“樓盤都賣完了，土地出讓金還欠著”
——動輒數百億的土地出讓金“欠賬”去哪兒了?
財政部24日公布的2014年全國土地出讓金收支情況顯示，去年全國土地出讓金收入4.29萬億元，同比增長3.1%。同時，土地出讓收入征收管理不到位現象依舊存在，一些地方存在少征、緩征、減免和返還土地出讓收入行為，或以土地開發、獎勵款等名義返還土地出讓收入，變相減免土地出讓收入。
去年到底有多少土地出讓金應征但未征?財政部並未公布具體數據。“新華視點”記者調查發現，由於長期以來各地政府對土地財政的依賴，土地出讓金征收存在巨大“黑洞”，少征、欠征或擅自減免的土地出讓金動輒數百億元。多地出現“樓盤都賣完了，土地出讓金還欠著”等怪現象。
全國范圍少征、欠征或擅自減免土地出讓金動輒數百億元
記者梳理近年來審計署關於土地領域的審計報告以及國家土地督察公告，土地出讓金征收減免、“欠賬”問題幾乎次次“上榜”。
審計署2010年公布的土地出讓審計報告披露，審計的13個市地州中，少征、欠征土地出讓金總額達350多億元，占審計對象同時期的土地出讓收入總額比例超過10%。國家土地督察機構2013年對全國48個城市展開例行督察，發現46個城市存在違規少征、欠征或擅自減免土地出讓金等問題，涉及829個項目，欠繳土地出讓金492億元。
近期，一些地方官員的貪腐案被曝多涉及土地交易中的權力尋租，其中，土地出讓金征收環節存在諸多問題與漏洞。
武漢市新洲區原區委書記王世益濫用職權、受賄案近日在湖北黃石市中級人民法院公開審理。在王世益被指控的犯罪情節中，不少涉及違規減免土地出讓金。檢察機關指控，廣東東莞一名商人准備在新洲區新建五星級酒店，以1.32億元拍得250畝商業開發用地。這名商人送給王世益3萬港元和一塊名牌手表後，王世益同意政府以“返還企業發展金”名義返給企業土地出讓金8000萬元，案發前已實際返還5975萬元。
除起訴案情外，據記者調查，新洲區內5家房地產企業經王世益等人“關照”，在沒有任何政策依據情況下，少繳土地出讓金近5000萬元，國土部門對土地證照辦不誤。
日前公開審理的貴州省委原常委廖少華也涉嫌插手土地出讓金減免。檢察機關指控其在擔任黔東南州委書記期間，拒不聽取黔東南州政府相關部門的意見和建議，強令政府退還一家房開商土地出讓金，給國家造成經濟損失310多萬元。
根據財政部2009年出台的《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求，除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入，土地出讓收入及時足額繳入地方國庫，分期繳納最多也得在兩年內全部清繳。
“土地出讓金征收亂象，部分反映出地方的政績沖動。”為多地政府提供土地出讓法律風險咨詢的北京惠誠(武漢)律師事務所執行主任葛振樺律師說，各地爭相招商過程中，地方政府往往以招商協議方式與相關意向企業在土地招標、掛牌之前商定出讓價格，約定中標價超過商定價的部分，以土地開發、獎勵款或其他名義全額或按照一定比例部分返還，使土地出讓金在“左口袋收，右口袋出”中違規返還。
開發商利用三大手段逃欠土地出讓金
一方面是地方政府頻頻違規返還“主動讓利”，另一方面，不少開發商在項目建設中，利益輸送拉攏官員，在調整容積率、改變土地用途等方面做文章，降低土地使用成本，造成國家損失大量土地出讓金。
--隨意調整容積率。根據相關規定，建築項目調整容積率，應經國土規劃審查、政府批准，補繳相應土地出讓金後才能實施。業內人士介紹，開發商通過買通國土、規劃部門負責人，幫助其暗箱操作調整容積率的做法是房地產項目違規獲益的慣用手段，“導致本應補繳的巨額土地出讓金白白流失”。
