交通銀行香港分行環球金融市場部 劉振業

　　德拉吉出口術放水、日本央行大手QE，連英倫銀行都想遲點加息，還未計及上周減存貸息的人民銀行，環球放水潮已經正式來臨。炒低息，大家或已成習慣。低息買股票，美國還可，但歐洲或亞洲呢?歐洲雖放水，但大家好像仍然擔憂法國及德國的衰退。最少今年10月至今，法國CAC仍跌1.6%，西班牙及意大利股市亦頹勢，完全不似炒放水，買歐洲股的朋友要小心!

　　看好日本樓市

　　低息買債又如何?筆者常言美國加息在即，若大家同意以往美國QE令全球資金東來亞洲，聯儲局來年加息就不宜再買亞洲債。更何况，大部分亞洲主權債及匯價早已在去年中見頂，當中印度盧比及印尼盾的回調更為急遽，新興亞洲債概念是否仍當炒，大家要想想!

　　熟悉環球市况的朋友都知，今年歐洲主權債仍然強勢，主因是大家仍炒歐洲央行放水。另外，日本持續放水，去旅行有遲無早，有興趣買日股的朋友亦可能想坐順風車。但對於有錢的香港人來說，夾雜日圓下滑及放水撐經濟概念的，識買，一定買日本房地產。

　　話說回來，炒日本房地產，真是可能「得個炒字」。房地產是固定資產，流動性不如股票。同時，熟悉海外樓房的朋友都知，現時香港政府對於協助購買海外樓房的中介人并無嚴格規管，隔山買牛的風險着實不低。而且，還未計及中介人成本及當地徵收稅款，表面上有十厘回報，最終卻可能只有兩至三厘，若日圓大跌更可能倒蝕，得不償失。

　　然而，日股因再度放水而強勢亦真是吸引。若大家真的看好日本樓市，就如香港領匯一樣，在日本的房地產投資信託市場(REITs)發展極為成熟下，實在不乏有質素的REITs可供選擇。但大家要做日本「收租佬」前，就先要了解一下當地市場。

　　香港本地REITs數目有限，業務亦主要集中在商場及寫字樓，但日本REITs的投資種類卻十分多元化，其物業組合包括商場、辦公室、工廈、住宅、物流項目等。正所謂花多眼亂，而且相信大家亦不太熟悉當地物流或醫療項目等情况，故筆者還是集中比較商場辦公室與住宅情况吧。

　　基本上，今年這兩類日本REITs的表現尚算不俗。等等，何解是「尚算不俗」而不是「十分不俗」?圖一顯示了由2013年推行安倍經濟學至今，以投資商業辦公室為主的REITs表現看似亮麗，但細心看看，不同REITs的表現都有所不同，例如排第一、二的Daiwa Office及Kenedix Office年多來可升逾一倍多，但榜末的野村不動產卻可以仍跌近1%;相反，圖二見到，在住宅類REITs上，除了Kenedix Residential及Advance Residen-tial年多來升逾六成外，其他起碼都升四至五成不等，表現較商業辦公室REITs穩定。始終港人都是隔山買牛，在不太熟悉日本房地產市場的情况下，找些表現較穩定的板塊仍是首選。如果盲目入市，當計及日圓匯價后，最終可能連港股都跑輸。

　　做足功課買REITs

　　日本央行早已直言放水時會買REITs，但就沒講買什麼REITs。在住宅及辦公室市場，表中見到2009年至今全日本只有度假天堂的冲繩縣樓價仍然錄得升幅，其次的兵庫縣及宮城縣等就仍跌約1%。就算計及今年表現(去年7月至今年6月的最新數據)，仍然錄得升幅的縣市亦不及全國三分一(數據太多，未能列出)。

　　商業辦公室亦好不了多少，少則如仙台、福岡及名古屋等2009年至今的辦公室租金仍跌近半成，多則如商業區核心的東京跌近一成六。如斯不堪入目的境况，買REITs撐房地產，相信日本央行應既買樓房，也有買商業辦公室吧。

　　投資REITs跟買樓買舖一樣，轉個角，樓價與租金都可以截然不同。然而，細看以上RE-ITs的資產組合，無論住宅及辦公室類都是以東京地區為主。再看看附表，東京樓價於2009年至今都只跌1.9%，近一年來更上升了2.4%，而同期東京辦公室租金亦錄得1%升幅，這已解釋了何解住宅及商業辦公室類REITs今年普遍表現都不俗，因為大家同時炒放水、炒復蘇。筆者亦相信，只要日本央行仍然放水買REITs提振市道，情况就如歐洲一樣，就算經濟如何下滑，有「水」就「無有怕」。

　　然而，兩類REITs中，筆者仍然較喜好住宅類REITs。回望聯儲局的QE招數都向來緊盯樓價升跌。無他，樓是人民的最大資產。失業可能連樓都要賣掉，消費繼而下滑;就算有工在手，樓市不振絕對影響消費信心。至於商務辦公室，就如經濟學上的需求供應論，有人租就加價，無人租就減價，最終都會找到中值點。故此，大家在考慮投資在日本REITs時，一定要做足功課，否則就如上文所言：買港股好過了。