林小昭

　　房貸首付和營業稅政策3月30日齊出，整個地產界為之歡欣鼓舞，大部分地產人的朋友圈迅速被該消息刷屏。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說，通過對旗下20個分店進行抽樣調研發現，這兩天打電話諮詢的顧客比往常增加了50%左右，預計到週末休息時間看房的顧客也會隨之大幅增加。

　　一些業主也隨之坐地起價。廈門集美一家仲介3月31日收到一位業主的短信，說其位於集美碧海藍天樓盤的房子“現在不用稅收了，要從178萬漲到186萬。”一夜之間就漲了8萬!

　　不過，《第一財經日報》記者在廣州、廈門、贛州等地採訪發現，即便是如此大幅度的新政之下，並不是所有的城市都會迎來反彈，除了一線城市和少部分二線城市，大部分城市都將維持波瀾不驚的狀態。

　　三四線依然看淡

　　在經歷了十年的高速發展後，中國房地產行業已處於由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。在新常態階段，不同城市不同區域的表現將進一步分化。

　　江西贛州一家開發商負責人告訴本報記者，新政當中無論是支持改善性需求還是營業稅免交期限5年改2年，受影響比較大的都是在大城市，小城市沒有真正的二手房市場，改善性的需求也很少，因此所受影響很小。“我們現在接到的諮詢電話跟之前一樣少。”

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報稱，此次樓市新政後能否快速改善樓市基本面，關鍵要看配套政策和市場預期能否跟進。對於一二線城市來說，改善性需求比較旺盛，所以在目前新政下，確實會發現類似中高端物業的銷售得到了改善。而這會帶來銷售業績提升和現金流回籠管道的暢通。

　　“而對於三四線城市而言，改善性物業的需求釋放還是不多的，而且此類城市的住房壓力相對小。所以這個時候市場提振的力度會比較弱。”嚴躍進說。

　　廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授告訴本報，房地產行業經過十年的高速增長，現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場，這個過程中，大部分三四線城市由於產業發展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

　　李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市人口轉移，但現在農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，所以三四線城市的發展一直比較慢。

　　以福建為例，資料顯示，在2005年到2013年這9年間，福建各地的人口增速差距相當懸殊。廈門增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%，相比之下，有一半以上的區縣人口出現了負增長，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。

　　張大偉說，相比一二線城市經過一兩年就能增加一波需求，三四線城市可能要經過十年八年才能增加一波需求，“三四線城市的供應增速遠超過了需求增加的速度。”

　　這些城市會有望反彈

　　那麼哪些城市有望迎來反彈呢?“此輪房價有可能企穩反彈的城市不會超過20個。”張大偉說，判斷一個城市的房價走勢，人口的淨流入是最重要的指標。像大部分三四線城市和東北老工業基地，人口還在不斷外流，房價肯定不會漲。

　　有媒體曾對2013年中國公共財政收入最高的50個城市的人口吸引力進行排名。其中人口淨流入超過100萬的城市共有22個，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市裡面。

　　不過，人口淨流入雖然重要，但並不是唯一的衡量指標。一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產業結構、教育醫療等公共資源水準乃至城市形態結構等密切相關。比如，在一個區域中，以服務業為主的城市往往就明顯比以製造業為主的城市來得高。像佛山、泉州等以勞動密集型製造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但由於收入比較低、流動性比較強，因此並沒有轉化為有效的購買力。

　　包括泉州、佛山、東莞、中山、常州等沿海明星地級市，在改革開放之後，鄉鎮企業蓬勃興起，很多產業和人口都分佈在下面的鄉鎮中，每個鎮的房地產都發展得差不多，這樣較為分散的城市結構形態也在很大程度上影響了房價的走勢。

　　行政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會城市和計畫單列市的公共資源優勢比較大，對有效購買力的吸引力也就比較大。比如在福建，廈門是唯一的副省級城市，城市環境又位居全國前列，“福建的有錢人都會想在廈門買房子。”世聯地產廈門公司相關人士說。

　　當然，並不是所有的直轄市、省會城市、計畫單列市的房價都會堅挺。比如天津雖然是直轄市，但由於周圍有一個超強的一線城市北京，許多需求流向北京，因此天津的需求增長空間十分有限。像東北由於近年來人口外流較多，再加上非商品化的住房比較多，因此幾個省會的房價還趕不上福建、浙江的一些縣城。

　　庫存也是衡量一定時期內房價走勢的一個關鍵。上海易居房地產研究院發佈的2月份35個城市新建商品住宅存銷比資料顯示，煙臺、天津、茂名、西安和北海五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。相比而言，南昌、深圳、合肥、九江和南京的存銷比較小，而南昌的存銷比數值最低，為7.4個月。

　　總體來看，未來房價企穩反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。業內預計，在中央部委發佈房產新政之後，接下來各個省份、主要城市的落地細則也會相繼出臺。包括一線城市的限購儘管不一定會完全放開，但也很可能在一些層面進行實質性的放鬆。

　　在一線城市後，二線城市中，去年以來房價最為堅挺的廈門，由於市場需求十分旺盛，供應量又一直偏緊，未來廈門的房價仍會繼續堅挺的走勢。除了廈門，包括南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟南、南昌、合肥等部分二線城市未來房價也有望企穩反彈。

　　不過，即便在這些城市，未來反彈的幅度也不會太大。李友華提醒說，中國房地產經過多年發展後已從賣方市場轉入買房市場，樓市已不再是投資的很好選擇，因此未來人們投資房產也會更加謹慎。新政後對這些核心城市來說短期內肯定有利好，但要再像過去那麼快速上漲已無可能。