中國出海企業協作聯盟執行理事長 余敬中

　香港土地註冊處最新公布的7月份數據，讓不少關心樓市的人士倒吸了一口涼氣：全港樓宇買賣合約錄得6,715份，按月顯著下跌28.8%；其中住宅樓宇買賣更按月大跌41.7%至4,462份，合約總值按月大削44.6%至419億元。乍看之下，市場彷彿重回「急凍」狀態，甚至引發了樓市復蘇「夭折」、趨勢再次逆轉的疑慮。

　然而，如果只看單月數字就斷言市況反轉，恐怕是「只見樹木，不見森林」。若將6月與7月的數據細化拆解，不難發現，7月成交量的顯著回落，並非樓市基本面在當月突然崩塌，而是「註冊滯後、發展商推盤斷層、股市波動與暑期淡季」等多重特殊因素在特定時間點集中疊加的結果。

　數據滯後與一手「收閘」：急凍的主因

　要理解7月數據，首先要看清土地註冊處數字的「滯後性」。土地註冊處的登記數字，通常反映的是前一個月（即6月中旬至7月上旬）的實際敲定交易。6月份全港錄得9,434宗登記，創下26個月新高，正是因為5月至6月初新盤集中簽約；到了7月登記量下調，反映的則是6月中旬過後市場交投放緩的客觀事實。

　拆解7月住宅數據，發展商主動「收閘」推盤，是一手市場出現「斷崖式」下跌的最大單一主因。

　一手私宅：7月登記僅錄得767宗，按月狂跌61.3%，是近18個月以來首度跌破1,000宗大關。6月期間，各大頭部房企在經歷了上半年的衝刺後，進入新舊新盤交接的「空窗期」，市場缺乏像先前般低價搶客的大型焦點新盤上市，僅靠零星尾貨撐場，一手成交自然應聲大跌。

　二手私宅：7月登記3,374宗，按月跌37.1%。這主要是由於6月港股出現回調，恒生科技指數波動加劇，財富效應減弱，加上H按實際按息仍維持在3.375%至3.5%的高位，令二手買家觀望情緒加重，十大指標屋苑一度出現零成交。

　值得注意的是，7月數據中還包含一項特殊托底項——大埔宏福苑政府收購項目集中登記佔了788宗。若扣除這項非市場化的公營房屋收購，7月住宅實際成交僅3,674宗，按月實跌達52.0%。

　多重特例因素疊加：降息前夕的「呼吸換氣」

　一手斷供與二手觀望，背後有著清晰的短期催化劑：

　1. 降息前夕的延遲消費：6月至7月恰逢全球金融市場對美聯儲9月開啟降息周期的預期達到高峰。對於買家而言，在利率即將下調、按揭成本有望降低的前夕，選擇延後下訂、多做比較，是完全符合理性精算的商業選擇。

　2. 暑期季節性淡季：7月是傳統的暑期開端，不少中產及高淨值家庭選擇帶子女外遊，家庭注意力轉向開學准備與租房旺季，買房市場進入季節性回氣期。

　3. 土地與新盤供應預期：政府第二季賣地放量，加上下半年預計有逾50個新盤排隊登場，市場未來選項充裕，買家自然不急於追高。

　累計數據揭示真象：不是反轉，而是整固

　衡量市場走勢，不能以單月波幅定性。各大地產代理及業界地產分析一致認為，7月數據的「冷」，是上半年爆發性衝高後的整固與回氣。

　更長周期的數據更有說服力：2026年首7個月，全港樓宇買賣累計已達5.67萬宗，仍比去年同期顯著高出28.7%，創下近年同期的高位水平。土地註冊處以12個月移動平均數計算，7月份的樓宇買賣合約數字按年大升了30.2%。這充分表明，樓市自撤辣以來的整體復蘇基調並未改變，中長期築底回升的軌跡依然明確。

　此外，7月市民查冊次數高達146.6萬次（按月暴升190.2%），除了包含銀行年中進行資產復核的機構行為外，亦折射出市民對樓市的潛在興趣與關注度並未冰封，市場資金只是在等待利好落地的臨門一腳。

　結語

　7月份樓市數據的「急凍」，是一場由「註冊時間差 + 發展商暫緩推盤 + 降息前夕觀望」共同塑造的短線特例，絕非市況趨勢的根本逆轉。

　隨着三季度末美聯儲降息預期落地的窗口臨近，加上發展商重啟推盤步伐，被壓抑的剛性需求與換樓資金有望重新釋放。對於市場而言，不必因單月特例數據的起伏而過度惶恐，看清大勢、保持定力，才是迎來下一階段市場復蘇的關鍵所在。（香港中通社圖片）