6000套房源被鎖拖住佳兆業：深圳(樓盤) 項目卷入兩家城商行寧波銀行 2億危險，萬科撇清“不想惹麻煩”

 

　　理財周報記者從接近寧波(樓盤) 銀行深圳分行的權威人士處獨家獲悉，寧波銀行向該項目提供2億元的貸款支持，目前有轉為不良的可能。該行深圳分行的一位高管向記者表示，“目前除提出資產保全申請外，分行還在與佳兆業協商，進行后續處理。”

 

　　佳兆業“鎖盤”風波持續發酵。

 

　　在中信銀行深圳分行之后，23家金融機構向深圳市中院提請訴前資產保全，理財周報記者獨家獲悉，寧波銀行向深圳佳兆業城市廣場項目提供2億元的貸款支持，目前已有轉為不良的可能。

 

　　除了造成“鎖盤”不斷擴大化、各地被鎖房源接近6000套外，金融機構申請資產保全也讓上海(樓盤) 萬科和佳兆業關于上海青浦項目轉讓交易宣告破滅，此前，這被業內視為佳兆業“自救”舉動之一。

 

　　在華利安受聘成為佳兆業財務顧問后，誰將接盤佳兆業一直被市場猜想。據理財周報記者多方了解獲悉，融創中國接手成為大概率事件。

 

　　1月12日，已經停牌15天的佳兆業發布公告，除決定商討聘任財務顧問及匯豐的豁免通知這兩個好消息外，也公布了一系列近期的財務狀況，其中包括公司海外債券2300萬利息支付違約、數個銀行賬戶被凍結及扣劃、債務人向法院申請訴前資產保全，更大的壞消息則是，萬科也終止其接盤佳兆業上海青浦項目的雪中送炭行為。

 

　　根據佳兆業去年12月31日公告，上海萬科將以12億元代價接手上海青灣兆業房地產開發有限公司100%股權及股東貸款，交易對象為佳兆業的全資附屬公司上海新灣投資發展有限公司。

 

　　這也被市場解讀為佳兆業“自救”舉動之一，佳兆業公告認為出售事項提供良機讓公司套現投資，增加集團現金流及一般營運資金。

 

　　不過金融機構所提出的資產保全申請卻讓佳兆業和上海萬科的上海青浦項目轉讓交易宣告破滅。

 

　　萬科總部內部人士向理財周報記者解釋了最終未能成交的原因，“受信托公司資產保全申請的影響，交易存在風險，我們不想去惹這個麻煩。”

 

　　記者獲悉，華潤信托于1月8日向深圳市中院提請對佳兆業蘇州(樓盤) 兩個項目進行資產保全。涉及產品為2014年6月華潤信托發行的“鼎新130號”、“鼎新131號”兩款集合資金信托計劃，兩個產品合計為佳兆業旗下蘇州黃橋、塔園路兩個項目提供10億元優先級資金融資。

 

　　因兩款產品劣后級資金均由上海新灣投資發展有限公司提供，且上海新灣還將其持有的蘇州項目公司51%股權提供質押擔保，上海新灣最終出現在華潤信托提出資產保全的被申請人中，上述工作人員所提及風險應集中于此。

 

　　“自救”第一步失敗及機構的追債也讓佳兆業開始尋找重組的可能性。

 

　　“這種局面再去等或者籌集資金已經不現實了，唯一的一條路就只有重組，所以尋找財務顧問、接洽前來問詢的房企成為這段時間的工作重心。”佳兆業一位不愿具名的中層管理人員向理財周報記者說道。

 

　　根據佳兆業1月28日晚的最新公告，董事會已決定聘請華利安(中國)有限公司為其財務顧問，為該公司的資本架構(包括其境內外債務及其他責任)提供戰略建議。

 

　　事實上，佳兆業重組早已在市場預料之中，只是“白武士”一直沒有確切消息，此前包括萬科、華僑城、華潤等房企均傳出接盤消息，但從目前情況來看，融創中國最為接近。

 

　　據新華網消息稱，1月24日融創團隊已進駐佳兆業總部盡職調查，對佳兆業做產權與債務評估，上述佳兆業中層管理人員也確認這一消息，但不愿透露進展。

 

