理工大學建築及房地產學系教授 許智文

　　近年本港樓價高企，或多或少是土地供應緊絀所產生的現象。普遍認為，土地供應少，是由於政府少賣地所造成的。但其實，大家有所不知，供應是來自兩個渠道，兩者可發揮互補作用。

　　土地供應來自兩個渠道

　　第一個渠道屬於主動式，即是政府推出地皮拍賣。土地供應最高峰是1999年，當時供應的土地面積約25萬平方米，配合當時政府8.5萬個住宅單位的目標。最差情況在2003年至2008年，當時賣地少，但2009年後則再度攀上高峰，這些變化影響土地及住宅單位供應。

　　另一個渠道屬於被動式，供應來自發展商本身，是土地交換，分為原地交換和非原地交換，交換過程涉及更改土地用途、更改契約、補地價問題等。土地交換程序需時較長，完成有關程序後，發展商會趁市場有需求時才推出項目發售。

　　從發展商角度來說，購入官地，發展期會受到限制，通常要5年內發展好，最多拖多一年半載。但相比之下，土地交換模式彈性較大。然而，土地交換模式有很大缺點，在交換過程當中涉及補地價和更改契約的商討，需時較長，但未必一定可以成功。據立法會文件指，申請土地交換通常要花57個星期時間待批，但若果申請涉及修改分區計劃大綱圖的話，需時更長，因為要經由城市規劃委員會審批，可能要增加多一倍時間，約114個星期，可謂望穿秋水。

　　發展商在弱市傾向換地

　　上述兩個渠道有互補作用，一旦政府多推地，發展商減少土地交換。相反，若果政府少推地的話，發展商便會多換地。據理工大學一項研究顯示，由1980至1990年代期間，土地供應主要來自土地拍賣，但到了90年代後期，隨□亞洲金融危機爆發，本港經濟受到衝擊，即使當時政府推出勾地制度，惟賣地減少，發展商不願意買官地。踏入千禧年代，土地交換增加，即使2003年本港爆發「沙士」疫症，發展商仍傾向換地。直至2010年，發展商才重新參與公開賣地。由此可見，一旦地產市場熾熱，樓價高企，發展商會更多參與賣地。但當地產市場淡靜或正在復原時，發展商傾向換地。

　　有見商討補地價和契約修改問題耗時甚長，政府早前提出補地價仲裁先導計劃，由仲裁機構就補地價金額作出裁決，從而解決政府與發展商之間的爭議，有助加快房屋和其他用途土地的供應。在該項計劃下，一般是在申請人提出至少兩次上訴後，仍無法就補地價金額達成協議時，申請人或政府均可提出透過仲裁解決補地價爭議，但必須獲得對方同意才可進行仲裁。而仲裁庭會由三名仲裁員組成，主席由法律專業人士出任，另外兩名仲裁庭成員是在土地事宜和估價方面具備至少10年經驗的專業測量師。由提出仲裁申請至最終完成補地價，約需時16個星期。

　　不過，在今年7月立法會會議上，這項計劃遭議員多番質疑。因此，原先政府於8月推行計劃，如今則暫時不實行，主要想優化計劃，然後才推出。至於如何優化計劃，本人暫時未有具體的想法。

　　應定10年土地供應計劃

　　除此之外，政府應該訂立一個長遠土地供應計劃。既然目前已訂立長遠房屋策略，就應該也要有長遠土地供應計劃，定出未來10年房屋所需的土地。計劃中的未來供應除了官地外，還包括港鐵項目供應、轉換土地用途的地皮。

　　目前政府公布的土地儲備表，一些地皮仍未被規劃，地皮未必一定可以在該年度內拍賣，拖延了供應時間。若果政府訂立長遠土地供應計劃，可事先預期未來10年內每年推地數量，事先規劃，比方預計2017年推出的地皮，可以預先在2014年規劃，整個流程會較清晰。長遠土地供應計劃可彌補現時土地儲備表的不足之處。未雨綢繆，總好過臨渴掘井。

　　若果政府能夠優化主動和被動供地方式，按部就班，配合其長遠房屋策略，相信不難達到每年供應4.7萬個單位的目標。