作者：張敬偉

　　據7月27日《中國經營報》報道，未來房地產稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產稅的起征點。即個人或家庭在豁免征收面積以內的住房，免予征收房地產稅。而“豁免征收面積”將根據地方住房情況有針對性地劃定，不會一刀切。

　　此前有報道稱，房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并，在市場回暖后推進，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

　　房地產稅如何設計，何時啟動，一向在輿論場引發議論紛紛。但是曾經的滬渝兩地試點，征收稅額幾可忽略不計，后續更多地區的實踐也就沒有了下文。最新消息顯示，房地產稅尚未形成成熟文本，因而兩年內很難推出。

　　但須指出的是，房地產稅的試點，是有“假想敵”的。

　　滬渝兩地2011年啟動的房地產稅試點，確切講是試點征收的房產稅，原因是其時樓市過熱，試點期望以此來調控樓價，抑制樓價泡沫。試點長期駐足不前說明效果不盡如人意。

　　過去4年，中國樓市發生了相當的變化，地方限購等措施并未發生太大作用，但經濟周期作用下，樓市出現存量過剩的態勢。新一屆政府的深化改革和調結構，也讓大開大合的圈地燒錢止住了腳步。

　　當前，經濟下行的巨大壓力讓很多地方重啟以地產刺激經濟穩增長的思維。這是去年以來多地解除限購的主因，當然亦可理解為行政權力為樓市松綁，讓市場配置唱主角。而在中央層面，一些旨在去庫存和啟動剛需的利好政策也紛紛出臺。

　　如果說當年滬渝房產稅試點的“假想敵”是去樓市虛熱，重點是宏觀的“調”和“控”；現在的樓市政策指向則是輕緩地為穩增長提供助力。樓市刺激經濟增長的主引擎作用，已經不太顯著——雖然樓價和當年相比并無多少的降幅，但整個樓市在這個經濟周期已經變得較為遲滯了。加之“鬼城”風險和龐大的庫存，以及由此積累的龐大地方債務，中國樓市只有一線城市還維持著相對“熱”的情況，而在三四線城市已經疲態盡顯。

　　更重要的是，市場和民間津津樂道的房地產稅，當下也出現了新的輿論指向，甚至可以說是道德指向。在反腐敗的高壓態勢下，任何有關樓市的政策，無論財稅設計還是監管層面的技術更新，如房地產信息聯網，如不動產權統一登記等等，人們寧愿將之和反腐敗聯系起來。從大眾輿論到基本民意，人們更愿意將之視為轉型正義，視為向腐敗亮出利劍。

　　客觀而言，這忽略了房地產稅設計的真問題。但民意所及的“假想敵”卻也不能忽視：樓市虛熱時代，民意最大的訴求是降低房價；反腐時代，樓市是權力和資本尋租的不當利益淵藪之一，通過征收房地產稅自然能讓不當利益獲得者付出代價，這體現了公眾對市場失序的不滿和貪腐與資本不當分肥的憤怒。

　　房地產稅若設計得當，的確可起到調控樓市和抑制腐敗的作用。但房地產稅設計的真問題并非如此淺嘗輒止，而是一項復雜的系統工程。簡言之，房地產稅設計是中國財稅體制改革的核心內容之一，因此必須兼顧市場公平和多維度的利益博弈，以達到既利國家又穩市場且不至于引發民意的波動。

　　必須厘清房產稅和房地產稅的概念。簡言之，對一套房子征稅，如果按照原值征收則是房產稅，如果按照評估價值則是房地產稅，評估價值里包括了地價。

　　房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控。按照頂層設計，本來全國要擴大的是滬渝兩地的房產稅試點，目標是取消房產稅征收，建立房地產稅征收制度。

　　對公眾而言，他們對于復雜的稅種沒有興趣，他們關心的是自己的切身利益。而且，經過過去十余年的樓市風云，大多數中國人都擁有了自己的住房，有些甚至有了二套房和三套房。他們最擔心的是未來房地產稅征收是否讓自己的財富受到損失，對所擁有的合法不動產產生不安全感。

　　正因為如此，這一稅種如何設計，還需最大限度地征求各方民意，以求達到各方利益平衡。

　　必須指出的是，財稅體制改革不是突出國家主義的財政功利性，而是理順市場公平和實現社會正義并均衡社會財富。