據《青年報》報道，上周末上海(樓盤)公積金貸款新政出臺，有1套住房并已結清公積金貸款，為改善居住條件再次申請公積金貸款以購買普通商品住房，參照首套房貸款政策。但是，上海的房地產成交量卻出現了下跌。根據上海中原地產研究咨詢部數據顯示，上周(11月3日~11月9日)新建商品住宅成交面積17.2萬平方米，環比減少48.7%。多數行業人士認為，至多調整1-2周，樓市還存沖高動能。青年報記者顧金華

 

　　上周一手房成交環比減少48.7%

 

　　在30多個城市相繼放松公積金使用條件后，上周上海也對公積金政策進行調整。根據上海最新執行的《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執行首套房貸款政策。對擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執行。

 

　　雖然與9月30日央行頒布的房貸新政相比，上海的公積金貸款政策優惠力度有限，但客觀利好樓市卻是無疑的。

 

　　不過，11月3日至9日，上海新建商品住宅成交面積17.2萬平方米，環比減少48.7%。上周新建商品住宅成交均價為26367元/平方米，環比下跌7.3%。從環線來看，內中環均價環比下跌排名第一，為12.3%。內環內和郊環外是唯一兩個均價環比上漲區域，分別為2.1%和7.4%。

 

　　從成交區域來看，嘉定、松江、寶山等外圍地區成交市場主力格局未變，雖然都有不同程度減少，不過寶山成交量減少近5成，嘉定則不到3成。上周單價低于25000元/平方米的剛需產品成交比重環比增加5個百分點，有軌道通達的低價剛需房仍是成交熱點。比如上周成交排名第一的為嘉定安亭板塊的瑞立華庭，成交5044平方米(55套)，均價為15401元/平方米，而項目臨近軌道11號線汽車城站。

 

　　二手住宅方面，根據網上房地產數據顯示，上周二手住宅掛牌9.0萬套，環比微增0.8%。二手住宅成交約3918套，環比減少31.8%。

 

　　房貸政策離市場預期相差甚遠

 

　　信貸政策的利好在十月集中釋放后，目前影響力明顯減弱，一手房和二手房的成交量均出現急速下滑。具體來看，一方面，寄予首套房貸優惠利率的期盼，剛需客戶仍在焦急等待細則的出臺，暫緩入市。另一方面，房東對后市繼續持樂觀的心態，在價格上難有更大的讓步，這與買家目前看跌預期相違背，雙方在價格上的分歧給成交帶來了不小的阻力，從而壓制整體交易量的上行。

 

　　對此，上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍認為，根本的原因還是上海的房貸政策離市場預期相差甚遠。在央行房貸政策出臺后，市場曾一度以為，銀行會給出最低7折的優惠利率，并且可以享受二套房貸優惠政策的會是所有商品住宅。但上海的二套房貸優惠政策僅限于普通商品住宅，市場預期迅速發生了變化。

 

　　也有人士認為，導致成交量急跌的原因，是進入11月以來，新房的供應量較之前有所下降。從市場供應來看，上周入市項目僅4個，面積為11萬平方米，環比減少53.5%，最大特點便是無剛需產品入市。

 

　　樓市后續還有再度沖高動能

 

　　市場的迅速降溫給不少房企負責人帶來很大壓力，不少人士對樓市走向并不樂觀。“即使調整了普通住宅標準，對市場成交的促進作用有多大也是個問題。”一家房企負責人表示，北京(樓盤)是央行出臺房貸新政后最早調整普通住宅標準的，但在幾個一線城市中北京成交反彈并不多。

 

　　但是，不少業內人士認為，公積金貸款政策后續還會有新的微刺激政策出臺。特別是上海的普通商品住房標準已多年未見修改，目前也有調整必要。不過，另有專家上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，短期內樓市有調整的需要，一方面前期雖然成交火熱，但沒有完全消化供應，庫存仍在放大通道中，房企在一波推盤熱情后必須重新面對庫存問題。另一方面，信貸政策打折扣，市場熱情有所退潮，出手節奏開始減緩。不過至多調整1-2周，樓市還有再度沖高動能。