從珠海市區一路往南開，駛過橫琴大橋，便進入了橫琴島。迎面而來的，是一片片熱火朝天的施工場地，這里被稱作是“全世界規模最大的工地”，全島超過2400億元投資額的60多個項目正在加快推進。

 

　　橫琴到底有什么樣的魔力，讓投資者如此趨之若鶩？面積有3個澳門島之大的橫琴，其實大有文章可做。

 

　　每一輪政策利好，都帶來新一波量價齊升。在中國第三個國家級新區、珠澳24小時通關政策、自貿區擬定試點等多項利好帶動下，橫琴房地產邁上寸土寸金的臺階，房價6年間翻了5倍有余，依然被購房者一搶而空，來自澳門和香港的買家占比超過八成。

 

　　此刻，橫琴樓市正在經歷一個不斷做大的過程：從2013年物業消化量12萬平方米到2015年擬消化量50萬平方米，這個巨大變量，是8個月后外界希望看到的答案。

 

　　土地成交“過山車”式漲落

 

　　在珠海146個島嶼中，橫琴島是最大的那個，過去其以出產肥美的生蠔而得名。2009年以前，橫琴島還只是一個默默無聞的小島嶼，很少有開發商進駐，90%的土地尚未開發。

 

　　作為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區，2009年12月16日橫琴新區正式掛牌成立，原本寂寂無名的橫琴島開發全面推進。在隨后相繼占領了珠澳24小時通關、自貿區擬定試點等一連串政策高地后，“橫琴”二字，也成為珠海房地產市場的新賣點。

 

　　合富房地產經濟研究院提供給時代周報記者的數據顯示，2010年起至今年3月份，橫琴區域共成交70宗土地，總占地628萬平方米，總建面1428萬平方米，成交總價415億元。

 

　　不得不說，短短幾年內，面積不大的橫琴創造了土地交易史上絕無僅有的奇跡，其中2013年是最值得濃墨重彩的一年，在這一年，諸多“央”字頭實力資本、外資房企、珠海龍頭房企華發等逐鹿橫琴，掀開了在橫琴搶地的新篇章，并締造了一個又一個地王紀錄。

 

　　2013年7月2日，橫琴新區拍賣十字門中央商務區一宗8萬多平方米的商住用地，廣東客商匯實業有限公司以樓面地價1.58萬元/平方米、總價38.48億元拍得，晉升彼時珠海單價地王，而在當年1月份，華發同樣拍下十字門一宗地塊時，樓板價僅5600元/平方米，半年時間地價飆升了1萬元/平方米之多。

 

　　僅僅過了4個多月，K2地產、華發相繼出手刷新了珠海單價地王紀錄，他們先后在橫琴拍出了1.8萬元/平方米、1.84萬元/平方米的高價地。他們在同一日斬獲的這兩宗約25萬平方米的商住用地，總成交價達到了104億元，這也是珠海歷年來土地拍賣中的最高總價。

 

　　在過去，珠海的地王往往都出在寸土寸金的拱北以及擁有情侶路海景資源的唐家灣。而華發當年那筆1.84萬元/平方米的單價地王紀錄，在珠海迄今無人超越。今年1月底，龍光1.76萬元/平方米拿下的珠海昌盛路北側地塊，是除橫琴外珠海主城區的單價新高土地。

 

　　2013年，也是橫琴土地成交最風光的一年，其當年土地收入301.7億元，占彼時整個珠海市土地出讓收入的七成，這兩個數字都是驚人的，在中國任何一個城市都很難有一個區域可以達到如此高份額的賣地收入。

 

　　但這一驚人之舉并未延續到2014年，整個2014年上半年，橫琴土地市場可以說陷入休眠狀態，整整半年無一宗土地成交，這一僵局在去年7月底才被打破，出手的人是澳門佳景集團。盡管去年下半年橫琴土地市場有回暖之色，但是卻再也無法出現2013年的火熱。

 

