央行和中銀監日前召開住房金融服務座談會，對商業銀行提出要求——不許停止個人購房貸款，對個人房貸合理定價，提高貸款發放和審批效率。今年以來，房地產市場遭遇前所未有「寒流」，多地房價下調，「以價換量」現象增多，成交量屢創新低。有專家接受本報專訪指，樓市遇冷，最重要原因是銀行房貸收緊，造成資金鏈斷裂。在此背景下，高層要求銀行提高個人貸款發放，有明顯救市意圖。不過，多數銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，預計「房貸荒」今年上半年仍將持續，地方政府的救市行為短期或難奏效。 香港商報記者 張幸
資金鏈斷裂樓市遇冷
中國指數研究院發布的百城房價指數顯示，4月份100個內地城市中有55個城市房價環比上漲，45個城市環比下跌，環比下跌的城市接近半數;同比而言，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續第四個月縮小。
與此同時，上海易居房地產研究院發布4月份住宅庫存報告，截至4月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2 .6%，同比增長19 .5%，創5年來新高。
值得注意的是，此次庫存上升的不僅僅是二三線城市。目前，一線城市庫存3032萬平方米，環比增4.6%，同比增12.4%;二線城市18063萬平方米，環比增2.4%，同比增19.2%;三線城市3796萬平方米，環比增2.4%，同比增27.6%。
此外，一季度上市房企整體業績同比去年出現明顯下滑趨勢。在房企營收減少、淨利潤下滑的同時，更有多家中小房企因資金鏈斷裂陷入破產危機，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北等多個省份，房企破產傳聞甚至蔓延至百強房企。
中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍向本報分析稱，出現上述情況，最主要原因是資金鏈斷裂。「由於房地產企業很難從正規金融體系得到貸款，再加上房地產市場受到打壓成交不活躍，房地產行業通過銷售來回籠資金的速度也大大放緩。」他認為，如果這種情況繼續蔓延下去，本身存在泡沫的房地產市場就有可能引發房價崩盤;一旦出現這一局面，中國經濟將會遭受災難性地打擊。
高層力避房地產崩盤
知名財經評論員余豐慧接受本報採訪時稱，「此次會議重點不在於具體內容，而在於高層釋放出了信號，不願意收緊房地產貸款，不願意讓房價下跌，不願看到房價大幅度下跌，努力避免房地產出現崩盤的情況。」
他表示，商業銀行只要嚴把房貸，房價必會下跌，樓市必將走低。現在，中央表態放寬放貸，一是說明目前樓市確實比較嚴峻，房地產企業經營困難，房價拐點即將來臨;二是說明高層擔心房價繼續下跌會對經濟發展造成大的影響。余豐慧認為，這次會議內容很明顯體現了中央的救市意圖，雖然現在央行表明不搞大規模刺激來救市，但按目前狀況，再過段時間央行可能會下調準備金來放鬆貨幣信貸，從而穩定房價。
房企項目貸款暫未鬆動
不過，一位銀行業內人士指，上述會議僅提及個人房貸業務，並未提及加大給房地產企業項目貸款。此前，針對房地產信貸，銀監會曾要求強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防範，加強經營性物業貸款風險管理和房地產信貸風險分區域管理。「房地產開發貸款是限制類，監管層是不會輕易鬆口的。」該人士表示。
對此，余豐慧認為，儘管目前未涉及放鬆對房地產企業貸款，但放鬆個人房貸也能起到救市作用。「眼下，房地產市場問題在於買房人少，房地產企業無法回收資金，所以只要放鬆個人房貸就等於牽住了牛鼻子，房地產企業就能通過房屋的銷售回籠資金，緩解其資金鏈條緊張的問題。」
劉勝軍則表示，房地產業所涉及的資金放鬆是需要分步進行的，第一階段是針對個人的購房需求。「中國房價確實較高，但中央不敢過快地放鬆房地產開發貸款的限制，是考慮到過快放鬆會導致房地產市場的巨大波動及房價崩盤，所以現在要把握好放鬆限制節奏與力度，需要給樓市一定鼓勵但又不能過度。」
銀行不聽話 救市力道弱
儘管央行和中銀監齊齊發話，但商業銀行似乎並沒有「聽話」的意思。據悉，是次會議上，各大行均表示不會因此調整房地產和按揭政策。「央行是開會了，但只是口頭指導，並沒有形成任何正式的文件。我行現有房地產和個人按揭政策不會做調整，相信目前所有銀行都不可能降低個人房貸發放門檻。」一家股份制銀行相關部門負責人的表態似乎頗具代表性。有業內人士指，商業銀行無視監管層口頭指導情有可原，因為在銀行業整體盈利壓力增大趨勢下，幾乎沒人願幹「賠本賺吆喝」的買賣。
