八成主要城市樓價首季續漲 分別調控呼聲漸起

　　【香港商報訊】中國主要城市樓價經歷一年多快速上升后，漲勢在2014年一季度趨向溫和。3月份，雖然中國70個大中城市中仍有69個城市的樓價較去年同期走高，但從更能體現價格近期變動情况的環比數據來看，當月有4個城市樓價較上月回落，10個城市較上月持平。

　　中國國家統計局18日發布數據顯示，今年3月，中國56個城市樓價較上月出現上漲，樓價環比上漲城市數量較2月份減少1個，創出1年來的新低。更值得關注的是，當月各城市最高的樓價環比漲幅為0.6%。在此之前，以京滬穗深為代表的一批城市樓價的環比漲幅曾一度穩定在1%至2%的區間。國家統計局城市司高級統計師劉建偉將3月份中國樓價走勢描述為「漲幅總體平穩」。他分析說，樓價環比上漲的56個城市中，漲幅比2月份回落的城市有27個。漲幅收窄城市數量較2月份減少13個。主要城市樓價3月份的表現進一步體現，中國樓市進入2014年以來的溫和降溫態勢。過去一年，中國樓價逐月快速上漲。從去年2月份到12月份，中國70個大中城市中樓價環比上漲城市數量始終維持在62個以上。不過月度樓價上漲城市數量構成的曲線進入2014年后開始掉頭，連續3個月下探。

　　上海漲15.5%居首

　　雖然和去年同期相比，3月份中國仍有69個城市樓價出現上漲。但2013年月度同比漲幅一度連續高企至20%以上的「京滬穗深」等一線城市的樓價漲幅出現回落。除上海樓價同比漲幅依然在15%以上，北京、廣州、深圳3月份樓價的同比漲幅均回落至13%左右。劉建偉也提醒說，在69個樓價同比上漲的城市中，漲幅回落的城市有68個，比2月份增加了3個。事實上，除了「70個大中城市住宅銷售價格」，中國樓市溫度的變化已在多個領域顯現。

　　政策隨之變化概率大

　　樓市不斷加大分化態勢，政策是否也會隨之繼續變化?中原地產市場研究部總監張大偉認為，這是大概率事件，一二線城市政策或將嚴控不放松;三四線城市更注重調節：針對三四線城市首套房購房者，或許會有支持信貸的政策出台，但近期估計不會取消限購。樓市降溫的態勢近來引發各方關注。對此，中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松表示，雖然中國局部地區樓市確實面臨風險，但總體而言，目前還談不上風險集中爆發，也談不上崩盤。

　　各地樓市

　　京城成交跌43.2%

　　北京樓市進入新一輪觀望期。今年一季度，北京房地產開發投資和新開工面積均有較大增長，但商品住宅銷售面積同比下降43.2%。北京統計局副局長、新聞發言人夏沁芳表示，從數據可以看出，北京房地產市場供應有望繼續穩定增長。而從需求來看，自住型商品住房項目入市比較多，作用開始顯現。

　　她稱，目前北京房地產市場預期發生了變化，已進入新一輪觀望期。但總的來看，房地產市場供需矛盾會緩和。

　　談到樓價，夏沁芳表示，北京樓價漲幅明顯回落。去年10月份，北京市新建商品住宅價格漲幅是最高的，為21.2%。今年2月份，漲幅回落至15.5%。「從供需關系來看，未來北京樓價的漲幅有望進一步回落。」

　　叫停藍印戶口津郊樓市堪憂

　　天津市政府昨日發布消息稱，「藍印戶口」自今年5月31日起取消，房地產專家表示，藍印戶口政策取消或將對天津郊縣房地產市場造成嚴重影響，需求降低會拉低當地房價，但整體來看房價下降空間不大。

　　靠藍印戶口等非居住性因素吸引買房客，也使天津的一些區域難脫「空城」帽子。隨著戶籍「紅利」的取消，這些地區的房地產銷售會更加艱難，雪上加霜。

　　戴德梁行天津公司總經理高炬表示，負面因素與政策利好并存，使天津房地產市場更加复雜。綜合分析之后，預計2014年天津住宅市場仍將以平穩為主。

　　坦承缺錢穗嚴管公積金

　　據內地媒體報道，廣州「史上最嚴」公積金貸款新政已於日前結束意見徵集。該市公積金中心在對意見進行整理并提交公積金管理委員會討論完善后，正式條文可望在下個月發布。而廣州市公積金中心相關人士證實，未來額度可能面臨不足。在資金有限的情况下，若不對貸款政策進行調整，預計到2015年，住房公積金就不能滿足職工首次購房貸款的需求。此前媒體透露的廣州公積金貸款新政意見稿中有多項條款具備爭議，包括：「公積金只能用一次」、「廣州本地人需交滿24個月，外來人需交滿36個月」、「申請額度近乎減半」等。因此，該方案也被稱為「史上最嚴」公積金貸款政策。為此，住建部住房公積金監督管理司相關負責人也在廣州，就該項新政進行了調研座談。