　　融創中國董事長孫宏斌則于1月28日微博參與“你認為誰最有可能接手佳兆業”投票時選擇“融創”，但幾分鐘后便刪除微博。次日，一位資深地產圈人士向理財周報記者透露，“融創中國將于1月29日晚發布有關收購公告，可以關注。”

 

　　融創的動作來得晚了幾個小時，1月30日上午9點，融創停牌，公告稱將刊發一份載有內幕消息的公告。

 

　　“已經是真正的大概率事件了，不過是整體收購還是切割收購部分存在懸念，因為華僑城也在佳兆業鎖房危機后停牌相當時間了，不否認存在兩家公司分割佳兆業股權的可能。”深圳地區一位券商地產行業分析師向記者表示。

 

　　起底深圳本地項目，

 

 

　　據深圳市中院信息，目前已有24家金融機構對佳兆業提出訴前資產保全，涉及廣東、大連(樓盤) 、蘇州、上海、長沙(樓盤) 等多地項目，截至2015年1月9日，佳兆業已有4.47億元和2.66億元銀行存款被數家銀行凍結和扣劃。

 

　　受理訴前資產保全的深圳市中院法官黃瑋娜向理財周報記者表示，“訴前保全已經在做了，但因為涉及到查封的資產可能是幾百套的房屋，所以需要國土、住建部門的配合，需要時間處理，外地的一些項目處理現已交由當地法院執行了。”

 

　　而作為大本營，佳兆業深圳房源被大面積鎖定，根據深圳市規土委數據統計，佳兆業深圳地區被管理局鎖定房源共計2540套，覆蓋六個在深全部在售的樓盤，已公開的受牽連金融機構也多達17家，其中多為銀行。

 

　　作為深圳市目前最大的舊改項目，佳兆業城市廣場已連續兩年成為深圳成交量最大的樓盤，但該項目目前已被鎖定967套房源。

 

　　寶吉工藝品(深圳)有限公司是城市廣場項目的開發商，工商信息顯示，通過直接持股及關聯公司持股，佳兆業實際持有寶吉80%股權，平安信托持有剩余20%股權。

 

　　而除平安信托外，包括工行深東支行、交行燕南支行，中國銀行 、建設銀行 、中信銀行、寧波銀行、江蘇銀行的深圳分行均卷入其中，中信銀行廣州(樓盤) 分行同樣“中槍”。

 

　　理財周報記者從接近寧波銀行深圳分行的權威人士處獨家獲悉，寧波銀行向該項目提供2億元的貸款支持，目前有轉為不良的可能。一位該行深圳分行的高管向記者表示，“目前除提出資產保全申請外，分行還在與佳兆業協商，進行后續處理。”

 

　　城市廣場項目也將另一家城商行卷入。江蘇銀行深圳分行人士向理財周報記者透露，“在城市廣場項目上，分行提供了1億-2億元的貸款。”對此，江蘇銀行總行以“正在籌備年度報告，目前對此事不方便回應”為由拒絕透露相關情況。

 

　　被鎖定房源達198套的悅峰花園與城市廣場同處華為科技城，開發商深圳市悅峰投資有限公司實際由佳兆業全資持股。

 

　　悅峰花園被鎖也波及7家金融機構，包括農業銀行 、中國銀行、中信銀行、江蘇銀行的深圳分行及招行金中環支行、鑫沅資產管理有限公司、信達資產深圳分公司均牽連該項目。

 

　　據界面此前報道，農行向該項目提供的2億元貸款將被調整分類，這筆住房開發貸款借款人即為悅峰投資，并由佳兆業提供擔保，不過最終深圳分行只動用了100萬元信貸額度，其余1.99億元由農行海南(樓盤) 分行發放。

 

　　此外，據理財周報記者了解，位于大鵬中心街區的假日廣場被鎖定的房源也達到875套，該項目開發商深圳市大鵬佳兆業房地產開發有限公司由佳兆業100%持股。

 

　　據深圳市中院信息顯示，包括中國銀行、建設銀行、浙商銀行的深圳分行及信達資產深圳分公司、中鐵信托五家金融機構均涉及該項目的融資貸款。

 

　　前海廣場又名山海美域花園，佳兆業于2014年6月以6.37億元收購該項目開發商冠洋地產51%的股權及債務實現曲線進軍前海。

 

