據中國人民銀行網站消息，中國人民銀行、國家金融監督管理總局今日（28日）印發關於《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》的通知。其中指出，銀行業金融機構發放個人住房貸款應符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

    關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見

    第一章 總則

    第一條 為完善房地產信貸管理，維護購房人合法權益，滿足行業合理融資需求，促進房地產市場穩健運行，加快構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展，根據《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國銀行業監督管理法》《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規，制定本意見。

    第二條 適應房地產市場供求關係變化，構建全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品和管理體系，促進金融與房地產良性循環。遵循以下原則：

    一是堅持以人民為中心，促進高質量發展。配合商品住房銷售制度改革，改革個人住房貸款制度，優化住房金融服務，支持剛性和改善性住房需求，助力健全多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

    二是堅持統籌規劃，系統集成。圍繞房地產開發、建設、銷售、運營全鏈條，改進優化房地產信貸體系，統籌規劃全生命周期和各細分領域信貸產品，實現總量合理、結構均衡、期限匹配、專款專用。

    三是堅持制度規範，審慎管理。完善房地產金融宏觀審慎管理，強化前瞻性防範和逆周期調節，規範房地產相關主體融資行為，促進房地產市場穩健運行。

    四是堅持有序發展，防範風險。豐富房地產貸款產品和服務，提高風險定價能力，支持行業轉型和高質量發展。加強房地產信貸業務監督管理，強化貸款質量監測預警，防範化解房地產信貸風險。

    第三條 銀行業金融機構應按照本意見要求，完善房地產信貸管理機制，加強各類房地產貸款業務協同布局，優化內外部業務流程，提高全鏈條管理服務能力，有效防範金融風險。

    第二章 房地產貸款品種

    第四條 本意見所稱的房地產貸款指銀行業金融機構發放的用於商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等房地產領域開發、建設、銷售、運營的各類貸款。

    第五條 銀行業金融機構不得發放用於繳交土地出讓價款及相關稅費的貸款。

    第六條 銀行業金融機構可以在房地產開發建設階段發放房地產開發貸款，包括商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款、商業地產開發貸款等。銀行業金融機構應加強房地產開發貸款封閉管理，確保專款專用，實現貸款發放與項目建設周期相匹配。

    第七條 銀行業金融機構可以在房地產銷售階段發放購房貸款，包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款、商業用房購房貸款等。銀行業金融機構應嚴格執行個人住房貸款發放規定，切實保障購房人合法權益。

    第八條 銀行業金融機構可以在房地產運營階段發放經營性貸款，包括經營性物業貸款、住房租賃經營性貸款等。銀行業金融機構應結合房地產運營階段的合理資金需求，豐富貸款產品和服務，推動住房品質提升和房地產行業轉型發展。

    第九條 中國人民銀行、金融監管總局按照職責分工可以根據經濟社會發展需要，新設房地產貸款品種。

    第三章 房地產開發貸款

    第十條 房地產開發貸款指銀行業金融機構向具備房地產開發資質的開發企業發放的用於房地產項目（含商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等）開發建設的貸款。

    第十一條 開發企業申請房地產開發貸款，項目資本金比例應符合國家關於固定資產投資項目資本金制度相關規定。項目資本金應先於房地產開發貸款全額到位，並與房地產開發貸款配套投入項目建設。

    第十二條 房地產開發貸款實行主辦銀行制，單個房地產項目對應一家銀行作為主辦銀行（單家貸款行或銀團貸款牽頭行），對項目資金進行封閉管理。

    項目公司應在主辦銀行開立資金賬戶。項目存續期間，除按規定要求監管的預售資金、定金等外，房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在房地產開發貸款結清前原則上不得變更。

    項目預售資金監管賬戶和定金賬戶應按規定在主辦銀行開立。項目公司對外負債、投資等影響金融債務安全的重大事項，應事先告知主辦銀行。

    第十三條 房地產開發貸款期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程。預售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現房銷售項目貸款期限原則上不超過5年，最長不超過7年。貸款用於商業地產開發的，期限原則上不超過7年。首次還本日期原則上應在項目竣工備案後，經協商一致的可以提前歸還貸款本金。

