楼市双限有悖於改革精神 回归市场化刻不容缓
实施4年之久的内地楼市限购政策，在2014年或初露松动之端倪。事实上，「一刀切」式的楼市调控政策在伤及改善性住宅需求者的同时，亦重挫经济。有消息指，以温州、杭州、长沙为代表的地方政府已暗中酝酿松绑限购令。在稳增长的大环境下，现行房地产政策亟待作出调整。
在今年的政府工作报告中，李克强总理释放出淡化楼市行政调控，更多尊重市场规律的决策思路。专家指出，现时内地楼市调控政策与市场规律背道而驰，明显不符合十八届三中全会提出的「要使市场在资源配置中起决定性作用」，亦不符合李克强总理政府工作报告精神。可以看到，行政化的调控令到房地产业难以发挥应有的市场作用，同样不利於房地产市场的良性健康发展。楼市调控去行政化，回归市场化正当时。
香港商报记者伍敬斌实习生刘梦成
地方酝酿松绑楼市
肇始於2010年4月的内地楼市限购政策，日前似乎出现松动迹象。最新数据显示，中国楼价涨势今年以来持续放缓。中国指数研究院公布的3月百城新建住宅均价环比虽连续22个月上升，但同比和环比涨幅均已连续3个月回落。中指院报告称，3月全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.38%，较上月的0.54%进一步缩窄;同比连续16个月上涨，涨幅则从上月的10.79%降至10.04%。这体现出供需双方之间博弈加剧，3月住宅市场未现「阳春」旺季，全国住宅均价同环比涨幅继续缩小。楼市下滑给过往倚重房地产业的地方经济带来巨大的压力，个别地方政府开始酝酿对实施4年之久的限购令松绑。
继温州传出上报松绑限购的方案後，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。
据一位资深房地产界人士透露，约一周前，长沙、杭州等地相继召开地产商的沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力地产商参加。沟通会上，有关部门向地产商透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。
双限有违市场规律
2009年6月份以来，一些地方投机投资性购房因素增加，楼价迅速回升并大幅上涨。为此国务院先後在2010年1月、4月和2011年1月出台了「国十一条」、「新国十条」和「新国八条」。随後，各地纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台「限购令」，到600多个城市出台楼价控制目标;从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度;从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下，内地楼市逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控效果逐步显现。
然而，一刀切式的调控手段伤及了不少有改善性需求的购房者，以深圳为例，本地户籍家庭限购两套物业，非本地户籍只能购买一套物业。现时购买第二套住宅需要付出高达七成首付。
楼市限购同样不利於房地产市场的健康发展，更令到地方经济承受越来越大的下行压力。在稳增长背景下，现行房地产政策亟待作出调整。
有论者称，中国现有的房地产调控政策中的限购令，堪称有史以来最严厉的政策，它的直接作用就是整个市场需求锁定在一个范围之内，但市场的购买力不容低估，限购令打压的只能是成交量，却未必会是楼价，依靠限字紧箍咒来抑制投资需求非长久之计，压制中产阶层的投资需求越久，累积的熔散资金越多，一旦政策松动，又会出现强劲反弹，反而不利於房地产的稳定，前几年也有过政策打压房地产，但社会剩余财富在被压制二三年後终於在2009年爆发，此类反覆会在将来不断地被重演。
房地产业贡献GDP巨大
改革开放30余年过去，过往支撑经济高速发展所依赖的条件，反而成为制约经济发展之掣肘。拉动中国经济增长的三架「马车」：投资、内需、出口结构，都发生了显着变化，这也要求中央的宏观经济政策发生相应的改变。
