萬達商業地產啟動在港上市路演，萬達院線獲證監會[微博]發審委審核通過，萬達集團的兩塊核心資產將雙雙登陸資本市場。按市場估算，萬達院線上市后估值或超300億元，而萬達商業地產甚至被多家大型投行給出了3000億元的估值，如果上述估值實現，王健林的身家將重新超過馬云[微博]。
近日，萬達商業地產披露了“聆訊后資料”，中國證券網記者仔細查閱后發現，該資料新增披露了不少9月份“申請版本”中沒有的信息，包括三季度新增合約銷售、剝離三家盈利能力弱的子公司，入股與騰訊(113.8, -2.00, -1.73%, 實時行情)百度[微博]的O2O電商合營公司等。
三季度取得合約銷售404億元
萬達商業地產“聆訊后資料”披露，截至2014年9月30日止三個月，公司取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預披露顯示，公司2011年至2013年的營業收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元；2014年上半年實現營收232.51億元、凈利潤49.65億元。
同時，公司對2014年全年業績預測也有所提高。公司在“聆訊后資料”中預計，2014年實現凈利潤由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤(不包括公允價值收益)由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。
萬達商業地產近年來的快速擴張是眾所周知的。2011年，萬達商業地產經營活動產生的現金流達359億(主要來自物業銷售)。2012年經營活動產生的現金流大幅降至115億；2013年進一步降到68億；2014年上半年則為負89.5億，公司稱經營現金流為負主要系增加土地收購及開發成本上升所致。公司坦言：“經營活動的負現金流凈額狀況可能削弱我們作出必要資本開支的能力，限制我們營運靈活性以及對我們擴張業務及提高流動性的能力造成不利影響。”
那么，公司的資金鏈是否非常緊張？財報顯示，萬達商業地產2014年的資產負債率為51.6%，遠低于目前上市房企63%左右的資產負債率。業內人士表示：“這主要是因為萬達物業的預售及銷售所獲資金，可以達到開發投資物業及酒店所預期的現金需求水平。”此外，公司的現金及現金等價物從2011年至2014年上半年一直保持上升狀態。2011年底至2013年底的現金及現金等價物分別為440.48億元、485.85億元、695.25億元，截至2014年6月底為747.61億元。
值得注意的是，截至2014年10月31日，萬達商業地產擁有獨立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動用803.68億元，而638.23億元尚未動用。
H股分羹O2O電商夢
萬達集團聯合騰訊、百度新成立的O2O電商公司，原來也由萬達商業地產持股35%，無疑為上市公司增加了看點和想象力。
今年8月23日，萬達集團(控股股東)與騰訊、百度訂立了電子商務合作協議，擬共同出資在香港注冊成立一家電子商務公司(下稱“O2O電商公司”)，該公司計劃總投資為人民幣50億元，由萬達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權，致力于打造全球最大的O2O電商公司。根據協議，該公司將整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若干網上業務及服務，包括搜索引擎、即時通訊工具及服務、網上地圖與網上銷售及分銷功能，同時整合萬達集團及其關聯公司從事的網下業務及服務，包括萬達集團在H股公司萬達商業地產經營的百貨公司、電影院及卡拉OK廳以及萬達商業地產的酒店業務。
“未來，萬達將通過打造O2O平臺實現線下線上融合發展，這也是萬達未來的一大看點。”分析人士認為。公司則在招股書中表示：我們的商業投資物業為實體店及線下業務提供的黃金地段及上述O2O電子商務平臺將形成互補，令人們的消費更加便利；同時，我們也能夠利用對消費者行為的了解及收集深入的客戶信息，為我們的業務經營持續優化及經營效率提高建立基礎。