    銀行業金融機構要綜合評估項目建設周期、銷售方式和前景、還款來源保障等，合理確定房地產開發貸款金額和期限。

    第十四條 銀行業金融機構發放房地產開發貸款應以項目土地、在建工程為抵押，並可以根據情況採取股東擔保、股權質押等方式進行增信。

    第十五條 銀行業金融機構應根據項目建設進度、風險情況分批發放房地產開發貸款，並通過在主辦銀行開立的資金賬戶受託支付至項目公司交易對象賬戶。

    第十六條 保障性住房開發貸款指銀行業金融機構發放的專項用於支持符合要求的配售型保障性住房項目開發建設的貸款。貸款人應按照保本微利原則，在全面測算項目綜合收益和風險基礎上，結合項目建設運營周期和還款來源、資金成本等情況，合理確定貸款利率和還款方式。貸款利率一般應低於商品住房開發貸款利率水平。

    第十七條 住房租賃開發建設貸款指銀行業金融機構向依法合規新建、改建長期租賃住房的房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體發放的用於建設租賃住房的貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年。

    第四章 購房貸款

    第十八條 購房貸款指銀行業金融機構向自然人或企業等法人實體發放的購買房屋用於自住、經營或租賃的貸款，包括個人住房貸款、商業用房購房貸款、住房租賃團體購房貸款等。

    第十九條 個人住房貸款指銀行業金融機構向自然人發放的用於購買住房的貸款。貸款對象需符合住房所在城市購房條件。

    第二十條 銀行業金融機構發放個人住房貸款應符合最低首付比例要求。個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

    第二十一條 銀行業金融機構發放個人住房貸款應重點評估借款人還款能力，加強借款人收入真實性核查，審慎做好借款人風險識別，並符合個人住房貸款支出與收入比例、個人債務支出與收入比例的上限要求。

    第二十二條 所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放。

    個人住房貸款應通過受託支付方式發放。對實行現房銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；對實行預售的，受託支付至項目預售資金監管賬戶。所購住房為再交易住房的，受託支付至貸款合同約定的借款人交易對象賬戶。

    第二十三條 銀行業金融機構發放個人住房貸款應要求借款人以所購住房作為抵押。對於暫未取得所購住房不動產權屬證書或其他情形無法辦理抵押登記的，銀行業金融機構應視情要求借款人辦理抵押預告登記、追加其他階段性擔保等。

    第二十四條 對於已發放的浮動利率個人住房貸款，當貸款利率水平與全國新發放個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可以與銀行業金融機構協商變更合同約定的利率水平，或申請新發放浮動利率個人住房貸款置換存量貸款，方式應由借款人自主選擇。變更後或新發放貸款利率加點幅度由銀行業金融機構與借款人自主協商確定，不得低於變更或置換貸款時所在城市個人住房貸款利率加點下限（如有），貸款金額不得高於原貸款剩餘本金金額。

    銀行業金融機構不得發放貸款金額隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的淨值為抵押追加購房貸款。

    第二十五條 鼓勵符合條件的銀行業金融機構以個人住房貸款為基礎資產，發行信貸資產支持證券，分散信用風險，提高貸款投放能力，完善房地產貸款利率市場化形成機制。

    第二十六條 對於存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導致還款困難的，銀行業金融機構可以按市場化、法治化原則與借款人自主協商，靈活採取合理延後還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調整還款計劃。

    第二十七條 商業用房購房貸款指銀行業金融機構向自然人或企業等法人實體發放的用於購買商業用房（含商住兩用房）的貸款。

    申請貸款購買的商業用房應為已竣工備案的房屋。銀行業金融機構發放商業用房購房貸款應符合最低首付比例要求。商業用房購房貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年。

