7月4日，戴德梁行針對上海二季度寫字樓、零售商業等地產市場進行多維度的解讀：上海寫字樓市場蓄勢儲能，未來可期。

    據悉，上海甲級寫字樓持續供應，二季度有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。其中，核心區2個，為靜安核心「嘉禾中心」、長寧虹橋「虹橋聯合大廈」；新興區3個，分別為虹口北外灘「友邦金融中心」、普陀「高尚領域T3」及閔行莘莊「平金中心」。

    二季度成交有所放緩，市場以續租及搬遷為主，上海甲級寫字樓淨吸納量入得3.09萬平方米，環同比分別下滑77.5%，59.9%。在持續供應的影響下，甲級寫字樓整體空置積率攀升至18.59%，環比上揚1.28%；平均租金承壓下調，二季度甲級寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環比下滑0.8%。

    二季度行業表現來看，主流行業格局延續，金融、專業服務、電子信息科技及零售貿易佔比位居前列，四大行業累積成交佔比達78%。金融行業在傳統商圈活躍度依然較高，續租佔據半壁江山。專業服務行業在核心區較為集中，律所設計諮詢行業續租成交穩定，另外靈活辦公空間的新設需求較為積極。電子信息科技行業主要集中在新興區，遊戲視頻娛樂以及電子商務相關的行業有一定交易。零售商貿業則集中在傳統核心區內，以生活相關的消費品為主力。

    戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，上海作為全國核心城市，外來企業佔據了重要力量，目前宏觀經濟儘管擺脫了疫情影響，但全國層面來看，當下民營經濟對後市預期信心和投資能力仍需進一步提振。

    魏超英指出，看到當前政府主動出擊，連續重磅推出產業扶持新政，前所未有的加大海內外招商引資力度，市場也提供了更多元化及靈活的辦公空間，這些積極信號都釋放出未來仍值得期待。

    零售市場非核心商圈新開項目、社區型購物中心持續火熱。從開發商角度看，於4月29日開業的蟠龍天地，項目商業體量為4.8萬平方米，定位打造「Urban Retreat城市微度假目的地」，圍繞「Culture文化喚醒」、「Nature自然融合」核心理念，蟠龍天地引入眾多寵物友好、設計家居、美學零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超過60家區域首店，其中包括余德耀美術館、Blue Bottle藍瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹橋首店、區域首店。

    5月26日，由華鑫置業、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同打造的大型綜合開發項目鑫耀中城之商業體項目——鑫耀·光環Live一期「光里」林蔭街區正式開業。鑫耀光環位於上海漕河涇區域，建築面積約10.5萬平方米，有機涵蓋了由蒼梧路步行商業街區、由4,500平方米劇場和1,000多平方米藝術中心組成的文化劇場地標、空中特色商業連廊，是生活零售與運動主題商業融合的一站式年輕生活方式體驗空間。

    大型活動持續營造消費氛圍，促進消費者活力。從政策角度看，2023國際消費季暨第四屆上海「五五購物節」正式啟動後，已有1,000餘項促消費活動先後舉辦，有效帶動了人氣回升和市場提振。此次活動打響12個標杆活動IP、推出16個區「一區一主題」活動以及若干場特色主題活動，挖掘一批特色街區、文化地標、公園、露台、美麗鄉村，並啟動「上海市商業創新獎」評選表彰活動，徵集一批具有引領性的創新項目。根據消費市場大數據實驗室（上海）監測，4月29日至5月28日期間，第四屆上海「五五購物節」啟動首月，上海市線下消費日均近80億元，與2021年活動同期基本持平，較2022年活動同期增長33.6%。

    展望下半年，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預測：近期市場在售物業項目增加，資本化率出現上升趨勢，預計買賣雙方心理價差將進一步縮小，更多交易或將在下半年度發生；消費類基礎設施REITs申報工作正如火如荼地進行，今年下半年度或將出現成功發行案例，零售類資產會吸引更多投資人目光； 受甲級寫字樓供應增加影響，辦公類資產租賃情況承壓，預計下半年度空置率將出現上升趨勢，或將影響資產估值；異地政府平台、國企在上海配置大宗物業資產已成為新潮流。 長租公寓大宗交易頻頻，預計下半年度仍將是機構投資人最關注的資產類別之一。

    盧強總體認為，與住宅一樣，商辦等市場整體需要國家宏觀經濟政策的進一步刺激政策出台。（宋健）