樓市新政的強刺激成交出現強勁反彈，也助推了開發商的推盤信心。

 

　　經歷過清明假期，上周末眾多樓盤紛紛扎堆入市，市場熱度開始回歸。據搜房網統計，上周末上海樓市共有10個項目入市，推盤總量達1036套，其中全新盤達到4個。

 

　　大寧“地王”項目首次開盤

 

　　4月18日，閘北大寧某樓盤首次開盤，推出284套三房、四房房源，據參與樓盤分銷的某中介負責人介紹，開盤當天賣出250多套，回籠資金21億元。該負責人說，開盤當天，選房現場客戶眾多，銷售人員一直忙到深夜，“夜里12點都還有客戶在簽約。”

 

　　該樓盤系2014年初上海的“地王”項目，整個地塊的最終出讓價格達到101億元，溢價率111.59%，折合樓板價4.76萬元每平方米。由于當時周邊區域的新房價格在4萬-5萬元/平方米，二手房價格在3萬-4萬元/平方米，當時業內曾紛紛認為日后如何開發、銷售是個問題。

 

　　某外資房企總經理說，該樓盤開發商選擇如此好的時機開盤，不排除其之前對政策走勢是有研究和預估的。

 

　　不過參與分銷的中介負責人稱，該樓盤從拿地到首次開盤前后一年半時間不到，開發建造基本符合其一向的時間節奏。

 

　　“不過確實趕上了好時機，連續的降息、降準，‘3·30’新政出臺，過完清明節假期。”該負責人說，開發商從3月初開始蓄客，到正式開盤用了一個半月時間，開盤前的認籌客戶已經達到約1000組，為了進一步擠壓意向客戶，開發商隨后又進行了“升籌”，將認籌金額由1萬元提升至5萬元，認籌客戶也進一步壓縮至400組，這對于284套的開盤量仍然綽綽有余。

 

　　該負責人稱，開盤前，開發商給出的價格預期是7.5萬元/平方米，實際開盤均價在6.1萬-7.1萬元/平方米之間，考慮到當時4.76萬元/平方米的樓板價，首次開盤的定價其實是沒多少利潤的。

 

　　該負責人表示，樓盤后續會有很多大戶型項目，預計定價會較高。

 

　　“作為上市公司，現金流是第一的，其次才是利潤。”上述外資房企總經理說，這次該樓盤直接跳過區域原先的5萬元/平方米的價格水平，將定價跳開到6萬元以上，同時又賣得那么好，可以說很是成功的。“這也同時樹立了區域價格新標桿，200多套的成交量也使得這一價格站住了腳，以后的銷售就很好做了。因此即便這次開盤不賺錢，也是值得的。”

 

　　據一名銷售人員介紹，購房者中首次置業和置換型買家約各占一半，其中大寧區域內的購房客戶在總客戶中占比達60%～70%，“這些客戶原先就住在樓盤附近的其他老小區里，有的只相隔幾百米遠，但聽說地王開盤，紛紛把老房子賣了再來買新房，一方面居住環境確實改善了，一方面所買的房產更值錢。”

 

　　部分開發商醞釀提價

 

　　上述樓盤開發商此次的做法也給其他開發商提供了“借鑒”。

 

　　嘉定某小型樓盤開發商表示，他們的一個全新項目預計會在4月底開盤，雖然目前區域的均價水平都在2萬元/平方米以內，但他們打算將價格拉高到2萬-2.1萬元/平方米，做之前各開發商都想做而不敢做的事。“我們會開100多套房子，我們不追求能賣七、八十套，但只要能賣掉30套，就說明我們的新價格站住了。”

 

　　嘉定新城某剛需樓盤也在上周末推出250套兩房、三房房源，據參與分銷的中介負責人介紹，此次推盤的均價在1.8萬-2萬元/平方米，開盤當天銷售量接近200套。

 

　　嘉定某開發商銷售負責人表示，他們目前在嘉定新城有兩個在售的項目，一個為總價120萬-150萬元的剛需樓盤，一個是總價在300萬-400萬元的改善型別墅樓盤。“剛需的項目上周末加推了68套，一周時間內已基本賣完，本周末我們又加推了68套，周六當天賣掉29套，預計周日也能賣掉30套左右。”該負責人說，他們剛需的項目均價去年下半年時為1.5萬元/平方米，而目前的報價為1.98萬元/平方米，扣除掉優惠，實際均價在1.8萬-1.9萬元/平方米，“我們認為目前區域的價格都已經到頂了，今年全年不會再有大的調價動作，預計都將保持在2萬元每平方米以內。不過以這樣的價格銷售，已經不能算是跑量了，而是追求利潤。”

 

　　該負責人說，他們剛需項目總價在150萬元以內，購房者可以直接享受“3·30”新政以及公積金貸款額度調整新規，這對他們提升銷售作用很大，“不過也就是新政出臺第一周成交明顯向好，進入第二周之后又顯得有些乏力，意向客戶心態上比較猶豫，我們也在分析原因，是不是都把錢拿去炒股了。”該負責人說，與剛需項目相比，新政出臺以來，他們改善型項目的銷售提升并沒有預期的那么好，“平均一周的成交量也就是比之前多個五六套。”