記者觀察

　　限購松綁難敵限貸從緊

　　目前樓市的低迷態勢，讓各地政府救市心切，限購瓦解大潮席卷全國，46個限購城市松綁率近60%。目前來看，部分城市「救市」措施發揮了一定刺激作用，帶動成交量上升，但限購松綁并沒有帶來市場回暖。對此，有專家認為，松綁限購對於拉動樓市成交量有一定的效果，但不是長期的，目前樓市的主要問題是資金的斷裂。因此要撬動樓市回暖，房貸的松動、信貸支持的加大，才是關鍵，預計下半年的信貸環境會有所改善。

　　松綁促成交量上漲

　　為擺脫房地產行業的低迷狀態，各地政府紛紛出手松綁限購。據中原集團研究中心監測顯示，截至本月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進行了微調，城市限購「松綁」率近60%。而昨日，石家莊也正式取消限購。在取消或放松限購的影響下，部分城市的商品住宅成交量出現了短期集中釋放，漲幅飆升。作為首個取消限購政策的城市呼和浩特，政策調整迄今已滿一個半月，限購取消前后住宅成交量的變化明顯。而在本月10日才全面取消限購的濟南，前20天的成交量更是比6月同期暴漲了188.1%。據搜房網數據統計，截至7月22日，濟南新建商品房成交量已達9556套，遠遠超過了今年上半年月均成交量，尤其是自取消限購以來，濟南的成交量(截至22日)達到7164套，占7月到目前為止成交總量的近四分之三。上海易居房地產研究院預計7月住宅成交量環比6月略有反彈，部分城市的救市措施發揮了一定的刺激作用，進而拉動了成交量的上升。

　　市場調整大勢難改變

　　但取消或松綁限購致成交量增長也限於部分城市，有的城市在放開限購政策后成交量依然表現平穩，如廈門。深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報表示，限購令松綁對於成交量的反彈有明顯作用是因為其取消了過去的一些住房限制，必然會對房地產市場的需求產生影響，對於那些必須買房的百姓，受到取消限購政策的扶持就會進入市場買房。

　　「放松限購可能傳遞了一種房地產市場回暖的信號，但作用有限，以南昌為例，本月14日，該市除東湖等四區繼續限購，其他區域全部開放限購。」中原地產研究部經理靳瑞欣說，但作為一個內生型城市，外來人口較少，本地人需求有限，房屋購買力不高，放松限購作用有限，同理，呼和浩特庫存遠大於需求，即使放松限購，「意義不大」。接受本報采訪的深圳房地產研究人士半逑亦認為，松綁限購對成交量的拉動有一定作用，但沒有本質上的那麼大，拉動的效果只是短期現象，一段時間以后，成交量又會回到正常狀態。從數據上看，各地方對限購的松綁也未能帶動整體房地產市場的企穩。據6月份70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，70個大中城市中，有近八成城市的房價環比指數步入了負增長區間。易居房地產研究院認為，這會進一步延緩購房者的入市腳步，尽管7月前20天成交量略有起色，但整個市場調整大勢依然難以改變。

　　限貸調整是關鍵

　　值得關注的是，在限購調整的同時，各地并未放松差別化信貸政策的力度，有專家認為，房貸是否松動、信貸支持是否加大，才是撬動樓市回暖的關鍵政策。中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍認為，房地產最主要的問題是信貸緊縮，房企很難從銀行得到貸款，再加上房地產市場成交量不活躍，房地產行業資金鏈條處於一種繃緊的局面。

　　「能不能少交首付款，低成本貸到款，一定程度上決定了購買力是否出手。」亞太城市房地產研究院院長謝逸楓說，如果房貸與信貸政策不放松，放松限購政策根本無法改變樓市大局。他并指出，目前大多數主要城市都實行差异化的信貸政策，二套房首付六七成，三套房沒有貸款支持，但在限購調整的同時，各地并未放松差別化信貸政策的力度。在限貸方面，央行曾在5月份喊話要求銀行滿足購房者首套房貸需求，但在央行喊話之后，商業銀行還沒有太多實質性行動。住建部政策研究中心主任秦虹認為下半年的信貸環境會有所改善。「現在銀行是按照月來控制放款的額度，這意味著如果銀行上半年就把錢都放出去，下半年就沒錢放了，所以，下半年的銀行貸款額度不會像過去的下半年那麼緊張。」秦虹說。香港商報記者張幸實習生牛玥潼