【香港商報網訊】繼各地陸續放鬆住房限購之後，中央又進一步放鬆樓市限貸政策，並將二手房交易免營業稅由五年減至兩年。系列政策互相匹配，意在通過樓市「組合拳」來提振當前疲軟的房地產市場，回應了此前高層對樓市相關指導要求。接受本報採訪的專家認為，政府此舉意在滿足剛性需求，支持家庭住房消費，以使房地產市場保持健康和穩定。專家亦指，當前樓市供求結構矛盾凸顯，各地面臨著巨大的去庫存壓力，政府遵循分類指導原則，因地制宜落實政策，再次體現了本屆政府致力於劃清政府與市場邊界的理念與原則，減少行政干預，讓樓市真正回歸市場。
香港商報記者 朱輝豪
與其說救市 不如說穩市
是次，中央五部委先後出臺穩樓市政策引發各方極大關注。摩根大通首席經濟學家朱海斌指，此次政府「救市」意圖非常明顯，力度不可謂不大，政府意在滿足住房剛性需求，支持家庭住房消費，不論是對首套房，還是第二套改善房，都予以大力支持，以保持一個健康和穩定的房地產市場。
新政意在穩住房消費
今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。而此次決策層對穩定樓市的態度十分明確，就是希望這一系列組合拳政策能穩定住房消費，並支持二套房合理改善型需求。
此番人行、住建部與銀監會出臺的政策，重點在於支持改善型住房貸款需求，對於商業貸款的二套房，首付比例降至40%，對使用公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。財政部立即給予配套政策，購買2年及以上非普通住房對外銷售的，按照其賣房收入減去購房價款後的差額徵收營業稅，2年及以上普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
分析人士指，面對經濟下行壓力，政府有關部門不得不重新審視房地產發展的政策問題。為鼓勵住房消費，對二套房按揭首付比例、公積金按揭貸款比例、商品房交易稅收年限政策做了調整，這對房地產市場而言，當是注入一劑強心針。
樓市庫存壓力大
事實上，自去年以來，內地房地產市場即進入調整期，全國各地樓市相應出現了量價齊跌的現象，樓市整體疲軟的態勢逐漸蔓延。相應地，決策層也一直陸陸續續或明或暗地出臺利好樓市的政策，從「930」取消限貸到除一線城市和三亞之外的其他城市紛紛取消限購政策，再到中央通過兩次降息和一次準備金率調整等一系列政策，都表明決策層一直支持房地產平穩健康發展，減少人為行政干預，讓樓市回歸市場。
然而，此前出臺的這些政策對樓市提振作用十分有限。政策出臺後，雖然某一段時間有小幅回升，但最終能起到的作用收效甚微。國家統計局數據顯示，今年1月至2月，內地房地產投資增速、銷售、拿地等指標全面下滑。其中，1月至2月，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，下降15.8%。
分析人士認為，絕大部分二三四線城市依然面臨著高庫存，這絕非降低兩三成首付就可以解決得了的。降低首付款，解決的是購買力問題，然而，目前樓市的根本矛盾遠非購買力和房價之間的矛盾，而是供給總量與需求總量之矛盾。當前，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢;而且，房地產市場的賺錢效應也已經消失，市場預期短期內無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性地下降。
此前，雖已陸續出臺了一些利好樓市的政策，但都沒能達到預期的效果。此次放開限貸，與放開限購相互形成補充，並在營業稅年限上作出調整，五部委這一系列組合拳釋放的信號，給內地樓市帶來了不小的信心，至於能帶來多大的政策效應仍值得觀察。
減少政府干預 是新政關鍵
從這些年政府出臺的限購限貸到放開限購限貸等政策來看，政府這隻「有形的手」到底起著積極的還是多餘的作用，一時很難作出令人信服的結論。分析人士認為，本屆政府一直致力於劃清市場與政府的界限，發揮市場在配置資源中的作用，而系列放鬆管制的樓市調控政策的出臺，都更加表明了政府正在牢牢遵循這一原則，使政府的歸政府，使市場的歸市場，減少人為行政干預。
避免「一刀切」式調整
中國腦庫綜合開發研究院旅遊研究與策劃中心主任宋丁指，從大的脈絡上看，此番樓市調控政策體現出了本屆政府去行政化、去調控化、去「一刀切」化的走向。他在接受本報記者採訪時表示，從政策走向來看，是次並不算是政府出臺了新政策，因為早前首付就是兩到三成，只不過後來從2010年開始用兩到三年時間升至六成七成，現今回落到四成，完全是向市場的正常回歸。
「出臺這麼大力度的穩樓市政策，是基於目前國家經濟形勢的不穩定和今年經濟增速保7的艱巨任務。宏觀經濟形勢不好，房地產過剩積壓，提高去庫化率非常困難。這次借助政策的回歸，放鬆資金市場，使更多的錢能夠進入房地產市場，通過放鬆資金流，擴大需求來達到去庫存的目標，並以此來提振經濟，推進國家經濟的穩定和持續增長。」宋丁說。
