伍慧萍

　　最近五六年間，德國部分大城市和工業密集區租房價格出現20%、30%甚至是40%的漲幅。

　　為了緩解這一趨勢，德國政府日前出臺控制房租過快上漲的法令，本著“住房不是商品”的理念，采取當地常見的房租比較價格的政策工具，對部分地區房租上漲幅度上限進行明文規定，以期引導房屋租賃價格在合理的空間內發展。

　　住房供不應求

　　2014年德國住房租金上漲幅度為1.3%，低于1.5%的平均通脹率。根據2014年德國建筑、城市與空間研究所發布的德國住房與租賃市場數據，2013年德國房租均價為每平方米6.8歐元。事實上，德國部分城市房租在過去五六年間一路走高，20%~40%的上漲幅度不足為奇，如此低廉的租金在大城市和工業密集區早已難覓蹤影。

　　根據empirica價格數據庫的統計，2008~2014年之間，租金最高的慕尼黑每平方米價格已經從12歐元上漲至14.2歐元，漢堡的租金也從每平方米9.8歐元上漲至11.3歐元。相比于這些租房價格一直居高不下的大城市，首都柏林由于起點低，最近幾年租金的上揚幅度反而更大，從2008年的每平方米6.9歐元一路上漲至2014年前三季度的10.3歐元。而在大眾汽車總部沃爾夫斯堡，房租在5年間也上漲了40.7%。以科隆人口稠密的埃倫菲爾德區為例，一套83平方米的住房每月房租將近1000歐元，這還不包括水電煤和取暖等費用，但排隊看房的人仍舊絡繹不絕。

　　導致最近幾年中德國大城市房租一路走高的主要原因是，越來越多的德國人遷徙到大城市等人口密集地區，使得這些地區住房供給出現嚴重短缺。此外，房屋中介的傭金也在一定程度上加重了房客的負擔。中介傭金的標準為2個月房租以及所得稅，目前一般都由房客支付。

　　房屋租賃市場的緊張狀況引發了公眾輿論的爭議。在2013年最近一次的全國大選中甚至成為熱門的競選話題，朝野各黨競相表態要解決這一問題。在這一背景下，本屆德國政府在2013年年底簽署的執政協議中約定采取相應措施。

　　“住房非商品”

　　在住房政策的基本理念上，德國政府更多強調住房的社會屬性，而非其商品屬性。正如聯邦司法部長海科·馬斯在聯邦議院投票表決動員時所說：“住房不是商品，住房是人們的家，所以不能像股票那樣在交易所進行交易。”正是出于這一理念，德國政府出臺了控制房租過快上漲的法令，直接干預房租價格的形成過程，希望在房東和房客的利益之間找到平衡點，控制房租過快上漲，使得正常收入者有能力在自己理想的城區居住。

　　此項法令最核心的規定是，在住房緊張的區域，住房在重新出租時的租金最高不得超過“當地常見房租比較價格”的10%。鑒于德國的住房租賃市場表現出顯著的地區差異，在那些經濟欠發達、人口外流現象嚴重的地區，不需要控制租金價(1163.20, 3.10, 0.27%)格。至于哪些地區適用新的限制規定，需由聯邦州和地方政府在今后幾個月中劃定，并以5年為最高期限，5年之后根據市場變化再作調整。

　　“當地常見房租比較價格”(房屋租賃價格指數)體現的是貼近當地住房租賃市場的平均租金。目前德國絕大部分城市數年來已經制定房屋租賃價格指數。對于該指數的制定有一定的要求，例如，必須每兩年根據科學合理的標準制定一次，而且必須為本地各社會群體所認可。

　　不過，該指數也始終引發爭議，例如制定標準是否清楚合理？不少城市計算該指數的依據是過去4年，即租金已經上漲過的租賃合同，而非長期平均發展水平，而海德堡市的做法則是委托獨立的“競選研究小組”對本市家庭隨機進行電話訪問。針對租賃價格指數的問題，馬斯表示今后將進一步出臺法律，細化規定房屋租賃價格指數的制定標準。至于那些沒有計算當地常見房租比較價格的地區，房客有權檢驗所約定租金的合理性。

　　為了防止法令打擊德國人新建住房的積極性，新法令還規定，2014年10月1日之后新建造或經過大規模翻新改造的住房不在限定范圍內，而且也不強制限定房東在重新租賃時降低租金，即便原先的租金已經超過當地常見租金水平的10%。

　　此外，今后房屋租賃中介的傭金采取“誰找中介誰買單”的原則，鑒于通常是房東在住房空置后通過中介尋找新房客，所以今后中介的傭金在大多數情況下都將由房東支付。

　　3月5日，德國議會通過了大聯合政府提出的法律草案，該法令稍后還需經由代表各州利益的聯邦參議院審批，預計將于今年6月1日通過，最終生效幾乎沒有懸念。

　　爭議難平

　　德國政府估計，此項法律生效之后，可從中期緩解大城市租金的上漲趨勢，每年預計將有40萬~50萬人受益。對于聯合執政的社會民主黨而言，推進該法令兌現了在2013年大選中的承諾。而對于德國總理默克爾所領導的聯盟黨而言，今年2月在漢堡州議會中選舉失利后，他們開始發現有必要在大城市挽回更多選民，所以也希望在租房政策上為自己加分。作為眼下大聯合政府的主要執政黨，聯盟黨堅持貫徹了對于新建和改建住房免于限制的例外規定，并鼓勵德國人利用目前德國銀行利率水平低的機會建造住房，主張從供應量短缺這一源頭出發，有效解決造成住房緊張的最根本原因，預防人們由于租金預期降低而不再愿意建造新住宅。

　　此項控制房租的法令在德國始終存在各種爭議。反對黨綠黨和左翼黨批評法令中的例外規定有失公正，違背控制房租的初衷。與之相反，房地產業界指責這一法令干預了租賃市場，突破了禁忌，即便規定了新建住房的例外情況，仍舊會降低租房盈利預期，把投資者嚇跑，阻礙人們建造新住房，不但無法緩解部分地區的住房荒，反倒會加劇租金的上漲。而且今后房東還是會選擇償付能力最強的房客。對此，德國房客保護聯盟則認為，政府在2013年年底宣布控制租金之后，2014年的新建住房數量有增無減，說明投資者并沒有這樣的顧慮。

　　關于法令生效后可能帶來的影響，由于該法令既沒有觸及已經簽訂了租賃合同的租金，也沒有強制規定房東在重新出租住房時降低租金，所以在住房緊張的地區，房租在相當時間里還將居高不下。

　　此外，今后德國有關租賃方面的法律爭端可能會增多，例如圍繞著“當地常見房租比較價格”產生的是非。業內人士擔心，房東還可能會通過抬高差價的形式將中介傭金轉嫁到房客頭上，房客如果不怕打官司，完全可以維權并在簽訂租賃合同后拿回退款，但房東除了退回差價外并不會受到法律制裁，因此還是有機可乘。

　　(作者為同濟大學德國研究中心教授、博士)