檻與成本，不然香港人口的斷層也勢進一步擴大。

    公營房屋有別於私人市場，重在解決市民剛性需要。樓市下跌確令上車變得容易，但又是否意味可以輕易上車？當前樓價無疑仍嫌偏高，正如居屋定價已按申請者負擔能力掛鈎，但售價折扣率僅由上期的六二折變為七折，換言之當前樓價對不少市民來說依然難以負擔。再者，在市況較差的情況下，發展商大可「惜售」推遲售樓進度；若然公營房屋供應同步收緊，那麼社會上的剛性需求如何解決？坊間比喻抽居屋有如買六合彩，正正凸顯居屋需求之龐大。或問居屋過去不是常常「滯銷」？這很大程度是居屋推售機制不同私宅的錯覺，因為居屋攪珠會訂出揀樓次序，以去年的「居屋2023」為例，9154個單位共吸引了17萬份申請，即使銷售初期有人「甩底」甚至「撻訂」，但經過四個月分批揀樓後還是全數沽清。事實上，居屋銷售跟私宅的另一重大分別，乃是沒有銷售壓力，毋須憂心盈利或現金流，反而跟超市相似，關鍵是確保貨架上供應充裕沒有斷層，好讓買家有需要時就可入手，避免因供應短缺而影響日常生活以至人生規劃。

    「家有初生」的引入，就有利於生兒育女的人生規劃，進一步完善本港生育配套。不必諱言，本港生育率一直偏低，疫情期間更加劇惡化，每名女性的總和生育率跌至0.701，幾乎是全球最低的地區，遠低於2.1的人口替代率；疫後數字縱有回升，但0.751的比率仍大幅低於疫前約1.1至1.2左右，去年僅3.32萬人出生也低於疫前普遍的5萬多。即使各項人才計劃為香港輸入大量新血，但由於來港的多屬青壯年，若然出生率持續偏低，則人口結構難免會現斷層。市民為何不生育？原因可能很多，上車難、住得擠肯定是其中之一。譬如棲於劏房，哪來空間養小孩子？故此，一直有呼聲要求，家有初生的可優先上樓上車，最新一份施政報告遂敲定於公屋與居屋中，相關家庭可縮減一年輪候時間，每次出售居屋及綠置居時亦針對預留一成作優先選樓。新一期居屋將家有初生涉額增至四成，更彰顯了政府對鼓勵生育的重視。事實上，由增設相關居屋配額，到增加居屋以至私宅的供應，都有助初生家庭改善居住環境，不單於生育後滿足相關新增剛性需求，也有助市民考慮是否生育時掃除疑慮。視乎生育數據，鼓勵生育的配套未來還有續增需要。

    有市場人士擔心出售居屋進一步拖低樓市，何不待美國減息後以更低價推售？由土地供應到公營房屋的供應皆要穩定，故不能受市況影響。現在時機並已避開了樓市信心最低迷時，何況售價是以負擔能力掛鈎，與市價比較只為提供參考，所謂七折推售，若買家認為今後樓價跌幅少於三成，則現時申請已經值得。（香港商報評論員 李明生）