應對樓市「寒流」，從南寧、杭州再到無錫、銅陵，內地已有多個城市，以各種方式為緊繃的房地產市場松綁，專家認為，對樓市政策的調整要基於對房地產現狀的準確判斷，這事關中國經濟能否穩定發展、成功轉型的關鍵，而地方松綁限購凸顯出中央分類調控的開始，回顧過去10年的樓市調控可看出，弱化行政手段的分類調控是新一屆政府樓市調控思路上的重大轉變。面壁十年圖破壁，專家強調，解決房地產問題不能再與市場規律背道而馳，而應回歸住房「供求」的原點，以政府體制機制改革促進房地產市場的健康發展。香港商報記者 張幸
地方松綁開啟分類調控
在樓市下行、地方經濟承壓之時，一些地方政府已經陸續開始調整政策。4月28日，南寧市房管局正式發文稱，從本月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
這是第一份官方正式發布的限購調整文件，隨后天津、江蘇無錫、浙江杭州等地也紛紛跟進，通過調整限購範圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，希望為房地產市場松綁。
有學者認為，面對各地樓市差异加劇，過去「一刀切」式的限購限貸等調控政策已經難以發揮效果，廣西南寧率先采取了一些不同的政策，這意味著南寧率先冲破了全國「一刀切」的限購政策，開始根據本區域的實際情况，順應房地產市場的發展需求。
今年政府工作報告中就提出，針對不同城市情况進行分類調控。多位住建部副部長也對「分類調控」作出過相關解釋，住建部副部長齊驥表示，對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出，而對於庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。
「從分類調控可看出新一屆政府對房地產的管控方式和思路的轉變，既有底線，又有放松，給予了地方政府更大的自主權。」北京理工大學經濟學教授胡星斗表示，此前的限購政策在對一二三線城市過於「一刀切」了，不能滿足所有地區的發展需要，因此現在一些地方根據市場情况有所「微調」也正常，而中央也在一定程度予以了默許。
中原地產首席分析師張大偉認為，雖然目前限購政策難以全面放開，但部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松仍存在很大空間，而且部分二、三線城市救市的闖關成功，可能引起多城效仿，進而加入救市大軍。
經濟轉型研判拐點
據統計，一季度上市房企的整體業績同比去年出現了明顯下滑，中國市值最大的房企萬科更是首度出現12年來營收净利雙降的情况，此外有多家中小房企因資金鏈斷裂，陷入破產危機，涉及浙江、江蘇、安徽等多個省份，破產傳聞甚至蔓延至百強房企。
有業內人士分析稱，目前房企面臨的種種狀况顯示樓市已是「冷風陣陣」。今年一季度房地產開發投資增速同比從20.2%下滑至16.8%。
房地產投資又跟GDP密切相關，其放緩將明顯影響經濟增速。數據顯示，2013年的GDP總量是56.88萬億，房地產行業的投資11.14萬億，占GDP的19.58%，如果2014年房地產投資增速降至15.1%，將直接拖累GDP 增速0.3 個百分點。房地產是一個龐大的產業，它的變化對包括鋼鐵、機械、水泥、批發零售、金融等上中下游多個行業的需求有很大影響，基於房地產在經濟中的地位與作用，匯信資本董事總經理葉翔認為，對房地產拐點是否已經來臨的認識、判斷以及可能的對應策略，事關中國經濟能否穩定發展、成功轉型的關鍵。
他指出，如果拐點沒到，政府匆忙放松限制，放松信貸，樓價會在短暫下調之后，冲得更高，但是如果拐點已到，不及時調整政策，房地市場的大幅萎縮，將對中國經濟帶來重大破壞，那改革與轉型的進程將會大大延宕。
「如果房地產的拐點已現，在沒有強力干預之下，會按照自我運行的規律往下發展，而經濟中新的部分很可能發展得還不夠強大，為穩增長與轉型升級，尽快取消對房地產市場發展的限制措施，包括財務與行政上的，甚至在房地產下行的第二階段，采取一定的刺激政策，以減緩下行的房地產對經濟的損害。」葉翔說。
調控扭曲市場關系
十年來，樓市調控動作之多、頻率之密集，實為罕見，但結果卻是調控難以見效，樓價越調越漲，很多人難免要問，為什麼十年調控，甚至包括史上最嚴厲的調控，其最終結果都難免一次次淪為「冷氣機」？
