羊年財政預算案明天將公布，在庫房再度超預期「水浸」的情况下，人人都希望能獲得更大份額的「蛋糕」。實則分享美味不如居安思危。羊年恐非太平之年，隨着預期中的美國加息，本港樓市環境和資金流向可能出現急劇逆轉，供樓一族早已突破承受力的警戒線，潜藏着巨大風險。故此，特區政府施政應有時間提前量，須充分評估和增強風險管理，收緊房貸政策，且預先調配充足「彈藥」應對將來可能出現的困局。業界和市民亦應加強風險意識，將負擔水平調整至安全線內。

　　各界早有共識，本港樓市風險已升至高危，卻未見即時有效應對措施。本港樓市供求嚴重失衡，加之境內外熱錢的囤積居奇，港府雖以額外印花稅「辣招」壓抑，樓價仍屢創新高。在超低息環境及樓價長年持續上升的預期下，逾百萬市民渴求「上車」的剛性需求難以遏制，早逾承受能力底線。據早前調查顯示，本港樓市連續5年蟬聯全球最難負擔城市，以港人家庭入息中位數計算，需連續17年不吃不喝才能置業，遠遠拋離第二位的加拿大溫哥華10.6年。每月新批出按揭貸款近幾季持續上升，去年底的總額按年急增接近100%。目前供樓市民平均負擔比率遠超警戒線達57%，平均按揭年期高達近26年。市民「上車」渴求之強烈，由早前瘋搶居屋可見一斑。居屋雖僅市價一半左右，187萬港元至326萬餘元的樓價仍是合資格低收入市民數十年無法還清的重負，卻超額認購逾59倍，大幅刷新歷史紀錄。

　　供樓一族能維持目前狀况，基於近年的超低息因素，及樓價持續上升的預期。一些市民甚至將居所一按再按搶購「筍盤」，加入炒房「發達」的捷徑。然而今年美元加息幾成定局，若港元隨之恢復3、4厘的正常利率水平，本港供樓族負擔比率將飆至70%以上，難免會出現大量斷供、負資產乃至破產的個案，令累積已久的樓市泡沫爆破，或引發樓市崩盤。

　　類似情况已於本港發生過。由1998年至2004年，香港樓價大幅下跌約60%，房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，甚至超過同期本港GDP。在這場樓市泡沫爆破過程中，本港平均每位業主損失高達267萬港元，數十萬市民由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。巨大損失最后由市民自行消化，造成不少市民傾家蕩產，整體消費力下降，民怨累積。加上巨大住房缺口持續擴張，市民對政府施政信心大跌，社會矛盾尖銳漸陷撕裂對立，眾多反對派政客趁機利用民怨進行政治操作，諸多深遠負面影響持續至今。

　　幸賴內地龐大消費力及時注入本港市場，香港未重蹈日本樓市崩盤后引致經濟蕭條14年的覆轍。然而若再經歷一場樓市崩盤劇震的話，已瀕深層次矛盾爆煲的本港社會恐陷動蕩深淵。財經事務及庫務局局長陳家強昨呼吁市民加強樓市風險意識切勿「加按」，港府正嚴密監察，及時應對。新財政預算案亦應對巨大樓市風險有所準備。究其本源，各界仍需支持港府竭力拓地建樓，方能破解本港樓市高危的魔咒。

　　香港商報評論員 殷翔