在9月份的預披露中，尚未提到這家電商公司與萬達商業地產是否有股權關系。而在12月7日的招股書中已經明確，萬達商業地產持有該電商公司35%股權，將直接分享其未來收益。招股書顯示，為了入股電商公司，萬達商業地產已與王健林全資持有的Wanda Investment Holding Co. Limited(簡稱“Wanda Investment”)成立了Wanda Information Technology Co. Ltd。(簡稱“Wanda Information”)，用以持有電商公司的70%股權。原本，Wanda Information由Wanda Investment持股60%，萬達商業地產的全資子公司萬達商業地產(香港)有限公司持股40%。但是在今年11月10日，Wanda Investment 把所持Wanda Information的10%股權轉讓給萬達商業地產(香港)有限公司，雙方持股變為五五開。也就是說，目前萬達商業地產持有該電商公司35%股權。
據披露，目前該電商公司尚未成立，萬達商業地產也未進行投資。上市公司預計，2017年前對擬成立的電商公司的投資不超過人民幣17.5億元。
剝離三個盈利薄弱項目
記者還在“聆訊后資料集”中發現，此次上市資料與9月份第一次披露資料相比，萬達商業地產已于今年10月把西雙版納國際旅游度假區開發有限公司、青島萬達游艇產業投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權出售給母公司萬達集團。
據披露，上述三公司運營的西雙版納項目、青島游艇產業園以及大連金石國際度假區項目股權均為萬達商業地產今年1月份剛剛從萬達集團接手，并被裝入上市資產包，而目前又被抽離。通過此次出售，萬達回籠資金41.35億元。
資料顯示，西雙版納等三個項目總土地面積493萬平方米，建面889萬平方米，其中已經竣工的建面僅為四分之一。萬達在資料集中表示，這些項目內“若干幅地塊因分區調整以及若干不完整的初步土地開發工程具有不確定性”。
“為什么要賣出去呢？我個人覺得，是因為旅游地產的培育期實在太長了，剝離給集團之后，萬達商業地產的賬面可以賺一筆，比放在上市公司培育要好，資產上會更好看。”一位接近萬達的業內人士猜測。
王健林有望奪回內地首富
12月8日，萬達商業地產正式啟動在港上市路演，同時首次向投資者公開其IPO詳情。根據萬達商業地產給投資者的招股資料，萬達商業地產將向全球公開發售6億新股，其最終招股價指導區間為每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，募資規模最高38.36億美元。
雖然上市集資額較市場預期有所不同，但是有包括瑞信、中金香港、匯豐、中銀以及花旗等多家投行對萬達商業地產給出了3000億元人民幣的估值。那么，王健林的持股市值將是多少呢？資料顯示，上市前，王健林直接、間接持有萬達商業地產58%股份；上市后，將被稀釋到51.3%左右。如果萬達商業地產的估值真能達到3000億元，王健林的持股市值將達到1539億元。而在萬達院線的股東結構中，萬達投資持有3.4億股，占公司發行前5億股總股本的68%。按照萬達院線發行新股3000萬股，萬達投資最高轉讓3000萬股計算，上市后萬達投資的持股比例最低將下降為58.39%。王健林通過大連合興投資、萬達集團和文化產業集團間接控股萬達投資。其中，大連合興投資由王健林持股98%，王思聰持股2%；大連合興直接持有萬達集團99.76%股權；王健林還直接持有萬達集團0.24%股權；文化產業集團由萬達集團持股100%。如此算來，如果未來萬達院線市值達到300億元，王健林的持股身家，約為175億元。即王健林在A股、H股的持股市值合計將達到1714億元。
按照阿里巴巴[微博]12月8日收盤價105.07美元計算，馬云1.87億股的持股市值為196億美元，合計1212億元人民幣。也就是說，憑借未來兩地上市公司，王健林的身家或許將重超馬云，奪回內地首富的頭銜。
值得一提的是，在此次萬達商業地產上市前，去年，萬達集團旗下于BVI成立的萬達商業地產海外有限公司的一個動作是，買下了在港交所上市的恒力商業地產這個“殼”，更名為萬達商業地產(0169.HK)。今年8月，再次更名為萬達酒店發展有限公司(下稱“萬達酒店”)，定位轉為萬達自有品牌酒店在海外投資和運營的平臺。
“現在萬達酒店是這次上市的萬達商業地產的子公司，其定位是萬達海外酒店的投資和開發平臺，它的所有業務都是包含在萬達商業地產下面。”萬達商業地產董事會秘書劉朝暉表示。