香港，世界上樓價最高的地方，樓價繼續瘋漲，為香港的未來罩上巨大的陰影。

　　樓價瘋處未算瘋

　　近月，香港樓價可謂瘋處未算瘋。反映本港二手樓價的中原城市領先指數(CCL) 上週新報125.66點，較對上一周升1.66點，再創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，CCL將繼續向上，目標是130點水平。

　　官方數字亦顯示相同情况。香港差餉物業估價署8月7日發布的報告指，香港6月份私人住宅售價指數環比升1.05%至249.8點，為連續第三個月回升，并再創有紀錄以來新高。政府8月15日指第二季住宅物業價格升3%，6月整體樓價較1997年高峰期超出44%。

　　學術機構所做的調查結果也與業界及政府一致。中文大學公布最新的「中大香港生活質素指數」顯示，港人物業負擔能力比率創12年來新低。若要圓置業夢，港人即使不吃不住，都需花14.19年時間儲錢，才能購入九龍區一個約400平方尺以下單位，2002年時只需4.68年。若扣除生活開支，港人要約28.38年才能買樓。人，莫說14.19年，14.19日不吃不住也不可能。至於人生，又有多少個28.38年?

　　國際研究的結果也同樣駭人。國際權威市場研究機構Demographia每年都會公布一份《Demographia國際樓價可負擔能力調查報告》(Demographia International Housing Af-fordability Survey)。報告顯示，最近3年，在不吃不喝一分錢也不花的情况下，香港樓價可負擔能力指數分別是12.6年(2012年)、13.5年(2013年)及14.9年(2014年)，為世界最難負擔樓價的地方。同期紐約的指數連續3年都是6.2年，倫敦則是6.9年、7.8年及7.2年。超高樓價大幅扯高營商成本，香港還有什麼競爭力?

　　是傳統智慧還是慣性愚昧?

　　何以香港的樓價會如此瘋狂?傳統智慧多認為經濟好、工資增，樓價就會上升。實情真的如此嗎?所謂工資增，香港的個人工資和家庭入息中位數，近十多年來都維持在一萬元多一點及二萬多元，扣除通脹后實則無甚增長。經濟方面，8月15日政府公布第二季GDP按季出現0.1%負增長，按年升幅1.8%，低於首季的2.6%，是自2012年第三季以來最慢增長，同時調低今年GDP預測，由3%至4%下調至2%至3%。一般市民收入長期無實質增長，樓價卻大升;經濟增長縮且預期會再放慢，樓價卻跑贏經濟增長且預期會升得更高。「經濟好、工資增，樓價就會上升」的所謂傳統智慧，根本是慣性愚昧。

　　另一個慣性愚昧，是認為香港樓價高是因地少人多令住宅單位供不應求。香港地少人多是事實，但絕非樓價大升的原因，否則1997至2003年間，就不會出現人口續增、土地面積不變，但樓價卻暴瀉七成的情况。其實，香港現有住宅單位完全可以滿足需求。根據統計處《香港統計月刊》的資料，於2013年第一季末，全港共有264.8萬個永久性居住屋宇單位;而根據統計處2013年1至3月「綜合住戶統計調查」的結果，全港共有238.6萬個陸上家庭住戶。即是說，截至2013年第一季末，香港的陸上家庭住戶較永久性居住屋宇單位少了足足26.2萬。因此，如單從居住的供求上看，即使不填海，不發展東北、大嶼山、郊野公園，完全停止建樓，香港的住宅單位仍是供過於求。說穿了，沒有最貪婪，只有更貪婪的資本需求──投資投機需求無限地擴大，才是香港居住問題以至整個社會病入膏肓的元凶。

　　洗心革面才有出路

　　樓價繼續瘋狂，香港可以怎麼辦?辦法多的是：以「輸入土地」的方法，向境外地區買地租地，建樓供香港公民居住;修改法例，嚴懲樓宇炒家，處以鉅額罰款甚至入獄;對賣樓所賺差價課以重稅，令賣樓只能得到合理價錢，不能牟取暴利。還有其他許許多多的辦法。問題是，迷信樓價越高就越好，已成香港主流社會不可動搖的共識，任何將樓宇回復正常狀態至只有居住用途沒有投資投機用途的方法，都不可能實施。

　　然而，任何不正常的價格，最終都會爆破。不正常價格持續越長、升得越高，爆破時的災難就越厲害，而且總會在最意想不到的時候，以最意想不到的方式發生。相關歷史事例不勝枚舉。

　　回想當年香港樓價泡沫爆破，何嘗不是如此?可惜香港不但沒有藉那次難得的機會痛改推高樓價的前非，反而再將樓價推上一個更瘋狂的地步，而且至今還冥頑不靈地堅持只升不跌。除了痛心，夫復何言!

　　到了這個地步，香港要有轉機，只能等待另一次經濟災難，同時把握災難的機會讓經濟徹底轉型，擺脫瘋高樓價的綁架。否則，就只能令香港在瘋狂樓價的折騰中步向死亡。應知道，歷史上任何時候的國際生存競爭，只講求真正實力，從不講求瘋高樓價。瘋高樓價正在加速摧毀香港，香港必須洗心革面，未來才有生路。

　　楊漢群