中央財經大學教授郭田勇分析指，今後住房信貸政策應完善區域化、差異化調整，避免「一刀切」式的調整。同時，要更多依靠市場自律機制，更加尊重市場主體的意見，充分發揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實現區域性住房信貸政策的長效機制。
堅持分類指導去庫存
然而，就目前全國樓市狀況來說，各地樓市發展狀況不一而足，樓市分化現象十分明顯，供需矛盾凸顯。就北上廣深一線城市而言，樓市雖略有下滑現象，但整體樓市還算可觀，仍然保持著限購政策不放開。而大部分二三四線城市房地產持續低迷，庫存高企，出現量價齊跌的現象，即使此前各種利好政策出臺，但仍沒有得到很好改善。
李克強總理此前曾表示，今年房地產政策將堅持分類指導，支持居民自住和改善型住房需求。郭田勇指，中國幅員遼闊，不同地區、不同城市的情況各異，各地房地產市場周期也不一致，區域分化將成為今後較長時期內房地產市場運行的常態。
宋丁亦指，各地應根據自身情況來消化庫存，政府應因地制宜來分類指導，並回歸市場，發揮市場在其中做起的作用，根據供求關係，交由地產開發商和購房意願者來決定是未來發展的一個方向。
開發商降價走量 乃明智之舉
政府出臺樓市新政的主要目的穩定住房消費，對開發商而言，此次出臺利好樓市政策無疑也使其成為受益者。自去年以來，樓市的降溫使眾多開發商陷入被動局面，面臨資金吃緊風險，許多中小房地產開發商陷入債務困境。此次這麼大幅度的樓市利好政策可能帶來回暖，或許會在較大程度上給予他們相應的幫助，但一切仍得取決於他們以何種策略來進行促銷。對購房消費者來說，不排除仍會持幣觀望態度，房價走勢依然是他們最關心的問題。
提高去化率是最重要目標
然而，就在3月30日政策出臺當日，就有消息報道說一些城市開發商已開始醞釀抬高樓價，比如深圳、杭州。對此，宋丁分析認為，樓市政策在各個城市的實行會有所不同，在樓市新政指引下，一些城市會有價格企穩和成交量適度回升的格局出現，二線城市的回暖速度或許會更快點，北上深這三大一線城市短期內價格仍有可能會往上走，但成交量依然會萎縮。「因為，這些地方的銀行在投放政策時可能不會到位，但市場會有所期待，短期內會出現價格堅挺，成交量萎縮的局面。」他說。
而對於庫存大量積壓的城市而言，宋丁認為，開發商在面臨著去庫存壓力時如果還要漲價，那是極其不明智的選擇。他相信這樣的開發商不會很多，現在主要的目標並不是通過漲價來賺錢，而是要提高去化率，現在至少應該是穩價走量，絕對不是去漲價，穩價或者適度降價走量才能解決根本的問題。
樓市期待 減稅實彈
3月30日晚，國家五部委打出組合拳，「樓市新政」橫空出世。「這兩條(樓市)政策，看起來轟轟烈烈，但都是空炮，沒有實彈。」上海社科院房地產業研究中心副主任陳則明對本報記者表示，近期密集出臺的新政確實是為房地產「救市」。但是，最直接有效的政策應該是減稅，新出臺的政策並沒有實質性的讓利。
陳則明坦言，1998年，內地房地產市場與今天可作對比，當時政府救市是確確實實讓利，「是政府吐出來的」;而3月30日出臺的新政，「沒有看出政府把吃到嘴裏的肉吐出來的意思。」陳則明並不諱言，營業稅從5年降到2年等政策，並無實際提振房地產市場的作用，「5年到2年只有一個心理作用，政府該收的稅都還在收」。
針對未來有預期會更密集出臺救市政策，陳則明分析指，確實各方都還會有很多的救市舉措，包括政府實實在在的讓利。他強調，這些政策不會有太大作用，現在投資管道眾多，沒有必要再去買房子。
減稅等政策或陸續有來
對於樓市新政，申萬宏源分析人士亦認為，內地樓市已經日趨成熟，並越來越輕視地產政策對地產行業的作用。現在，越來越多的人認為再怎麼救市也沒用。當然，不應輕視政府促進樓市穩定的決心，相信新政會持續推動樓市基本面微復蘇。後續，更多的樓市新政依舊可以期待，包括進一步減稅、首套房降至兩層首付等重磅性政策，這些都將利於銷售的持續復蘇。
民生證券分析師亦判斷，中央必將繼續加大穩增長力度，樓市政策還可能進一步鬆動。「二套房房貸調整已經兌現，下一步稅費標準的鬆動也不會太遠，甚至有可能放鬆首套房信貸。不過，北京、上海等地放開限購的可能性較低。」
首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，如果經濟形勢不好，包括降息、推更多差異化政策的措施都有可能再度出臺。她認為，除了降低首付比例外，利率仍有下調空間，目前二手房基準貸款利率仍是1.1倍。目前政府宏觀調控還是運用一些傳統手段，確實需要有一個轉變的過程。
內地樓市仍將抑制投機
中國社科院城市發展與環境研究所副研究員黃順江則直言，不應對房地產未來的寬鬆政策有過高預期。他指，相信政府的調控政策還是以抑制投機為原則，只是在一定程度上啟動房地產市場，使之朝著合理方向發展，但絕對不能過熱。他說，合理的住房需求應得到釋放，二套改善型住房甚至三套房，都是應該支持的，只要是有經濟實力可以買房的，就不應限制。
黃順江強調，中央政策肯定會根據形勢發展而變化，如果刺激力度影響還不夠大，那肯定還要繼續採取措施;若一下市場火起來，甚至股市資金也轉向房地產，很可能就會採取回調的政策。「總的來說，既要保持房地產的平穩合理發展，又不希望過熱，我想這就是大的政策趨勢」。 香港商報記者 敖雷 張麗娟