記者實地調研

　　濟州島買樓三大注意事項

　　除了黃金之外，近年來受到中國大媽歡迎的資產還有濟州島房產。在「買房送綠卡」的宣傳下，投資濟州島房產似乎頗為吸引。然而，記者了解到，有三點注意事項是發展商在廣告中沒說的，包括實際投資門檻達500萬港元以上，首5年內只有6個月可以出租，若想賣出亦難有新買家接手。香港商報記者黃稀爾

　　內地歌手張行去年在微博上曬出了他在濟州島購買的別墅，并透露總價為人民幣630萬元，每平米價格為35000元。有網友問，為何買那里的房子？他回覆了五大理由，「為了養老，享受韓國福利，成本低，不需要坐移民監，五年后轉公民身份。」

　　和張行想法相似的人不在少數，早在三四年前，中國大媽們便盯上了濟州島房產。這與濟州島開放的投資政策有關，根據當地法例，在經政府批準開發的區域內購買50萬美元或5億韓圜(約345萬港元)以上的休養居留設施，即可獲居住簽證(F-2)，5年后可獲永久居住權(F-5)。據韓國媒體報道。截至去年底，已有1007名外國人通過在濟州島投資房產取得韓國居住簽證，其中有992名是中國人，占比高達99%。

　　(一)成本遠比想像高

　　投資300多萬元就能移民風光秀麗的濟州島，看上去挺吸引，因為門檻夠低。但事實是，這個價格根本買不到心儀的房子。別看當地有不少平價的住宅和公寓，但它們并不在投資移民的範圍內，只有購買於政府批準區域內的休養式房產才符合要求。濟州島地產中介金民赫(音譯)對記者說，這類型房產尺價較當地人住的普通公寓平均高出1000至2000元，「對於外國投資者來說，只算房款，少說也要500萬港元。」

　　別忘了，除了付房款還得繳稅。金民赫表示，與房款一同繳納的稅項包括取得稅2%、農特稅0.2%、註冊稅2%及教育稅0.4%，加起來約為總房價的4.6%。也有內地媒體報道，這部分稅款為房款的6%。也就是說，買套500萬元的房子，同時要交20多萬元的稅金。在此之后，房主每年還須繳納房屋評估價0.22%左右的房產稅(每年數額有所不同，一般在0.2%上下浮動)。值得注意的是，房屋在韓國屬於永久產權，韓國還設有遺產稅，徵收標準在5億韓圜以上的稅率至少為30%。

　　(二)5年內不可長租

　　有賣樓宣傳單上寫道，「濟州島房產租金年回報率達12%，買房之后便可坐享其成」。這很符合中國大媽的投資心理：家中的房子自住，濟州的房子收租。但實際上，當地規定買房后的5年內僅可將其出租最多6個月。也就是說，前5年最多只有十分之一的時間可收到租金，且須向物業管理方繳納物管費及中介費，實際收益非常低。

　　由於住宅區有管理限制，記者未能實地調查入住率有幾成。但熟悉韓國情況的湖南海外旅游董事長蔣燕妮對記者表示，這類休養式住宅的出租率并不樂觀。原因是赴濟州島旅游的游客很少會進行長時間的深度游，在當地普遍只會停留幾天時間，他們大多會選擇住在酒店或旅舍，相信房主持續找到租客的機率不高。

　　若想要通過收租獲得一定回報，蔣燕妮建議，不妨將這6個月時間分成數次進行出租，每次租期約3天至一周左右。而每年4月至10月是濟州旅游旺季，這段時間內可租出相對較高的價格。

　　(三)轉手難尋接盤俠

　　收租回報不佳的同時，賣房亦難以輕松獲利。金民赫說，近四年來，雖說休養式住宅的市場價格在漲，但都是被開發商和外來投資者炒高的，當地居民對此并不感興趣。

　　據韓國媒體報道，截至去年底，濟州島已售出1500餘套酒店式公寓，總投資規模逾1萬億韓圜(約68.9億港元)，97%的買家為中國投資者。也就是說，來這里買房的絕大多數是中國人。而金民赫指，前來睇樓的中國買家普遍喜愛新房多過二手房，「雖然房齡很新，保養得也不錯，但他們還是不會來這里買二手房。」

　　值得注意的是，若購房者將房屋轉讓，就增值的部分還需繳納增值稅，增值金額在1200萬韓圜(約8.2萬港元)以下的增值稅為6%，至8800萬韓圜(約60.7萬港元)則高達為35%。此外，外國投資者在濟州辦理賣房手續時，難免會遇到語言不通的問題。若委託當地房產經紀及律師進行辦理，得花上一筆不小的服務費。

　　(「度假勝地買樓攻略」之一)