    自然人申請商業用房購房貸款的，應參照個人住房貸款支出與收入比例、個人債務支出與收入比例的上限要求執行。

    第二十八條 住房租賃團體購房貸款指銀行業金融機構向企業、符合條件的事業單位、專業化規模化住房租賃企業發放的，用於依法依規批量購買存量閒置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的貸款。

    申請住房租賃團體購房貸款購買的房屋應為法律關係清晰、已竣工備案的商品住房、商業用房等，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款期限最長不超過30年，貸款金額原則上不超過物業評估價值的80%。

    第五章 經營性貸款

    第二十九條 經營性物業貸款指銀行業金融機構向持有商業性房地產的企業發放的以經營性物業為抵押的貸款。貸款對象為依法成立、持有已竣工備案、取得不動產權證書並投入運營的商業性房地產的企業法人。商業性房地產包括但不限於商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

    經營性物業貸款期限最長不超過15年，貸款金額原則上不超過物業評估價值的70%，第一還款來源應為承貸物業本身的經營收入。

    第三十條 住房租賃經營性貸款指銀行業金融機構向運營自有產權或依法合規改造形成的非自有產權租賃住房的住房租賃企業發放的用於日常運營的貸款。

    住房租賃企業運營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款期限最長不超過20年，貸款金額原則上不超過物業評估價值的80%。

    住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，住房租賃經營性貸款期限最長不超過5年，貸款金額原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

    對於開發建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經營性貸款可以用於置換項目前期的住房租賃開發建設貸款。

    第六章 房地產金融宏觀審慎管理

    第三十一條 中國人民銀行依法實施房地產宏觀信貸調控，牽頭建立房地產金融宏觀審慎政策框架，會同相關部門制定房地產金融宏觀審慎政策，開展宏觀審慎管理。金融監管總局依法對銀行業金融機構房地產貸款業務實施監督管理。

    第三十二條 中國人民銀行會同金融監管總局確定全國個人住房貸款、商業用房購房貸款最低首付比例政策。

    中國人民銀行會同金融監管總局對銀行業金融機構實施房地產貸款集中度管理。

    個人住房貸款利率政策由中國人民銀行另行規定。

    中國人民銀行根據市場形勢、金融機構風險情況、系統性金融風險狀況等，會同相關部門建立其他房地產金融逆周期調節機制。

    第三十三條 中國人民銀行對銀行業金融機構房地產信貸業務開展宏觀審慎監測評估。根據監測評估結果，可會同相關部門調整適用的房地產金融宏觀審慎管理工具參數。

    第三十四條 中國人民銀行會同金融監管部門針對房地產發展新模式需要，改革完善房地產信貸、債券、股票、資管、境外融資等全口徑房地產金融統計指標體系並開展統計監測。相關部門按照職責分工對各領域房地產融資進行統計監測。

    銀行業金融機構要優化統計業務流程，完善房地產信貸數據報送制度，根據規定報送統計數據，加強金融統計數據源頭質量管理，確保報送的數據及時、準確、完整，嚴防數據造假。

    第七章 附則

    第三十五條 本意見所稱的銀行業金融機構指在中華人民共和國境內設立的政策性開發性銀行和商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構。政策性開發性銀行在符合自身職能定位和業務範圍的前提下，依法依規開展房地產貸款業務。

    第三十六條 本意見自印發之日起施行，施行之日前已簽訂房地產貸款合同的，繼續按照合同約定執行。

    個人住房貸款、商品住房開發貸款、商業地產貸款等具體業務管理辦法由金融監管總局牽頭制定。

    《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）、《中國人民銀行關於調整住房信貸政策有關事宜的通知》（銀發〔2006〕184號）、《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）、《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（銀發〔2007〕452號）、《中國人民銀行關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》（銀發〔2008〕302號）、《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發〔2010〕275號）、《中國人民銀行關於做好差別化住房信貸政策實施工作的通知》（銀發〔2011〕66號）、《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發〔2015〕305號）、《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發〔2016〕26號）同時廢止。

    此前相關規定與本意見不一致的，以本意見為準。（新華社資料圖）