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北京樓市:只聞漲價聲,不見真亮劍

2015-04-16
来源:21世紀經濟報道

  在政策風向轉暖,市場預期回升的階段,開發商依然能夠保持理性穩價,主要在于兩個方面。一是市場庫存的制約。二是主力購房客群的構成發生變化所致。

  本報記者 王營 北京報道

  “基于樓盤地理位置和景觀資源的稀缺性,我們已經將每套房源的價格上調50萬。”某豪宅開發商對21世紀經濟報道記者說。在該人士看來,購房人普遍具有“買漲不買跌”的心態。漲價才能證明樓盤好賣。

  不過,漲價目前仍停留在開發商的“營銷”層面,采取實際行動漲價的樓盤只是少數。

  亞豪機構數據統計顯示,3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項目當中,除領秀慧谷之外,其他49個項目3月份均有連續成交,與3月相比,新政后成交均價出現下滑的項目有23個,均價上漲的項目有26個。其中,漲跌幅在5%以內的高達43個,漲幅超過5%的僅有6個,而下跌幅度超過5%的則未出現。

  漲價的特殊性

  調查顯示,新政發布半個月以來,大部分在售項目以“平價走量”為主,價格走勢較為平穩,大量漲價的現象并未在北京出現。

  “漲價的初衷是為了修復毛利率。此前的毛利率有點低,還不到25%。”遠洋傲北一位相關負責人告訴21世紀經濟報道記者,新政之后,他們明顯感覺到剛需和剛性改善性需求量在增大。

  該人士透露,他們項目在新政之后,洋房部分價格上調了10%,聯排部分上調了5%。但漲價之后,剩余的30十多套尾房很快就接近清盤。但聯排部分的去化速度有所下降。“不過,我們是尾盤,并不具代表性。”該人士坦言。

  與遠洋傲北情況類似的還有合景領峰和華遠·瀾悅。其中合景領峰于2014年4月以21500元/平米的價格新盤入市,而彼時房山長陽區域的整體均價水平已經在24000元/平米以上;地處密云的華遠·瀾悅入市價格為14000元/平米,其周邊在售項目價格則在16000-17000元/平米之間。這兩個樓盤屬于以價換量項目。在換量成功之后,這類項目也開始借助政策暖風趁勢漲價,前者新政后成交均價漲幅分別為7%、5%。

  上述遠洋傲北人士認為,市場反轉趨勢尚未確立,整體市場漲價基礎不牢固,未來可能會有新一輪利好政策出現。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為,在政策風向轉暖,市場預期回升的階段,開發商依然能夠保持理性穩價,主要在于兩個方面。一是市場庫存的制約。截至4月中旬,北京商品住宅存量依然高達83337套,雖然相比2014年底的歷史峰值已出現下滑,但相比2014年同期,依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前開發商多選擇借助政策“東風”快速去化,一旦追求漲價來提高利潤,反而可能在現階段損失意向購房客戶,影響銷量。

  二是主力購房客群的構成發生變化所致。3·30新政進一步降低了二套房首付以及營業稅的減免范圍,其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付,來促進改善型置業客群的換房升級,從而提振包括二手房及新房在內的房地產市場的成交活躍度。但是,改善型客群的購房需求并不急迫,雖然新政后,各個項目看房客戶量驟增,但簽約量并未因此大幅增加,項目間的銷售競爭仍然很激烈,為了積聚購房需求,開發商只得保持價格平穩。

  房價未來難以大漲

  業內人士普遍認為,樓市已出現本質變化,房價不存在大漲的基礎。

  根據鏈家地產市場研究部統計,4月(1-12日)純商品住宅(不含保障房、自住房)成交1232套,與3月同期相比上漲35.5%,比去年同期上漲43.9%。成交均價為29422元/平米,環比上漲2.6%。

  鏈家地產市場研究部李巧玲認為,在新的房貸和財稅政策的刺激下,2015年4月份的市場成交要明顯好于2014年同期,但不及2013年。3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主,惠及面相對有限,其對市場預期的影響似乎更大,帶動的剛性需求也在明顯增加。

  李巧玲認為,近期成交量雖然上漲,但北京周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于適合剛需的新開項目不多,另一方面是由于網簽滯后影響,新政后入市的需求還尚未完全在網簽中體現。隨著后期多個熱銷項目帶動,成交量會繼續上行。

  價格方面,李巧玲說,在需求升溫帶動下,賣方欲調高價格的傾向非常明顯。近年來,隨著地價、配建保障房、自住房面積上漲,房企項目銷售利潤受到擠壓,在市場進入上行階段后,難以避免出現漲價傾向。但是,新房市場的庫存問題依然比較突出,這是抑制新房價格過快上漲的主要因素,短期內預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

  華潤置地北京大區營銷管理部助理總經理秦江認為,從過去5年的商品房成交數據來看,剛剛過去的2014年比最初實行限購的2011年還要差。原因有兩點,一是經濟仍未企穩,錢不好掙了;二是反腐進入深水區,很多人錢不敢花了。反腐并不會影響到市場的價格,因為即便是持有者甩貨對市場價格的影響也是微乎其微的,但反腐產生的震懾作用確實會影響市場的成交量。此外,從2014年開始,住宅市場已經充分地完成了去投資化過程,市場的交易主體幾乎都是改善型需求。

  秦江認為,影響房價上漲的誘因發生了本質的變化。以前推動房價上漲的誘因是預期。只要預期上漲形成共識,開發商就漲價。開發商一漲價,投資客群就跟進,進而帶動自住客戶的全面跟進。而未來市場的主體是改善型客戶,這些客戶是有房子住的,他們不會因為開發商漲價就出手。這是3·30新政以來只聽漲價聲,不見真亮劍的重要原因。

  不過,秦江認為,基于二手房市場的回暖和土地成本的上漲,房價未來也沒有跌的空間。而正是由于土地成本的高企,北京未來房價也會保持居高不下的局面。

[责任编辑:蒋璐]
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