租賃房源增加租金不升反降 未來租房或比買房更劃算

　　近幾年來，樓市都有一個有趣的現象，就是住宅一旦銷售紅火了，房地產稅就立馬成為媒體炒作的話題。日前，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文透露，房地產稅立法初稿已基本成型，現階段應在全國人大、財政部內部征求意見，進行完善。一時間，房地產稅又穩穩占據各大網站的頭條。而在眾聲喧嘩之中，房地產稅立法也漸行漸近。

　　文： 廣州日報記者 梁紅舉

　　“房嬸”住別墅還坐擁6套房靠收租過活

　　“只要稅率不超過CPI，就不會賣房”

　　對于即將到來的房地產稅，徐女士特別關心，她是標準的“房嬸”。早期拼搏買了套別墅自住，而后老房子拆遷又在珠江新城補了兩套，“沒有別的技能，就將早期做生意的錢買了房子出租。”她告訴記者，村里很多家庭都這樣，“年紀大了，沒了土地，就靠拆遷補償的錢買房子出租維持生計。”她自己承認，除了別墅自己居住之外，另外在天河、海珠、番禺還各有兩套。“這個房地產稅，到底該怎么征收呢？”

　　三四套房不會遞進征稅

　　固定稅率預計2%左右

　　目前最新的說法是，房地產稅是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來，其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅。目前，爭議最多、也最關鍵的是自住房免稅的邊界劃定。此前，上海、重慶都對部分個人住房征收房產稅試點，“但效果并不好。”參與房地產稅設計的財政部財政科學研究所原所長賈康認為，即將到來的房地產稅稅負應該比上海和重慶試點的稅負稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點。第三、第四套房子征稅的稅率可能不會采取遞進原則，而是固定稅率，預計在2%左右，超過3%的可能性非常小。

　　從這可以看出，擁有四五套房子的，也不用過于擔心征稅，所以，房地產稅嚇不倒“房叔”、“房嬸”。徐女士透露，上海、重慶開征房產稅時她就非常關注，但都沒有超過1%，“只要跑不贏居民消費價格指數(CPI)，就不會考慮出售。相比鈔票，房子保值增值更多。”而據國家統計局發布的最新數據顯示，2015年6月份，居民消費價格指數(CPI)同比上漲1.4%；今年上半年，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲1.3%。

　　三問房地產稅

　　1 進展如何？

　　立法初稿已基本成型

　　早在2011年，作為房地產稅中的一部分——房產稅已在上海和重慶兩地試點。但收效不甚理想。公開的數據顯示，上海每年征收的房產稅只有20億至30億元。而重慶平均一年的房產稅征收額僅1億元左右，在地方財政收入中幾乎可以忽略不計。

　　日前，財政部部長樓繼偉表示，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法并適時推進改革。中國政法大學財稅法研究中心主任施正文也表示，房地產稅立法初稿已基本成型，但還未到向專家等社會各界征求意見的階段。

　　2 怎么征收？

　　現有房產稅和城鎮土地使用稅合并

　　目前最新的說法是，房地產稅是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來，也就是增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎。其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅。

　　第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產稅。第三、第四套房子的稅率，可能實行固定稅率，預計在2%左右。

　　3 何時開征？

　　兩三年內征收房地產稅的條件并不具備

　　按照財政部財政科學研究所原所長賈康的說法，中央要求財稅體制改革在2016年基本完成重點工作、任務，從時間表看不應拖到2017年全國兩會后；不動產登記今年3月開始實施，到2018年完成，故2017年房地產稅開征的配套條件應該是對得上的。不過，易居中國執行總裁丁祖昱卻認為，短期內(兩三年內)征收房地產稅的條件完全不具備。

　　廣州日報記者 王荔玨

　　人口增速放緩租賃盤源卻增兩至三成

　　珠江新城豪宅降價15%才租出去

　　如果“房叔”、“房嬸”的房屋在房地產稅到來時并不出售，那只能與現在一樣——出租。從金融角度上來說，在合理租售比以下，買房劃算；而超過合理租售比，說明房價被高估，自然租房比買房劃算。

　　所謂租售比，就是房價和月租金的比值。因為中國情況特殊，而北上廣深等一線大城市就更加特殊，因此，業內普遍認為，廣州的合理租售比應比歐美最高的160倍還要大幅提高，約為240倍。但事實上，當今中國房子的租售比已經普遍超過240倍。以珠江新城中海璟暉為例，一套88平方米的兩房，售價360萬元，月租金約5200元/月，租售比快到700倍，而在北上廣深，租售比超出800倍的隨處可見。

　　7月9日，潘石屹做客某脫口秀節目時透露，目前全國人均住房面積已經近40平方米，整體而言，中國已經不缺房子了。他的公司今后將會減少開發樓房項目，已經開發出來也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因為房子太多，房價大漲的基礎已經不存在了。

　　記者查看了2015年廣州的租賃盤源，來自幾大中介的不完全統計顯示，2015年，廣州人口增幅放緩，租賃盤源卻增加了兩至三成。中原地產珠江新城分店的中介人員告訴記者，珠江新城有部分房東在房子空置三個月后，開始接受10%的降價。

　　徐女士也向記者證實，她在海珠區的房子依然以原價(與去年一樣)租出去，番禺的房子有一套空置了一個多月，降價200元/月租了出去。珠江新城的房子更難，“可能價格太高，直到降了15%還多，才租出去。”徐女士說，“或許，應該趁現在房價還在上漲，趕緊將房子賣掉算了。”

　　記者觀察

　　反腐？降房價？房地產稅非萬能藥！

　　“一個家庭十幾套甚至幾十套房，不僅滋生腐敗，還炒高了房價。”這種論調是民眾熱盼房地產稅出臺的重要動因之一。記者梳理了一下，發現目前我國的房地產業稅收集中在建設環節和交易環節。據統計，在2013年的房地產稅收中，建設環節稅收收入占35.6%，交易環節稅收占54.9%，保有環節稅收僅占9.5%。“目前中國在房屋保有環節的稅費太少，而歷次調控均以交易環節稅收為主，效果并不明顯。”賈康表示，房地產稅改革的初衷，就是增加房屋保有環節的稅費。理論上來說，這對“房叔”“房嬸”的殺傷力會很直接，有利于平抑房價，因為擁有的房子越多，房價越高的房屋，稅負越重。

　　但是，也很有可能“事與愿違”。全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵直言：“指望房產稅來抑制房價簡直就是‘天方夜譚’。”前兩年房地產比較火的時候，一年的投資回報超過10%，“就算再多，房地產稅也只有1%左右，如何壓抑樓價？”

　　至于說房地產稅將成為地方財政收入的主要來源，或許會降低地方政府的“土地財政”，中國房地產業協會副會長任志強更是“嗤之以鼻”：“國內的房地產稅加起來大體占到國家稅收的11%到13%，高的時候占到17%到18%。而土地收入占地方財政收入的比例，高的時候達到78%，地方政府愿意要哪頭？答案顯而易見。”