“賣房買股”的觀點還未平息，國泰君安首席經濟學家林采宜(微博)又通過對溫州、鄂爾多斯及其他相似城市的數據分析，推算出地產下跌風險最大的15個城市，其中，浙江金華首當其沖，下跌指數為80。

 

　　林采宜分析認為，2011年底開始溫州房價出現暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂爾多斯 “鬼城”風波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個城市地產崩盤的方式不一樣，但是兩者卻有一個共同的原因——民間資本過度投資地產，地產業杠桿高積聚風險。

 

 

　　國泰君安將地產投資過剩度、民營資本活躍度、資本投入地產而非實體經濟的概率以及近兩年實體經濟放緩程度綜合起來考量一個城市(地區)的地產下跌風險。發現地產投資過剩影響最大，其次分別為民營資本活躍、投入地產而非實體經濟的概率，近兩年實體經濟放緩程度影響最小。因此在對這四個風險標準化后分別給予0.4、0.3、0.2、0.1的權重，綜合風險排名。

 

　　綜合分析后，風險排名的前15個城市依次為：金華、溫州、運城、臺州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽、常州。記者通過綜合分析列表發現，以上15城中，民營企業GDP占比均超50%，其中，金華和泉州甚至達到了90%。

 

　　通過對溫州、鄂爾多斯及其他相似城市的數據分析，國泰君安認為地產價格下行風險較高的城市通常會有民營資本大量介入房地產投資。對地產行業過度投資，且投資增速遠大于工業產值增速，導致實體經濟下滑，企業資金鏈緊張，引發地產資金周轉問題，迫使開發商降價銷售樓盤。

 

　　“民營資本過度投資房地產行業，是一個惡性循環。”一位業內人士分析指出，以上15城，投資增速遠大于工業產值增速，這意味著資本進入地產業和實體經濟的比例失調，通常而言，地產投資比例越高，積聚的地產價格下行風險也越大。

 

　　“這個觀點其實也非常好理解，比如榜首的浙江金華，當地民營企業GDP達90%，而同比該區域的地產投資和工業產值增速落差較大。”武漢一位業內人士分析稱，意味著大部分的民營資本流入房地產用于開發，而實體經濟產值處于低增速階段，“不斷有資本進入房地產，就會不停的造樓，但區域需求量是有限的，一旦供大于求，民營資本周轉就會報警，同樣拖累整個地區實體經濟發展。”

 

 

　　如林采宜所指，通常民間資本的投資更具有急功近利的特點，在2009-2011年地產價格上漲期，民間經濟發達地區民間資本大量介入地產而造成過度投資。

 

　　業內人士指出，金華這種情況類似溫州，2009年，4萬億救市方案出來后，貨幣政策放松，銀行放貸迅速增加。與此同時，由于海外經濟危機打擊外貿行業，溫州企業對實體經濟信心不足，大量銀行提供企業的資金因此都投資了房地產行業，買房投資者大幅增加，溫州地產銷售面積同比增長89%。至2011年，溫州房地產投資增速達151%，遠高于固定資產投資增速。

 

　　雖然地產投資大幅增加，但從貸款走向看，地產業的銀行貸款增量并不大，溫州新增房地產貸款余額2011年底較2008年增加228億元，僅占2009-2011年三年地產投資額的18.9%。而民間借貸量增加迅速，根據人民銀行溫州中心支行2011公布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規模已高達1100億元，20%以上直接投資地產。

 

　　與此同時，2011年地產竣工大幅增加，銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業由購買房產轉向變賣房產，供需格局完全改變，房價開始下跌。地產商銷售大幅下滑，而民間借貸的高利率也使還款更加困難，資金鏈出現問題，開始出現了溫州民間借貸市場的違約。抵押物價值下跌導致的催還等惡性循環也開始，銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊，資金鏈問題一直持續，地產下跌也持續到現在。