除了城市化進城加速推進、全球貨幣氾濫引發通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，北京大學教授陳國強認為，樓價越調越高說明了靠行政手段來控制樓價是有一定問題的，近年來的房地產市場調控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩明顯，有形之手無處不在、隨時顯現，無形之手則常常無影無踪、難以施展。
「尽管行政手段簡單靈活，出手快見效也快，容易實現短期目標，但是行政化調控極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節奏，從而埋下諸多隱患，帶來更多更深的困擾。」陳國強說，房地產市場的行政化調控教訓即在於此，過度迷信行政手段，無視市場機制，忽略市場規則，雖可能一時滿足短期目標，但無助於行業中長期穩定發展。
而清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明指出，房地產調控之所以「十調九高」，是因為只注重需求，忽略了供給，一直以來的調控政策總是從需求的角度用行政手段遏制對住房的購買，供給卻沒有有效增加。
「如果我們同樣大幅度增加供給，供給曲線相應移動，不僅不會上升，至少能保持平穩，還有可能下降。」他說。
擁有安居樂居之所，是平凡百姓的中國夢應有之義，但過去嚴厲的行政調控政策不僅沒有控制住樓價，反而打碎了人們的安居夢。有學者指出，調控政策不能簡單粗暴地用行政手段抑制購房需求，單方面抑制需求，難免誤傷剛需和改善型需求。
回歸市場供求原點
慶幸的是，十年調控的失敗終於讓政府明白，靠行政手段抑制需求解決不了民眾的住房問題，而是應該回歸市場，回到住房「供不應求」的問題本質上。
正如中國石油大學管理學院副院長董秀成所言，房地產市場也是市場，必然遵循市場經濟的基本規律，即供求關系是決定價格的最基本原因，沒有任何人可以扭轉或忽略經濟規律。因此要解決樓價問題，當然要從供需兩方面入手。
除了增加保障房的供給之外，政府工作報告中還提出，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，而國土部相關負責人表示，今年將增加住宅用地供應，特別是500萬以上人口特大城市。有分析人士稱，可以看出政策重心已經轉向保障房建設和土地市場，意味著樓市調控政策將從需求管理轉向供給管理，放開高端，發揮市場決定性作用，保障低端，強調社會民生功能。
知名財經評論員余豐慧認為，通過保障性住房快速建設和投入使用，可以將一部分購買力從商品房市場中分流出來，從而抑制或者減輕商品房市場的購買力壓力，使得高樓價降下來，保障房的大規模入市，對樓市無疑將起到了「鎮靜劑」的作用。
有論者指出，事實上通過開放土地市場增加土地供應來解決高樓價問題是最根本的解決手段，抑制土地供應的結果將是抵制房地產開發的積極性，未來的住宅供給會進一步欠缺，樓價上漲，從而形成惡性循環。
以改革促房地產健康發展
通過市場供需的手段一直被認為是解決高房價問題的最根本手段，但事實上也是最難的方法。有分析認為，增加土地供應涉及跟地方政府的博弈，地方政府增加土地供應，有利於未來房地產供應的增加，抑制樓價，但由於地方政府財政仍依賴土地出讓金，土地供應增加價格就會下來，這并不是地方政府所希望的。
有專家指出，與他國不同，中國房地產還涉及到方方面面，諸如戶籍、土地財政、徵地等复雜因素，因此除了回歸市場，對於中國房地產業問題，不能就房地產而論房地產，小修小補，必須將短期與中長期政策結合起來考慮。
清華大學教授劉洪玉認為，過去有許多房地產調控政策顯得很片面，未形成全面科學、合理、清晰的政策體系，一些政策短期內似乎取得了效果，但長期來看，又引發許多新問題甚至是更嚴重的問題。
「要通過建立和完善包括土地、財政、房產稅、信貸等在內的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協調，這樣才能促進房地產市場長期穩定健康發展。」余豐慧說。
可以看到，新一屆政府正著力於推進全方位改革，如對於阻礙房地產健康發展核心之一的土地財政。
有觀點認為，隨著新型城鎮化的開展，房地產市場將迎來重要發展期，置於新型城鎮化的歷史方位觀察，無論是保持調控定力，還是重塑地方發展路徑，都是減少改革成本的好時機，在改革關聯性和耦合性愈加受到重視的今天，如果錯失了這一契機，損失的只會是未來。