在線金融搜索平台「融360」最新房貸分析報告稱，4月份，各商業銀行房貸緊張狀況變化不大，雖然北京、深圳個別銀行恢復房貸或放鬆利率，但條件嚴苛，市場影響微小。該報告稱，4月份以來，首套房9折以下利率優惠絕迹，個別銀行甚至最高上浮40%。據該報告，目前僅有9城還存在利率優惠，其中7城有9折利率優惠，2城有9.5折利率優惠。
融360信貸專家徐瑾表示，根據最近披露的上市銀行季報顯示，受經濟承壓下行影響，銀行不良率出現整體上升，而房貸不良率較此前有所提高，銀行對房貸審批很可能比以前更趨謹慎和嚴格。銀行審慎態度令房地產行業資金面臨着不小壓力，亦令地方政府種種救市之舉顯得疲弱無力。
內地樓市前4月投資增速見一年新低
在內地主要城市房價漲勢趨向溫和的背景下，房地產開發投資增速跌至近一年來新低，房地產開發企業土地購置面積和商品房銷售更是雙雙同比下降。
國家統計局昨日發布數據稱，2014年1至4月份，房地產開發投資22322億元(人民幣，下同)，同比名義增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個百分點，較2013年同期回落4.7個百分點，創近一年來新低。
房地產開發投資的回落主要是受到中部地區影響。1至4月份，東部地區房地產開發投資13230億元，同比增長17.7%，增速與1至3月份持平;中部地區投資4268億元，增長12.2%，增速回落3.4個百分點;西部地區投資4823億元，增長16.6%，增速提高1.1個百分點。
房地產開發景氣指數回落
前4個月，房地產開發企業房屋施工面積、土地購置面積、土地成交價款、房地產開發企業到位資金等方面的增速，均比前3個月下降或回落。房地產企業拿地、開工熱情的回落和房地產銷售表現的平淡有關(見表)。
截至4月末，內地商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業營業用房待售面積增加147萬平方米。4月份，房地產開發景氣指數為95.79，比上月回落0.61點。
房企樂觀情緒漸消退
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進稱，房地產開發投資累計值增速繼續走低，符合目前市場的預判。今年一季度內地樓市大降溫，很多房企的樂觀情緒逐漸消退，逐漸變成憂心忡忡。從這個角度看，投資規模的下降，符合房企把控風險的思維。
嚴躍進還表示，今年年初各個房企的土地儲備比較大，二季度在拿地上驟然降溫。這也會拖累房地產二季度的投資規模。房企目前的目標很明確，即在收緊的信貸環境下，將有限的資金投入到庫存的去化上，對於未來的戰略擴張開始持謹慎態度。
嚴躍進指出，由於4月份庫存壓力空前巨大，進一步增添了樓市的悲觀情緒。在庫存壓力下，部分地方政府的救市心態蠢蠢欲動。目前部分城市進行了小幅度的限購限貸政策鬆綁，也沒有招致明顯的打壓，因此他預計越來越多的高庫存城市將加入救市大軍中。
央行:银行要讲政治
5月12日，人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求各商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。同时，科学合理定价并提高服务效率等。
会议资料透露，刘士余在会议上提出了5点指导意见，其中第一条就明确表示，各大银行要在现有资源情况下，根据市场需求，要优先确保住房消费贷款的资源配置。
其次，他要求商业银行的利率合理定价，要有社会责任，能保证保本、微利的财务可持续发展就好，不要过分盲目追求商业利益。
央行副行長劉士餘就目前樓市金融服務提出5方面指導意見：
1、資源優先配置。各行要根據市場需求，優先(採取保證、照顧等各種形式)確保住房消費貸款的資源配置。
2、利率合理定價。要理解社會底層人員生存壓力，要有社會責任，不是讓大家賠錢，做到財務可持續發展(保本、微利)就好。
3、效率提升改善。壓單要控制，接單、審批後就要盡快放款。
4、防範風險。目前整體不良率上升，要密切關注「棄房」現象。
5、輿情應對。對利率上漲、收緊房貸銀行要正面面對。國有銀行要有協調機制，各銀行要開展輿情監控，要有適當回應，要「抱團」愛護銀行業形象，應對輿情要及時、給力、得體。(來源：央行及中銀監住房金融服務座談會)