　　珠海市國土資源局的數據顯示，2014年，整個珠海市土地成交大幅下滑63%，總金額為158.47億元，其中橫琴新區貢獻份額為43.71億元，還不足2013年最后一天，珠海大橫琴投資有限公司以77.75億元的底價拿下珠海總價地王一塊地的收入。

 

　　值得注意的是，在去年珠海市總成交面積512.62萬平方米中，橫琴新區成交量104萬平方米，依舊占據各區域榜首。

 

　　“2014年橫琴的土地市場不景氣并非個例，在深圳前海、廣州南沙，也有土地以底價成交甚至流拍的情況出現，這與去年國家貨幣政策、土地庫存量和樓市發展大趨勢是同步和吻合的。”廣州方圓地產首席市場分析師鄧浩志對時代周報記者如是分析。

 

　　而據時代周報記者了解，這也與橫琴當地特殊供地政策有關。拿地身份的限制再加上住宅用地的稀少（功能偏會展、體育、酒店、創意等），眾多國內外房企很難直接下手。

 

　　事實上，去年下半年，橫琴入市的多宗地塊只面向粵澳合作產業園內的澳門企業。去年12月15日，珠海前市長何寧卡（現廣東省發改委黨組書記）表示，在橫琴的發展中將堅持“澳門優先”的原則，爭取在2019年澳門回歸20周年之時，一半以上建設用地出讓給澳門，三成以上的常住居民來自澳門。

 

　　今年以來，橫琴土地成交陸續恢復熱情，在過去的3月份，橫琴以11.54億元賣地額挑起大梁，占珠海市土地總成交額九成分量。

 

 

　　橫琴土地市場的格局，正極大影響著當地住宅價值的攀升。對于在售樓盤而言，酒店、娛樂、會展等配套先行，以及純住宅供地的缺失，正是漲價的絕好機會。

 

　　橫琴房價已逼近一線城市水平，2014年，其以4.15萬元/平方米的均價，成為珠海房價最貴的區域，與它對比的珠海樓市整體均價僅在1.91萬元/平方米。事實上，從2009年僅8000元/平方米的樓盤均價來看，短短6年間，橫琴樓價翻了5倍有余。

 

　　華融琴海灣，是橫琴新區的首個開盤住宅項目，在珠海新浪樂居的樓盤詳情頁里，其公寓均價從2013年的2.6萬元/平方米漲至目前的報價4.3萬元/平方米，在售的毛坯別墅報價也到了7萬元/平方米起。目前，橫琴在售的另外兩個項目K2荔枝灣和華發首府，其均價報價也到了4.3萬元/平方米。

 

　　眼下，客商匯蓮邦廣場、蓮城印、梧桐樹大廈、保利國際廣場等項目也將迎來面市，橫琴樓市將越加多元化。據中原地產監控數據，2015年珠海在售項目總供應約在124.56萬平方米，其中潛在供應量最大區域為橫琴的33.5萬平方米，占整體供應的27%。

 

　　一位在橫琴買了一套房的張先生稱，跟澳門動輒10多萬元一平方米的樓價相比，橫琴房價并不算貴。“我們的項目與對岸的澳門房價相比，即使賣到4.2萬元/平方米，也低了近一半。所以，項目客戶主要來自澳門，比例高達70%以上。”華融琴海灣距澳門僅五分鐘步行路程，其項目相關人士向記者表示，附近其他的商品住宅項目主要購買力也來自澳門，其中有不少澳門投資客。

 

　　“橫琴樓市前景長遠，一方面是一系列利好政策的推動，一方面更是來自大批澳門置業者的投資。僅去年底幾個月，澳門前來橫琴置業的資金就不少于100個億。”談到未來，一位長期關注橫琴樓市的市場分析人士張強（化名）稱，未來澳門超過4000億元的居民存款，將有更多流入珠海橫琴，再加上橫琴新區的政策利好，給予澳門更大經濟空間，僅從這些來說，橫琴的未來是明亮的。

