沉寂三年之后，李嘉誠旗下的匯賢房托展開了上市后的第二次資產收購行動。

 

　　11月10日，由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢產業信托宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業收購重慶大都會廣場全部權益。

 

　　隨后，匯賢房托即刻在資本市場為收購事項籌資。11月11日，匯賢房托宣布旗下投資工具匯賢投資獲得一筆本金額高達50億港元的三年期銀團貸款融資，實際年利率僅為HIBOR加2.15厘，所得資金將用作償還現有未償金額以及為其未來進行的收購提供資金。

 

　　據了解，重慶大都會由長江實業及和記黃埔各持50%權益，而后兩者同樣也是匯賢房托的大股東，因而此次交易實屬關聯交易。

 

　　有分析人士則認為，此次收購近似與當年匯賢房托打包長實北京東方廣場及收購沈陽麗都酒店，資產倒轉中顯現的是長和系的套現路徑。

 

　　39億收購重慶大都會

 

　　匯賢房托稱，收購重慶大都會廣場有助于提升每基金單位分派，并減低其對于北京東方廣場單一資產的依賴風險。而收購代價為39.1億元，較大都會廣場于今年8月31日止的估值41.4億元折讓約4.7%，其將透過新的銀行借貸及現時持有的現金支付收購代價。

 

　　據了解，重慶大都會廣場位于重慶解放碑中央商務區，總建筑面積約16.4萬平方米。項目包括一個面積約9萬平方米的購物商場、一幢面積超過5.4萬平方米的甲級寫字樓，以及一個擁有353個車位的停車場。

 

　　截至2014年8月31日，大都會廣場購物商場及寫字樓的占用率分別為約92.5%及約97.3%，其于2011、2012及2013年的全年收益及租金相關收入分別約為2.61億元、2.68億元及2.82億元。

 

　　如以39.1億元資產收購代價計算，重慶大都會廣場2013年毛租金收益率約為7.21%。且賣方長實和和黃在交易中還向匯賢房托給予承諾，保證交易完成后5年期每年項目收入水平為2.99億元。

 

　　從財務數據來看，重慶大都會廣場可謂是長實和和黃持有的較為優質的商業項目，且長和雙方亦對其未來租金和收入增長持有信心。在此情況下，長和系選擇出售項目的原因一時也引起了重慶地產業內的熱議。

 

　　重慶一地產資訊機構負責人認為，以大都會廣場的地理位置和回報率來看，39億元收購價可謂超值，折價的關鍵或許就在于買賣雙方均屬長和系。交易的結果除卻擴大匯賢房托的資產規模外，某種程度也為長和系退出項目實現套現。

 

　　事實上，匯賢房托正是長和系為其內地商業資產所打造的REITs平臺。

 

　　截至2014年6月30日，匯賢房托的三大權益所有者分別為持有28.75%基金單位的HuiXianCayman，持有11.8%的長江實業集團有限公司附屬公司、持有5.53%的和記黃埔有限公司有限公司附屬公司，而HuiXianCayman實則也為長實與和黃控股的匯賢控股公司全資附屬公司。

 

　　換言之，李嘉誠通過控股的匯賢房托這個上市平臺，收購了長和系下的重慶大都會廣場，以此實現了對項目投資的巧妙變現，同時仍然掌握著該項目未來的經營和收益權，代價只是將部分受益分給了市場投資者。

 

　　而近似于此次重慶大都會廣場收購的行動，匯賢房托早在2011年上市之初就已操作過，可謂駕輕就熟。

 

　　匯賢房托REITs套現

 

　　截至2014年6月30日止六個月，匯賢房托中期總收益按年升4.9%至13.83億元，物業收入凈額9.4億元，按年升8.1%，可供分派金額按年升7.6%至6.63億元，每基金單位分派12.71分，年度化分派收益率為7.65%。

 

　　目前匯賢房托旗下管理的資產，包括北京東方廣場購物商場、寫字樓、公寓大樓、東方君悅酒店以及沈陽麗都索菲特酒店。這些資產在注入匯賢房托之前無一例外均為長實和和黃所持項目。

 

　　回溯匯賢房托的起源，離不開李嘉誠對北京東方廣場的項目操作。竣工于2004年的東方廣場原由李嘉誠旗下的長江實業及和記黃埔占有60%股權。

 

　　2008年起，李嘉誠通過其1993年在香港成立的匯賢控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman，接收了長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。

 

　　隨后，李嘉誠再通過匯賢控股向北京東方廣場注資2.7億美元，買下其他項目合作伙伴在土地使用期限內的租金收益權，進而擁有了北京東方廣場截至2049年的全部租金收益權限。

 

　　在理清項目權益后，李嘉誠隨即將北京東方廣場資產打包上市，操作平臺即為匯賢房托。2011年4月，匯賢房托在香港實現上市，并于同年11月再施舊技，以9.8億元代價向長實收購沈陽麗都項目70%權益。

 

　　通過REITs的方式，長和系在不失去對項目控制權的情形下得以最大程度套取現金，匯賢房托也成為企業利用境外結構在國內實現REITs的先行者。