【香港商報網訊】論數據，目前本港樓市表現不算差。據差餉物業估價署資料顯示，上半年樓價指數累計升約8%。上周五公布的中原城市領先指數CCL報144.84點，按周升0.38%。據土地註冊處資料顯示，今年首7個月住宅買賣合約為3.7654萬宗，按年升8.9%。不過，本港樓市正面對一些潛在風險，如加息、零售業生意轉差、外圍經濟環境不明朗等，或會對樓市帶來影響，甚至轉勢向下。今次專題本報走訪了8位不同界別的人士，他們就樓市走勢提出意見，務求讓讀者全面了解當前的情況。
香港商報記者 林啟健 鄭達偉
今趟會把他們的意見分成兩派，一派是樂觀派，另一派是審慎派。預測後市仍有升幅的統稱樂觀派，預測後市橫行或向下的為審慎派。經過本報訪問後，卻得出四比四的結果，即樂觀派和審慎派各有4人，不相伯仲。記者亦發現，即使樂觀派並非一味唱好後市，亦指出當前樓市面對隱憂，如美聯物業住宅部行政總裁布少明指，如果本港零售市道持續疲軟，則會間接影響市民的購買力，從而影響中小型單位的交投。可見雖然現時樓市暫時未有轉勢跡象，但潛在風險正增加，這是不容忽視的。
樂觀派：
郭子威：跌市屬主觀願望
長實地產(1113)投資董事郭子威認為，目前市場上所指的利淡因素，普遍屬「主觀願望」，料對樓市影響有限。他以加息為例，認為人民幣突如其來的貶值已令美方措手不及，加上現時美國經濟基調並非想像中穩健，整體發展仍需看中國經濟表現，故不看好美國會在年底加息。他更豪言，即使未來一年美國進行加息，最多也只會出現兩次，相信幅度不會多過50點子，因此對供樓影響有限。
郭子威不看好美國會在年底加息。
料下半年樓價升5%
至於房屋供應增加，他相信亦非唯一主宰樓價走勢的因素，因目前市場有多餘資金，在失去投資人民幣以尋求高息獲利的管道下，市場有實力的人士會轉向尋找其他穩健的投資渠道，當中不少投資者會選擇持有美元，因此在港元與美元掛鈎的基礎下，正好對樓市帶來正面作用。他更透露，集團旗下「維港?星岸」的不少買家就表示傾向將資金用作本港「磚頭」投資之用。
他預料，下半年中小型單位樓價會保持5%增長，而豪宅盤則有5%至10%升幅，整體有5%升幅。成交量方面，他指由於下半年一手供應不及上半年多，加上二手仍受政府「措施」影響，令業主賣盤意欲減少，料整體成交量將萎縮2%至3%。
蔡永雄：港經濟就業理想
中銀香港高級經濟研究員蔡永雄覺得，今年樓市未必會轉勢。他指出，美國9月或12月有機會加息，即使加息，今年最多加一次息，本港未必跟隨。9年來美國第一次加息，取態審慎，加息後會停一段時間，加息步伐較慢。息口對樓市會有心理影響，對實質因素如供款負擔影響不大，估計加幅四分一厘。至於供應方面，他說，過去10年私人住宅單位落成量偏低，每年平均1.17萬個，與政府每年目標1.9萬至2萬個相差約8000個。據差餉物業估價署預測，今、明兩年單位落成量分別為1.3萬個和2萬個。這對樓價暫時不會有大影響。
全年樓價高單位數升幅
他又表示，目前本港就業情況理想，而且本港經濟溫和地增長，故未對樓市影響正面。至於政府政策，他說，政府剛於2月底收緊700萬元以下物業按揭至六成，未必會再推出收緊按揭措施，而且亦很難再推出新的稅項措施，因先前所推出的印花稅措施需要長時間才可獲立法會通過，難度較高。有見息口走勢不明朗，政府會觀察未來加息後對樓市所產生的實質影響後，才決定推行那些政策。
他預期，上半年樓價升8%，預期下半年平穩向上，全年樓價高單位數升幅。在交投方面，預期下半年整體物業買賣宗數稍高於上半年，全年買賣宗數約8.5萬宗，勝過去年。
布少明：樓市不會大逆轉
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，美國加息難免對本港樓市產生影響，但料影響僅屬輕微，因目前市場對加息已有心理準備，而且相信加息幅度只會介乎四分一厘至半厘之間，故相信對樓市影響不大。而供應增加，亦不會令樓市受壓，反而更有利樓市健康發展，紓緩過去樓價凌厲的升勢，但強調樓市不會有大逆轉。
中小型單位或微調
他又預測下半年豪宅會持續向好，指由於市場豪宅盤供應少，導致該類型單位下半年追落後的情況持續，其中2000萬元以上的豪宅售價或有5%至10%升幅，成交量方面亦有20%增長。但他強調，如果本港零售市道持續疲軟，則會間接影響市民的購買力，從而影響中小型單位的交投，因這類單位較易受加息及零售市場疲弱所波及，料下半年這類單位樓價升幅會由上半年的約10%下調至只有2%至3%。整體而言，他相信下半年會維持一手主導大市的格局，料成交宗數將達到約1萬宗。