住建部與監察部2010年在全國開展的違規調整容積率問題專項治理中，排查的9.8萬個房地產項目中，就糾正和處理違規調整容積率的項目2150個，督促補交土地出讓金和各項規費158億元。
法院審理查明，2013年落馬的浙江淳安縣建設局原局長餘路成收受賄賂39.5萬元後，未經國土部門審查和縣政府報批，擅自審批同意開發商提高建築容積率，造成國家損失土地出讓金4732萬元。
--私自改變土地用途。安徽泗縣丁湖鎮近年來冒出多個房地產開發項目，當地司法機關查明，這些土地是四家開發商在2007年至2013年間，向時任丁湖鎮鎮長、書記的陳瓊行賄後，未履行相應手續便改變80多畝耕地的用途，導致國家土地出讓金損失3000多萬元。
不少地區同級別的工業用地與商業用地基准地價相差數倍甚至上十倍，因此農用地轉用或工業用地改為住宅或商業用地時，除需獲得國土等部門批准，依規走完程序外，還需繳納相應的土地出讓金。一些開發商搞定政府相關部門的主要領導，直接改變土地性質，在耕地或工業用地上建起收益更高的住宅或商場，避免補繳相應土地出讓金。
--多方打點延緩繳納。盡管近年來各地出台了加收滯納金、不予辦理土地證、禁止參與土地競拍等舉措，加大土地出讓金的催繳力度，但不少拿地單位或企業通過四處打點獲得政府部門主要領導的同意後，不僅能夠繼續延緩，甚至滯納金也可全部減免，“樓盤都賣完了，土地出讓金還欠著”等怪現象在各地多次出現。
被查處判刑的江蘇南京市溧水區國土局原局長助理呂維喜，3年內通過幫兩家房地產企業多次緩繳土地出讓金，受賄10多萬元。有開發商向記者坦言，“上千萬的土地出讓金放在手裏，每年光利息都能收入上百萬元。掏二三十萬元打點官員，與得到的利益相比是小菜。”
“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領導一句話”
“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領導一句話。”一些基層幹部表示，土地出讓收入減免和欠繳巨額“黑洞”背後，存在地方招商引資的政績沖動之餘，更重要的是主要領導權力濫用所致。
土地問題專家、中國土地勘測規劃院研究員黃小虎說，高額土地出讓金收入長期無法足額征繳，意味著本應用於民生領域開支的公共資金打了折扣;征地補償、安置回遷等費用可能受到影響，帶來土地補償款長期難以足額支付到位，導致失地、拆遷群眾與政府的矛盾糾紛高發;開發商繳納少部分出讓金即可占用大面積土地，導致不少地區囤地成風，土地利用效率大打折扣。
湖北省浠水縣散花鎮曾因在招商項目中與企業簽署協議減免土地出讓金後產生糾紛，導致數百畝土地閑置近10年，政府與企業在土地處置上矛盾不斷。
“土地出讓金征收環節中的諸般亂象，關鍵在於土地出讓中違規現象的責任劃分與追究的缺位。”黃小虎說，盡管國家明文規定禁止地方減免、返還、緩繳土地出讓金，但以往審計或督察中查出此類問題，大多僅被約談和督促整改，受到處理的官員多是因其存在錢權交易等貪腐行為，違規成本較低，企業長期欠繳也有恃無恐。
華中農業大學經濟管理學院副院長張俊彪等專家建議，減少土地出讓金征收中的“跑冒拖欠”，應從加強公開與監督入手，政府每年將土地出讓具體情況定期向人大報告，並向社會公開;建立和完善土地出讓金會審制度，對每宗地的出讓競價、出讓金解繳以及減、緩、免實行政府常務會議審議，杜絕隨意審批減免等現象，確保土地出讓金及時足額征繳到位。