2014年尾不斷回升的房地產成交量，在2015年頭戛然而止。

 

　　來自第三方統計機構數據顯示，1月份房地產成交量和成交面積環比均出現明顯下降。中原地產研究中心統計的住宅簽約數據顯示，2014年1月，全國主要的54城市住宅簽約合計24.66萬套，同比上漲22%，但環比大降22.6%，出現明顯回落。

 

　　2014年10月以來，在房貸政策放松、央行降息和房企推盤壓力下，樓市成交量逐漸上升，至12月54個主要城市成交量達31.87萬套。

 

　　接受21世紀經濟報道記者采訪的房地產業內人士對2015年房地產市場走勢意見不一，但都承認房地產市場進入分化格局，一線城市、部分二線城市和三四線城市之間，不同房地產企業之間，甚至同一城市的不同地段之間表現不一。此外，業內認為，2015年房地產市場的主題仍將是去庫存。

 

　　1月樓市成交量大降

 

　　1月樓市成交量沒有延續此前的上升勢頭。

 

　　克爾瑞研究中心數據顯示，2015年1月全國商品住宅成交建筑面積1870萬平方米，同比下跌31%，環比下跌1%。其中，一線城市成交350萬平方米，二線城市成交498萬平方米，三四線城市成交498萬平方米，各線城市環比均出現下跌，二線跌幅最大；僅一線城市同比有所上漲。

 

　　1月樓市成交量下降，與春節等季節因素、房企推盤有關。“去年12月的銷量透支了今年1月的銷量，今年1月實際成交應該比表面數據要多一些”。中原地產研究總監張大偉表示。

 

　　此外，房企在1月下半月明顯減緩了推盤節奏。廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，春節返鄉等因素使得購房者數量減少，房企推盤動力也不強。

 

　　不過，克爾瑞研究中心認為，一般而言，臨近年關樓市成交都會冷淡，但眼下離年關尚早，成交下滑更多是因為前期地方救市政策效應遞減、而信貸政策又止步不前，加之購房者對未來政策有了更多的期待，觀望情緒上升。

 

　　億翰智庫董事長陳嘯天更直言，2014年第四季度市場嚴重透支，多地市場進入觀望，市場整體下滑明顯，環比12月，市場整體下滑20%多。

 

　　分城市來看，一二線城市樓市成交有所回升。其中，1月一線城市樓市成交量環比全部下降。上海、廣州環比大幅下跌42%，北京環比下跌27%。不過，一線城市同比均有上升，其中深圳樓市成交同比大增233%，北京上海同比漲幅分別為19%和14%，只有廣州同比下跌了1個百分點。

 

　　三四線城市仍因庫存壓頂而出現購買力萎縮。克爾瑞數據顯示，二線城市樓市成交同比和環比分別下跌36%和10%，1月成交量甚至不及去年月均水平。環比來看，僅南昌一城微漲7%，其余城市清一色大幅回落，跌幅最大的為成都和貴陽，下降七成左右。

 

　　1月之后，由于春節在2月，市場預期一季度樓市銷售不會有明顯變化。不過，易居中國執行總裁丁祖昱認為，部分二線和大多數三四線城市，2月其實也是非常不錯的銷售時期，這就是所謂的春節返鄉購房潮。過往的若干年，這股購房潮主要出現在人口外流輸出比較多的地區，比如廣東、福建、重慶、四川、河南等區域，以及絕大部分的三四線城市，對這些城市的銷售人員來說，春節期間要開足馬力全力賣房。

 

　　2015市場先抑后揚

 

　　陳嘯天認為，2015年整體形勢好于2014年，可能前低后高，一季度往下走，二季度會出現探底，三、四季度會反彈。總的來說，2015年從全國角度來看，均價會上漲，成交量要好于2014年。

 

　　德信資本董事長陳義楓也表示，2015年的市場整體會比2014年要好，但成交面積和金額都難以超越2013年的峰值。

 

　　另一方面，市場分化加劇，整體中國樓市已經進入新常態，已經成為房地產業界的共識。

 

　　張大偉表示，房地產行業分化體現在兩大方面：第一個是市場的分化，不同區域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情。第二個是開發商的分化，大者恒大，有品牌、運營、資金和資源優勢的開發商將更大更強。

 

　　克爾瑞研究中心認為，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強大的人口吸納能力和經濟水平，一線城市成交量價也能夠保持穩定或小有回升。二線城市市場表現分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京、廈門，可能在2015年還可以保持平衡，大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明壓力巨大，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。

 

　　“考慮到諸多城市目前庫存壓力依然處于高位，我們認為2015年房價的整體走勢仍應是先降后穩。”克爾瑞研究中心認為，在巨大的去化壓力面前，房價還有進一步調整的空間；另一方面，房企庫存去化速度緩慢，2015年上半年的相當長一段時間里，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進一步下探的可能。

 

　　“2015年1月房價環比降幅收窄，但同比跌幅擴大。”克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，從供應上來看，2013年下半年到2014年成交土地將在2015年入市，這些土地價格更便宜，地產商有“以價換量”的動力。不過，雖然2014年新增土地供應萎縮，但是土地成交價格并未明顯下降，所以到2015年終房價可能穩定下來。