許智文：負面因素不顯著
理大建築及房地產學系教授許智文表示，雖然美國可能在今年內加息，但他覺得，短期內加息幅度不會很大，而且加息次數未必頻密，料對樓市影響不大。其次，目前零售業表現不佳，近期人民幣貶值，對零售業雪上加霜，來港購物的內地人數目會減少。不過，其他行業如建築業、金融業表現不差，整體經濟情況不是想像中那麼壞。
他說，政府土地供應穩定，對樓市影響不大，因需求仍然存在。目前負面因素不顯著，正面因素依然存在。展望後市，他說，上半年樓價升6%至8%，預計下半年樓價升幅收窄，幅度約3%至5%。至於交投方面，他預期下半年交投量與上半年差不多。
審慎派：
施永青：投資變得更謹慎
中原集團董事施永青指出，所有投資回報均受息口的影響，同樣投資者買樓的決定也需考慮美國加息與否，他坦言個人原認為美國9月加息的機會頗大，惟經過早前人民幣貶值後，令美國會否如期9月加息再次出現懸念。此外，他強調市場每作一個投資決定，也需考慮到通脹、貨幣情況等因素，故在目前種種未明朗因素之下，他稱：「較難預測樓市後市走勢，答案還是有待市場反映。」
空置率低利租金向上
但他預期，下半年樓價會「爭持」多一段時間，指目前市場雖然有利淡因素，但同時亦具備利好的因素，如年內本港實際供應落成量仍處於較低水平，空置率低將有利租金向上，在這基礎之下，無疑對樓價有所支持，加上市場仍有不少買家認為買樓收租為投資保障渠道，故料樓價有所維持。
不過，他強調，零售市道差勢影響本地經濟，連帶商舖租金下跌，令業主收入失去支持，而部分行業亦可能出現裁員情況，對樓價總有影響，但強調目前談樓價會否轉勢仍言之尚早，整體亦要觀察市場會否出現其他未知數。
二手交投進一步下跌
他又預期，在市場不利因素增加的情況下，下半年買家在作投資決定時將變得更謹慎，料拖累二手交投進一步下跌，估計下半年交投量或較第二季再下跌20%至25%。至於一手方面，他則認為較難預測，亦坦言參考價值不大，因影響一手交投的變數較多，而且亦具主觀性，當中如需視乎發展商推盤態度等等。但他坦言目前整體市道差了，變相增加一手交投的阻力，料除非發展商作出減價推銷，否則下半年一手交投亦不會太活躍。
關焯照：樓價很貴難再升
經濟學家關焯照指，要樓市轉勢，除非內地經濟轉差，或者美國加息較預期多，如原本預期加一次，但卻加了兩次，對樓市才有真正的影響。他預計，即使美國加息，最多加一次，加幅最多四分一厘。除非美國通脹率很高，才會加兩次息，惟目前通脹不高。
關焯照指，近期股市下跌，是受制於大環境所影響，減低投資信心，故料樓市亦會受影響。
樓價會在高位橫行
他說，目前本港經濟靠內需，全民就業，故今趟只有外圍環境出現變化，拖低本港經濟增長，才會令樓市下跌。現時內地和外圍環境不算好，近期股市下跌，是受制於大環境所影響，減低投資信心，故料樓市亦會受影響。他預期，樓市很難再上升，因為樓價已經很貴，相信會在高位橫行。
吳嘉俊：年內樓價會平穩
麥格里香港中國房地產主管吳嘉俊指，外界一直認為，美國加息是利淡因素。但若果美國加一次息，之後長時間不加的話，就是利好因素。而且，短期內本港經濟情況不會有變化，零售業表現欠佳，對樓市不會產生影響。反而他說，—旦美國加一次息後表示不再加息，炒家會重返市場，氣氛會熾熱，於是政府再出招，令樓價不再亢奮地上升。他預期，政府在未來兩個月內會再出招調控樓市，仍然會從按揭入手，如收緊入息供款比例、縮短按揭成數上限。
吳嘉俊預期，若政府再出招調控樓市，仍然會從按揭入手。
他表示，在政府出招下，樓價升幅放緩，預期至今年年底，樓價平穩。在市場交投方面，一手市場仍然主導，二手市場交投偏低。
林達民：優質盤續受追捧
林達民預期下半年樓市仍會維持平穩發展。
恒基地產(012)營業(一)部總經理林達民認為，目前市場的利淡因素相對單薄，預期下半年樓市仍會維持平穩發展。他指，加息只屬單一因素，而新供應增加，亦只會令供求趨向平衡，相信不會影響樓市的交投氣氛。而隨著股市下跌，反而吸引更多買家入市投資「保障較高的磚頭」，令市場上優質的項目繼續受到追捧，故下半年樓市會保持穩定發展。