南豐發展董事總經理 蔡宏興

　　隨着顛覆性創新技術和電子商務的發展，許多傳統行業要重新審視如何保持既有的競爭優勢。技術的革新不僅影響他們的利潤空間，一些老牌企業更有可能面臨被淘汰的危機。

　　其中一個例子是關於喬治·伊士曼於1888年創立的柯達公司。這個家傳戶曉的品牌稱霸攝影膠片市場足足一個多世紀，於1976年佔美國的市場份額90％，業務更於80年代達到高峰。然而，柯達雖然是數碼相機中主要技術的發明者，卻在數碼市場的爭奪過程中錯失良機。也由於柯達不重視數碼產品的市場，其膠卷的銷售量在90年代經歷巨大跌幅，最終品牌於2012年1月申請破產保護。

　　其他例子還包括被個人電腦和電子打印機取替的打字機，以及替代銀行出納員的自動櫃員機。機械化和智能化的操作徹底改變了製造業及服務業的行業生態，部分人力資源或因此出現冗餘。大數據的發展與應用亦逐漸改變企業的業務流程，企業可以低成本分析市場現象並作出預測，從此改變電子商務的交易方法。

　　與強調資本作用的20世紀相比，21世紀是一個重視知識和創意的時代。因為創新，定義出前所未有的消費模式和市場規律；因為創新，打破了現狀的舒適區；因為創新，改變資本作為經濟推動力的主導作用。那知識型經濟對香港的建築環境有什麼影響呢？同時又怎樣確保房地產項目能切合社會的需要而不被時代的洪流所淹沒呢？

　　現實始終對房地產有需求

　　對一個認為房地產具有實質意義的我來說，21世紀的房地產比一些老行業面臨被淘汰的危機較小。這可能是則好消息，因為無論科技怎樣進步、虛擬世界怎樣發展、人口和經濟結構怎樣調整，現實世界始終對房地產有實質性的需求。雖然將來的房屋形態和數量需求與現時相比可能會有所不同，但人始終需要一個容身之所，需要在不同的空間生活、工作、遊戲以及相聚。房地產的實用價值，即實際可使用的空間的供應及需求，是構成地產空間市場的主要部分，相比於資本市場，這市場是無可取替的。然而，我們不可因此而沾沾自喜，繼續沿用過去的模式而不追求突破。

　　汽車一日還在路上行駛，就需要汽車輪胎。當法國輪胎製造商米其林於70年代創造出子午線輪胎的時候，傳統的斜交輪胎生產商為此付出了沉重代價。要知道在1973年，通用汽車和福特汽車的輪胎中只有11％和26％是子午線輪胎，而在短短兩年內，兩家汽車巨頭選用子午線輪胎的比率分別急升至86%及90%。子午線輪胎比傳統輪胎更安全、更節油、更耐用，毋庸置疑成為新一代輪胎的標準，傳統輪胎地位也因此而沒落。

　　同樣的情況也可能在房地產領域中出現。一些曾經出現過而且有效的土地使用方式，在經濟結構調整後未必可以在新時代體現出價值。就好像那些不合時宜的工廠大廈一樣。除非政府能放寬地契和規劃上的限制，否則那些建築物並不能合法轉換成其他更具意義的用途，這就造成土地資源的浪費，亦體現不到應有的價值。

　　土地用途跟不上生活變化

　　新一代的建築將是智能、環保和低碳的。在政府大力推動下，綠色建築在香港已有一定的實踐，當中包括建造業議會於九龍灣的零碳天地。不過，要達到可持續的建築發展理念，真正的挑戰並不來自技術硬件上的困難，而是人們要適應技術引致的工作及生活方式的轉變。除非可以改變過時的土地使用限制，否則要香港的建築環境及房地產發展跟得上時代的步伐並不樂觀。

　　先前提到，自動櫃員機的出現取代了舊時的銀行櫃枱職員，其便利性亦減低了市民對實體銀行的依賴。美國聯邦儲備委員會於2013年公布的《聯邦儲備銀行支付研究報告》確認這種趨勢的存在：2012年美國的櫃枱取款次數為21億次，而自動櫃員機取錢的次數卻有58億次，即人們使用自動櫃員機取款比櫃枱取款高出2.76倍。同樣地，消費者委員會曾對21家香港銀行的自動櫃員機使用狀況作出調查，結果顯示香港的銀行分行數目從2001年的1463間減至2006年的1209間，減幅為17%。網上銀行的普及將進一步降低對銀行分行數目的需求。

　　然而，政府改變土地用途的速度跟不上消費模式的變化。我曾遇過一個真實例子，根據地契要求，發展項目的零售面積當中至少要預留2000平方米作為銀行用途。這個安排在當年可能有實際意義，但當人們使用銀行的習慣改變，銀行分行的需求降低時，這樣的限制在今天就顯得不合時宜。業主即使不收租金並提供裝修補貼，也沒有銀行願意在那裏設立分行。其他類似的例子還包括一些已被淘汰的濕街市和舊式工廠等，有些用途在今時今日已沒有實際意義。

　　應重新檢視土地利用政策

　　今天，香港政府的土地決策部門應重新檢視土地利用的政策，並放寬那些嚴格又不合時的地契條款和規劃限制，在確保安全及不影響健康的前提下，鼓勵合適的工廠大廈轉作現代生活居所。香港的居住密度數一數二，但真正被劃作居住用地的卻只有7％，也就是說1％的土地可以容納100萬人。相較6.1％用作農地，這樣的土地分配似乎與實際需求脫節。試想下，如美國仍以1800年農業佔總就業人數的68％作農業設施的規劃，或用1900年的41％或1950年15％，這樣的規劃結果必然與現況出現巨大偏差，因為美國目前只有2％或更少的總就業人數從事農業工作。

　　要知道，香港這麼擠迫的城市形態完全是人為的結果，歸根究底是由於過時和過於僵化的地契條款及用地限制。土地用途的限制過於嚴格會使市場失去靈活性，繼而推高物業價格。前美國總統甘迺迪曾經說過：「變革是生活的規律，只盯着過去或現在的人注定失去未來。」顯然，當土地或建築物不能配合社會的需要時，土地用途有必要作出改變。市場競爭可以推動創新，消除監管低效和提高資源分配效率，從而降低成本以滿足市場需求。我們財政司司長在2010-2011年財政預算案時說：「處身變化莫測的時代，我們應該讓市場機制作有效的調節，畢竟市場由眾多參與者組成，他們的決定應該比政府更靈活和有效率。」