　　佳兆業前海廣場、新都匯花園和佳兆業中心則分別有355套、143套、2套房源被管理局鎖定，渤海銀行深圳分行、興業國際信托、中國銀行深圳分行分別為三個項目提供貸款，目前三家機構均已提出資產保全申請。

 

　　占據佳兆業三成銷售額的深圳房源被鎖定也讓佳兆業現金流緊繃，一位佳兆業工作人員表示，“公司運營受到很大影響，現在對于員工辭職，公司已經非常歡迎了，還會給予一定的補償金。”

 

　　而除上述住房項目外，交行燕南支行曾提供貸款的佳兆業茗萃園四期(可域酒店)、金沙灣酒店項目目前也被限制。

 

　　外地項目融資靠信托，

 

 

　　除上述金融機構提供住房項目貸款外，華夏銀行布吉支行、北京銀行深圳分行、平安信托也曾為佳兆業提供流動資金貸款。

 

　　其中平安信托通過“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”募集 25.1億元資金，用于佳兆業商業集團有限責任公司日常運營管理支出，平安信托內部人士透露，“該項目信托收益權已向第三方資產管理機構轉讓，客戶于1月21日如期獲得本金和利息。”

 

　　而隨著佳兆業房源被鎖事件不斷擴大，多地佳兆業項目也出現查封、限制交易狀況，據記者統計，除深圳外各地被限制房源合計超3200套。

 

　　廣州佳兆業盛世廣場、佳兆業天御兩個項目中，顯示查封、不可銷售狀態的目前合計已接近千套；而根據工作人員所言，惠州(樓盤) 地區的佳兆業東江新城項目全部310套未售住房也被查封。

 

　　為上述項目提供貸款融資的主要仍是銀行，以東江新城項目為例，興業銀行皇崗支行、浙商銀行深圳分行及信達資產深圳分公司均涉及該項目，此外華興銀行深圳分行、交行燕南支行還涉及惠州的另一佳兆業項目——佳兆業中心。

 

　　為佳兆業珠海(樓盤) 御金山 、水岸花都兩項目提供融資支持的則有平安大華子公司深圳平安大華匯通財富管理有限公司，不過兩樓盤工作人員均向記者表示，“正常運營，未被查封。”

 

　　記者注意到，相對于廣東區域，省外其他地區更多的項目融資來源于信托貸款。

 

　　寶能地產一位研究員對理財周報記者表示，“相較于省內的知名度，佳兆業在其他省份并不具備如此的影響力。在省內，佳兆業可以直接通過項目公司向銀行申請貸款，而且省內的舊改項目也容易貸款，但在其他省市，佳兆業更多的還是要尋求更為靈活的信托貸款。”

 

　　“雖然信托貸款過會比較慢，但是放款量大，資金可以持續運用，產品設計也具有巨大的靈活性，房企在進行跨區域經營時更多的還是會選擇信托貸款。”中融信托深圳一位項目經理說道。

 

　　除前述華潤信托產品為蘇州項目提供10億元優先級資金外，公開信息顯示，包括長沙梅溪湖項目、大連佳兆業中心項目、佳兆業杭州(樓盤) 西溪璞園項目均由信托貸款支持。

 

　　其中僅長沙梅溪湖項目就涉及中融信托、外貿信托兩家信托公司。中融信托2013年3月成立的“中融-佳兆業長沙梅溪湖股權投資集合信托計劃”，為該項目提供優先級資金7億元，且將于今年3月兌付；外貿信托則于2014年5月先后成立“富祥25號”共計三期集合信托計劃，從推介材料來看，每期募集規模均為9億元，投資期限為12-24個月。

 

　　平安信托則于2014年10月通過“平安財富-佳譽23號三期集合資金信托計劃”為大連佳兆業中心項目提供3.433億元融資貸款，用于項目的后續開發建設。目前該樓盤因當地法院裁定支持工行大連分行及光大銀行大連支行合計要求凍結項目公司6.4億元資產的要求，顯示不可售住宅達661套。

 

　　佳兆業杭州西溪璞園項目則因愛建信托提出資產保全并得到裁決而被鎖定，據悉，通過“愛建-佳兆業杭州項目投資集合信托計劃”，愛建信托為該項目提供資金近7億元，其中6.5115億元向項目公司提供借款，佳兆業以項目土地使用權作為抵押。西溪璞園除19套已銷售住宅外，共計730套房源全部被標注紅色的“限制房產”，無法銷售簽約。