近日，上海市政府出台政策将居住证转户籍的周期由此前的7年缩短到2-5年。虽然上海市政府表示此举并非专门针对限购松绑，但业内人士认为，这其实是向符合条件者定向微调了住房限购政策，为沪楼市引入了需求的生力军。

 

　　在戴德梁行住宅部助理董事忻丽蓉看来，上海出台的这一政策更像是试探性动作，在股市接连受挫、不少投资者资金被套牢的影响下，楼市再度面临购房需求减弱的难题。上海不排除未来继续出台刺激楼市的利好政策。

 

　　限购定向松绑

 

　　上海7月5日出台的这一不太起眼的人才落户政策，为楼市限购撕开了一个小口子。

 

　　根据最新政策，符合条件的创业人才、科技人才、中介服务人才及其核心团队，由居住证转为户籍的年限可由7年缩短为3-5年。而对符合一定条件的创业投资管理人才，年限可由7年缩短为2-5年。

 

　　“限购最主要的门槛就是户籍和社保。缩短在沪人才的落户周期，某种意义上就是降低了这部分人的购房门槛。”忻丽蓉认为。

 

　　仲量联行研究部经理周志锋指出，上海的很多此类人才持有居住证已超过2年甚至5年，但按照上海的限购政策，非上海户籍的单身人士无法购房。而此次政策调整后将有相当数量的人群可获得上海户籍，这也意味着他们拥有了购房资质。

 

　　“新获得购房资质的购房者预计3个月左右才能入市。也就是说，新的需求可能会在10月前后进入市场。而10月份正是楼市销售的旺季，将对消化供应量起到重要作用。”克而瑞一位分析师指出。

 

　　从定向放松限购的人群来看，政策将影响到的购房者将不仅限于刚需，更多的是改善性需求和高端需求。

 

　　“对于科技人才来说，改善性需求占比最大；而引进的创业人才往往已具有相当的财力，对住宅的需求可能会在总价千万元上下。”忻丽蓉在接受记者采访时说。

 

　　“在脆弱的市场环境下，引导预期是最重要的。坚定市场对楼市的信心，是上海市政府出台这一政策更深的用意所在。”周志锋表示。

 

　　3·30政策效力减弱

 

　　通过定向松绑限购引入新需求的背后，是上海需求结构正在发生微妙的变化。

 

　　据戴德梁行的最新数据，今年上半年上海300万元以下纯刚需住宅的成交面积占比为70%，较去年同期74%下降了4个百分点。

 

　　虽然现在刚需仍然是市场的主流，但比例已经有所减少，业内人士分析，这主要是受长期限购影响。不过，包括上海在内的一线城市却很难放开限购政策。

 

　　“刚需数量很大，如果放开限购，一方面消费能力比不上豪宅，另一方面政策松动的尺度会很大，与稳定房价的预期相悖。”上述分析师说。

 

　　同时，上海豪宅市场却出现了成交的量价齐涨。

 

　　据高力国际披露的最新数据，上半年沪豪宅销售量达71.4万平米，较去年同期上升了122%。在销售量猛增的同时，上海第二季度高端房5.95万元/平米的成交均价，比一季度上涨了6.9%，较去年同期上涨了8.4%。

 

　　“内环房价的涨幅最大，达到17.5%，比全市房价涨幅高6.6个百分点。”高力国际研究部董事谢靖宇表示，今年上海豪宅热销，其中有股市财富效应的推动作用。然而近期股市大跌使很多投资者资金套牢，这对下半年的楼市究竟会产生怎样的影响，现在还很难预料。

 

　　中原地产分析师卢文曦认为，上海楼市正面临新的挑战，虽然二季度楼市成交火热，但也面临3·30政策效力衰减、刚需疲弱等的多重压力。而经历7、8月份的销售淡季后，“金九银十”的成色可能会大打折扣。

 

　　“在股市信心受到重挫的情况下，如果楼市再受挫，这恐怕是政府所不愿意看到的。”卢文曦说。

 

　　为了坚定市场信心，业界预计上海未来可能还会出台楼市利好政策以稳定预期。

 

　　“限购政策不再是铁板一块，不排除未来仍有松动的可能。此外还可能会有其它刺激政策，如降低非普通住宅税收、继续出台贷款优惠政策等。现在出台政策可能只是试探性的，为将来的后续政策提供铺垫。”忻丽蓉如是说。