据统计，2013年全国GDP总量为56万亿元，同比增长7.7%，创自1999年GDP同比增长7.6%以来最低增速。中国维持经济增长的「三驾马车」：2013年全年，消费对中国GDP增长的贡献率为50%，固定资本投资为54.4%，净出口为负4.4%。出口额中，一般贸易出口10876亿美元，增长10.1%，加工贸易出口8608亿美元，下降0.2%。
处於经济转型期的中国，过去30余年来过度依赖出口的增长模式难以为继，要保持增长只有扩大内需，除了新型城镇化带来的「铁公基」建设，房地产也是内需中的重要一部分。健康发展房地产已成为保增长的必然需求。2013年全国房地产开发投资达到8.6万亿元，占据GDP比例高达15%，仅住宅投资就占据一成GDP。由此可见，中国经济要实现稳增长，离不开房地产业的良性健康发展。
关联一众庞大产业
实际上，不仅仅是去年，过去十数年来，房地产业在中国经济高速增长的贡献不容小觑。房地产业是一个关联庞大的产业，带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业、70多个产业的发展。由於房地产业的关联性强，从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业，促进地方经济的发展。
房地产业对於地方GDP的影响立竿见影。据有关统计显示，若卖出一块10亿元的地，GDP数字上便立即由0增加了10亿元，在乘数效应下，地产开发过程中的设计规划、建筑施工、地产策划等费用，地产销售收入均会累加至GDP，这样的GDP增长比依靠企业业务增长获得要容易得多，而且楼价越高，乘数效应越明显;GDP越高地方政府的功绩就越大，地主政府的财政收益越大。可见，房地产的投资与其他投资相比，能够更有效率地促进中国GDP的增长。由此说明二者关系密切，成强烈正相关，房地产业有力促进地方经济发展。
回归市场调控正当时
以行政手段主导的房地产政策明显违背了市场规律，可以看到，过去数年内地楼市陷入了越调越涨的怪圈。这种现象亟待得到纠正。
中共十八届三中全会公报明确指出，要发挥资源在市场配置中的决定性作用。而在今年「两会」政府工作报告中，李克强总理指出，要「放开市场这只『看不见的手』，用好政府这只『看得见的手』。」与此同时，本次政府工作报告只字未提「楼市调控」，释放出淡化行政调控，让房地产发展回归市场的明确信号。
解决楼价供需入手
正如中国石油大学管理学院副院长董秀成所言，房地产市场其实也是市场，必然遵循市场经济的基本规律，即供求关系是决定价格的最基本原因，没有人可以扭转或忽略经济规律。因此，要解决楼价问题，当然要从供需两个方面入手，尤其是在抑制需求增长方面必须建立科学、合理、长效的政策框架和调控机制，需求问题不能解决就很难抑制未来楼价。
从现行楼市调控措施来看，虽然采取了某些经济手段，但主要还是采取以限购为主要标志的行政手段，缺乏法律依据和长久性。因为一旦经济形势发生变化，政府就有可能放弃行政干预手段，这就必然会导致市场价格报复性反弹，以往的调控努力就可能功亏一篑，形成一种调控-松绑-涨价-再调控的周而复始的循环过程。因此，在目前楼价处於稳步的情况下，应尽快着手建立以经济手段为主的科学调控体系。
中国目前依然处於城市化的初始阶段，在今後相当长时期内仍将持续。目前国家的限购政策，实质上是限制移民，把进城移居人口关在住宅市场之外，这显然与城镇化主流相违背，因此限购政策绝对无法长期实行。
一旦崩盘重创经济
进入3月，各界对中国经济的悲观情绪愈演愈烈。逊预期的经济数据、人民币汇率的骤然贬值、对房地产市场的担忧、刚性兑付的打破以及对地方政府债务等各类金融风险的担忧，令投资者忧心忡忡。对此高层表态不必悲观。李克强在多个场合表示，中国经济要避免「系统性和区域性」金融危机，经济在合理区间内发展，「推动中国经济行稳致远」。
此外，需要警惕楼市持续萎靡或重创本已处下行风险中的内地经济，一旦楼市恶化崩盘，骨牌效应引发银行、地方政府金融危机。可以说，稳住房地产是实现稳增长必不可少的前提之一。而促使房地产平稳健康发展的现实手段就是去行政化，尊重市场规律，一味的打压并不可取。可以看到，淡化行政调控，让房地产回归市场成为最高决策层的政策选项。因此，是时候走出房地产越调越涨的怪圈了，「尊重市场」、「发挥市场在资源配中的基础性作用」应成为新一轮楼市调控的应有之义。