　　溫州二手樓價有下行壓力

　　2014年，溫州市區新增住房供應量將達120萬平方米，新建商品房仍面臨價格下降壓力，這是18日發布的《溫州藍皮書：2014年溫州經濟社會形勢分析與預測》揭示的主要內容。

　　藍皮書指出，截至2013年底，溫州市區新建商品住房存量約110萬平方米，創歷史新高，2014年新增住房供應量將達120萬平方米以上，按照2006年至2012年溫州市區新建商品住宅年均銷售量60萬平方米計算，消化完目前的住宅存量需4年時間。大量的新建商品住宅會削弱消費者對二手房的需求。這些因素使得2014年溫州市區二手房市場仍面臨價格下降的壓力。

　　多地停貸樓市失血

　　房貸利率持續走高，全國房貸荒正在演變為房地產市場的暫時「失血」。8.5折利率優惠在全國已經徹底絕跡，銀行緩貸、壓貸嚴重，并出現了銀行挑人放款的現象。與此同時，停貸現象進一步蔓延，除部分商業銀行暫停貸款外，國有銀行也都處於半停貸狀態，公積金貸款額度也在收緊。聯網金融公司融360發布最新房貸數據顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，占比超過70%。

　　濟南兩月辦出房貸

　　「找了人，還是過了倆月才拿到房貸款的。」濟南芝罘區一位市民說，自己的一位親戚去年底就申請公積金貸款，但是一直到現在還沒有放款。

　　「現在的額度就是緊張，一般都會往后推很久，兩個月那都是常態了。」這家國有商業銀行的房貸業務負責人回應稱，從今年開始，存款數量并沒有太大的提升，所以房貸額度非常緊張。

　　合肥上調房貸利率

　　「針對個人住房貸款的業務已經不辦理了。」某股份制銀行合肥某支行個貸部人士表示。據悉，合肥已有兩家銀行不再辦理個人住房貸款業務，此外多數銀行均在上調房貸利率。但當地四大國有銀行均未停止房貸業務。

　　機構觀點

　　鏈家：地方調控或放松

　　針對國家統計局最新發布的數據，鏈家地產市場研究部張旭認為，宏觀經濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調控放松現象或有增多。張旭認為，從去年底以來，全國範圍的樓市調整已經顯示跡象，截至3月，房地產市場不僅沒有升溫，下調趨勢反而更為明顯。影響行業和市場的各項重要指標都表現低迷。這期間，持續收緊的信貸市場對抑制需求、降溫市場發揮了重要作用。與此同時，北京的自住型商品房、其他城市的限購收緊等地方性政策也加劇了區域市場的降溫。張旭認為，由於目前信貸市場依然沒有放松跡象，整體的需求觀望情緒仍會持續。往年屬於成交旺季的二季度，會出現一定程度的增長壓力。價格調整持續，同時區域間分化更加明顯。一線城市在較短時間內會維持基本穩定的量價，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調的可能，土地和供應市場也會出現明顯緊縮。

　　野村：房地產數據較差

　　野村中國首席經濟學家張智威近日表示，目前房地產市場是中國經濟最大的風險點，目前的房地產數據還是比較差，中國房地產已經到了供給過剩的時候。過去房地產投資同比每年保持20%的增長水平，如果同比下降到10%，則對經濟的冲擊會是比較大的。因此，他預計在今年第二季度中國的三四線城市，甚至二線城市就會出現政策放松，但是中央政府層面的政策會晚一些。

　　保利：15年內無拐點

　　針對目前房地產市場開始抬頭的「拐點論」，廣東保利房地產開發公司董事長余英指出，「中國房地產市場至少15年之內都不可能有『拐點』!」余英分析稱，目前市場上確實有個別城市出現了有樓盤降價銷售的情况。「據我們深入了解，目前大降價促銷這種情况真的只是非常『個別』，比如杭州等城市，目前也只有一兩個樓盤為了加快出貨加大促銷優惠而已，根本就不談不上整個市場的大降價，甚至於『崩盤』。當然，不管是什麼樣的市場，都會有些不專業的開發商，盲目拿了些高價的地，但到項目開始銷售時，旁邊樓盤賣得比其地價還便宜。這種情况下能怎麼辦呢?也只能便宜點賣。這種情况不叫『拐點』，只能說他們犯了一個市場錯誤。」越秀地產副總經理莫育年也表示，近30年來房價呈波浪形走勢，有高有低，但總體往上走。目前還看不到樓價有大幅降價的趨勢。

　　任志強：剛需勁買到賺

　　在日前舉行的「2014中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會」上，華遠地產公司董事長任志強稱，從經濟學角度來說，房子有使用價格和交換價格之分，對剛需購房者而言，房子的使用價格不管高和低，可能都得趕緊買，而房子的交換價格則取決於它占有的資源的稀缺性，比如說教育、交通、地理位置等。「所有人都問我是不是房地產要崩盤了，我個人認為中國房地產市場，起碼二三十年不會出現崩盤。」任志強說：「如果要和2012年相比，今年是巨大的漲幅。」任志強預測，今年北京樓價仍將上漲，目前也看不出二三線城市會出現急劇下滑和惡化的情况。