 

　　澳門三原色(國際)設計工程顧問有限公司董事長符軍接受采訪時說，“如果橫琴新區配套有更進一步完善的話，相信很多澳門人都會將這作為澳門‘飛地’到此置業，畢竟，橫琴在規劃方面預留了3條對接澳門的海底隧道，其中一條就在十字門中央商務區北部片區地段。”

 

　　在2015年自貿區正式掛牌倒計時之際，珠海區域有專家預言，未來五年，橫琴樓價將可能上漲到9萬元/平方米。在珠海資深地產人程廣平看來，隨著自貿區政策發力，未來橫琴房價仍會上漲，澳門客仍是橫琴置業主力軍。

 

　　投資置地還需產業先行

 

　　面對狂飆突進的橫琴樓市，珠海地產界開始思考，樓市發展已快于城市發展的步伐，在人才缺乏和房價高企的挑戰下，橫琴該如何走出一條健康可持續道路？

 

　　景澤國際董事總經理唐鐵軍在一次論壇上表達了他的擔憂，在他看來，橫琴現在已進入了一個“特區特賣”的怪圈，橫琴發展與珠海本土的聯系不那么緊密了。他建議橫琴要站在一個更高的層面上，跳出澳門來看橫琴，要做好珠三角地區經濟大鱷的覺悟，學習前海等新區的先進經驗和教訓來彌補自身的不足。

 

　　在利好驅動下，橫琴樓市過熱的狀況，也引起業界的注意。“在去年的第三季度末和第四季度初，橫琴樓市已經進入了一個高速拉升時期，價格天花板從3萬多單價一下飆升到了4萬多。”對于橫琴的樓市，珠海藍琴實業營銷企劃部總監李獎有自己的看法，去年的橫琴樓市就是一個單純利好驅動下的過熱市場，如果用一年到一年半的周期來看，這個市場一定是過熱的，開發商和購房者都有些非理性。整體來看，橫琴的住宅產品也好，還是商辦產品也好，都基本上成了投資型需求的產品。

 

　　珠海南福房地產開發有限公司副總經理孫超認為，目前來說，橫琴的樓市只是一些概念的炒作，而真正產業還沒落地。再來看橫琴住宅樓盤的戶型，都是中小戶型，才二三十平方米，對于購房者來說稱不上宜居，以后只能是用來出租；而寫字樓方面，其高昂的價格對于小企業來說也難承受，再繼續這樣下去的話，橫琴房地產的業態和未來形勢會很嚴峻。

 

　　對此，橫琴官方解釋道：政府不希望在橫琴產業進駐前大搞房地產住宅業，否則很有可能和國內部分新區一樣，變成沒有產業支撐、無人居住的“鬼城”。

 

　　橫琴新區管委會主任牛敬告訴時代周報記者，橫琴的開發節奏是先做基礎設施配套，引入高端產業項目，再根據橫琴的產業發展狀況適時啟動新的地產項目土地出讓。

 

　　2015年1月16日，橫琴兩宗地塊分別以2.28億元、5400萬元的底價出讓成功。由兩個房地產界的“門外漢”—珠海宇誠信科技有限公司以及湯臣倍健藥業有限公司競得，多少讓人意外。其中湯臣倍健藥業取得的15000平方米的土地，地塊功能為中醫保健及商務配套用地。

 

　　毋庸置疑，橫琴新區在住宅、商業、教育、醫療等功能分區依然需要一段時間才能成氣候。為了更加豐富橫琴新區的產業分布，橫琴推地節奏正明顯加快，并且有“定向”招募的趨勢，澳門企業更是成為了優先對象。未來橫琴新區土地拍賣也有了明確的限制，凡是符合《粵澳合作框架協議》、《橫琴新區產業發展指導目錄》的項目都會受到優待。可見，橫琴新區未來發展將會由高速擴張的模式逐漸轉化成為定向、定量的發展模式。